'Cơn đau đầu' của thị trường chung cư Hong Kong

Chung cư Hong Kong trở thành giải pháp bất động sản bất đắc dĩ để giải quyết nhu cầu chỗ ở. Ảnh: SCMP.

Theo Cục Thống kê và Dữ liệu Hong Kong, giá thuê nhà tại đặc khu hành chính này đã tăng cao chưa từng có trong tháng 9 và tiếp tục duy trì trong tháng 10, vượt mức kỷ lục mùa hè năm 2019.

Giá thuê nhà liên tục tăng

Một mặt, đà phục hồi dân số do dòng lao động trình độ cao từ Đại lục kéo sang đã đảo chiều xu hướng suy giảm trước đây, khiến nhu cầu thuê nhà vượt quá khả năng đáp ứng nhóm lao động lớn này.

Theo chính quyền Hong Kong, các chương trình thị thực thu hút nhân tài đã phê duyệt khoảng 350.000 hồ sơ trong vài năm gần đây và hơn 230.000 người đã đến sinh sống, riêng diện Top Talent Pass ghi nhận hơn 92.000 trường hợp được chấp thuận đến cuối năm 2024.

Mặt khác, chi phí vốn bị thổi phồng trong thời gian dài khiến nhiều người có ý định mua nhà chuyển sang phương án đi thuê, trong khi các nhà đầu tư mua nhà để cho thuê lại hưởng lợi khi giá thị trường tăng ổn định.

Hannah Jeong, Trưởng bộ phận Thẩm định và Tư vấn của CBRE Hong Kong, nhận định: “Đợt hạ lãi suất của Fed trong tháng 9 đã cải thiện khả năng vay thế chấp và củng cố niềm tin của người mua nhà. Với lợi suất cho thuê đang tốt lên từ mảng nhà ở, thị trường có thể thu hút cả dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực”.

Dù chính quyền đã dỡ bỏ một loạt sắc thuế giao dịch như thuế bán lại trong thời hạn ngắn và phí phụ thu áp cho người mua không cư trú hoặc mua căn nhà thứ hai nhằm tạo điều kiện tăng thanh khoản, các biện pháp này chủ yếu có tác dụng tăng số lượng giao dịch hơn là kéo giá lên ngay.

Theo Sở Tài chính Hong Kong, số lượng giao dịch căn hộ tại đặc khu hành chính này đã tăng khoảng 22% sau khi áp dụng các chính sách mới, song khả năng tiếp cận nhà ở nhìn chung chưa được cải thiện rõ rệt khi mức thu nhập trung bình vẫn thua xa chi phí thuê và mua.

Chỉ số ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025 cho thấy với đa số người dân Hong Kong, tiền thuê nhà hiện ngốn khoảng 72% thu nhập hàng tháng. Riêng tỷ số giá căn hộ so với thu nhập đã giảm từ 26,5 năm 2022 xuống 23,4 năm 2024, nhưng vẫn thuộc nhóm cao nhất trong khu vực. Diện tích ở bình quân đầu người cũng chỉ khoảng 17 m2, thấp so với các đô thị lớn khác ở châu Á.

Bên cạnh đó, tiến độ khởi công nhà ở tại Hong Kong đang thấp đáng báo động khi cả năm 2024 chỉ có 4 lô đất ở được bán, trong khi các chủ đầu tư đang giữ khoảng 28.000 căn hộ chưa bán.

Điều này phản ánh sự tăng trưởng loạn nhịp của thị trường nhà đất Hong Kong khi kỳ vọng giá tăng cao trong khi chi phí tài chính chưa cho phép sẽ khiến quá trình phê duyệt và khởi công bị đình trệ, kéo theo việc hoàn tất giao dịch và giao nhà bị kéo dài.

Giải pháp nhà ở công cộng quá tải

Trong bối cảnh thị trường nhà thuê liên tục chao đảo, một giải pháp tưởng chừng hiệu quả là nhà ở công cộng lại trở nên quá tải. Cục Nhà ở Hong Kong cho biết trung bình một hồ sơ thông thường phải chờ khoảng 5,5 năm để được sắp xếp chỗ ở phù hợp.

“Thời gian chờ đợi cho các căn nhà tại các quận nội đô dài hơn khoảng 2 năm so với khu Tân Giới”, người phát ngôn Cục Nhà ở Hong Kong cho biết. Việc phân bổ phần lớn căn hộ mới vào các khu “rất được ưa chuộng” ở nội đô vô tình kéo dài hàng đợi, khiến một bộ phận hộ gia đình buộc phải chọn thuê chung cư tư nhân trong thời gian chờ.

Áp lực ở phân khúc nhà cho thuê giá rẻ còn thể hiện qua cuộc tranh luận về việc chia nhỏ quyền sở hữu và cư trú của một ngôi nhà.

Thành phố đang siết chặt các quy chuẩn nhằm cấm lưu trú đối với các căn hộ dưới 8 m2 hoặc thiếu tiện ích cơ bản. Theo chỉ số ULI, khoảng 110.000 căn như vậy là nơi ở của gần 220.000 người.

Giới quan sát lo ngại việc thắt chặt các quy định có thể đẩy một số hộ gia đình thu nhập thấp ra khỏi thị trường, làm tăng thêm cầu thuê ở phân khúc chung cư bình dân nếu nguồn thay thế chưa kịp mở rộng.

Ở phía chính sách sở hữu, chính quyền Hong Kong cho biết sẽ nghiên cứu khả năng khôi phục Tenants Purchase Scheme (TPS) để người đang thuê nhà công có thể mua căn hộ của mình.

“Chúng tôi lắng nghe ý kiến của người đang thuê nhà công, nhưng cũng có quan điểm khác về việc đâu là cách phù hợp để xử lý tài sản công”, Bộ trưởng Nhà ở Winnie Ho Wing-yin cho biết với SCMP.

“Nếu tái khởi động chương trình, cần cân nhắc kỹ cách xác định giá bán, xử lý bài toán quản lý tài sản khi một tòa nhà có sở hữu hỗn hợp và tiêu chí chọn khối nhà đưa vào diện bán”, bà nhận định.

Như nhận xét của bà Hannah Jeong từ CBRE, lợi suất cho thuê cải thiện có thể thu hút nhà đầu tư quay lại, nhưng “thước đo bền vững sau cùng vẫn là năng lực giúp người thuê có được chỗ ở tử tế và tiến dần đến quyền sở hữu với chi phí phù hợp”.

Tiến Lợi