Condotel khó hồi sinh khi tâm lý 'chim sợ cành cong' còn đè nặng

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2017–2019, cam kết lợi nhuận đổ vỡ, vướng mắc pháp lý kéo dài, thanh khoản suy kiệt và áp lực lãi vay đã đẩy phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel vào cuộc thanh lọc khắc nghiệt.

Dễ mua, khó bán

Ông Trần Minh Lâm, nhà đầu tư tại Hà Nội, từng mang rất nhiều kỳ vọng khi ký hợp đồng mua 2 căn condotel tại khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) vào đầu năm 2019.

Gần 7,2 tỷ đồng là số tiền ông Lâm “đặt cược” vào giấc mơ vừa có tài sản ven biển, vừa hưởng thu nhập thụ động. Theo mô hình “đầu tư 0 đồng”, ông vay tới 90% giá trị tài sản vì tin vào cam kết lợi nhuận 11–12% mỗi năm.

“Khi đó, tôi tính tiền thuê gần như tự trả lãi ngân hàng, vài năm sau tài sản tăng giá là có lãi kép”, ông Lâm chia sẻ. Tuy nhiên, Covid-19 khiến du lịch đóng băng, chủ đầu tư tạm dừng chi trả lợi nhuận vì lý do “bất khả kháng”.

Nhà đầu tư condotel vẫn đang chờ "phép màu".

Gần 3 năm sau đại dịch, công suất cho thuê phòng luôn chỉ “lẹt đẹt” quanh mức 30–50%, không đủ trả lãi cùng phí bảo trì, marketing. Tháng 8/2025, ông Lâm buộc phải bán lỗ một căn, mất gần 800 triệu đồng.

Căn còn lại rao gần một năm qua vẫn chưa có người mua. “Khách trả giá rất thấp rồi bỏ đi. Giữ thì tiếp tục gánh lãi, bán thì thiệt đơn thiệt kép”, ông Lâm không dấu được sự chán nản.

Thực tế cho thấy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang không mấy tích cực. Số liệu tháng 7/2026 của DKRA Group cho thấy thị trường gần như đi ngang so với tháng trước, chưa có tín hiệu phục hồi rõ rệt về giao dịch hoặc nguồn cung mới.

Với nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, thị trường có 32 dự án và 3.526 căn chào bán, không thay đổi so với tháng 6. Miền Trung chiếm 69% nguồn cung, miền Nam 25% và miền Bắc 6%. Nguồn cung tăng 3% so với cùng kỳ 2025, nhưng 100% lượng mở bán là hàng tồn kho của dự án cũ, thị trường tiếp tục vắng sản phẩm mới.

Phân khúc condotel còn trầm lắng hơn. Tháng 7 có 50 dự án mở bán với 5.051 căn, không biến động so với tháng trước, nhưng mức tiêu thụ chỉ đạt 2%, tương đương 105 căn. Miền Trung chiếm 67% nguồn cung, miền Nam 22% và miền Bắc 11%. Phần lớn sản phẩm thuộc các giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán.

Bao giờ “tan băng”?

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, sức cầu bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua duy trì thấp vì nhà đầu tư mới mang nhiều lo lắng, như “chim sợ cành cong”, đồng thời áp lực lãi suất còn cao và chính sách kiểm soát tín dụng chưa thay đổi nhiều.

Giao dịch thời gian qua chủ yếu tập trung ở các sản phẩm dưới 3,5 tỷ đồng mỗi căn, có địa thế đẹp, cho thấy nhà đầu tư đang thu hẹp khẩu vị rủi ro.

Điều đáng lo hơn là nhiều dự án quy mô lớn vẫn nằm im. Tại Hồ Tràm, Novaworld Hồ Tràm rộng 1.000 ha, gồm 10 phân khu với 12.000 sản phẩm, được xây dựng và bán hàng từ năm 2019 nhưng dừng triển khai từ năm 2022, đến nay chưa có dấu hiệu khởi động lại.

Charm Resort Hồ Tràm rộng 40 ha, gồm 3 phân khu, từng mở bán nhà phố, biệt thự và condotel biển từ năm 2020, nhưng dừng năm 2023 và vẫn “đắp chiếu”.

Tại Phan Thiết, Novaworld Phan Thiết quy mô 1.000 ha cũng dừng từ năm 2022. Thanh Long Bay rộng hơn 90 ha, vốn đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng, quy hoạch 16 phân khu với năm dòng sản phẩm, dừng xây dựng và bán hàng từ năm 2021. Costamigo Phan Thiết từng dự kiến bán 700 căn condotel tháng 6/2026 nhưng phải dừng kế hoạch.

Theo số liệu Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cung cấp cho HoREA ngày 18/8/2026, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường đã phát triển thêm 35.538 condotel, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự, nhà phố du lịch. Tính chung cả nước hiện có khoảng 146.438 căn condotel, phần lớn dự án đầu tư giai đoạn 2007–2020 vẫn vướng vì thiếu quy định đầy đủ hoặc hạn chế trong thực thi pháp luật.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng condotel và các bất động sản phục vụ du lịch, lưu trú cần được quy định đầy đủ, đồng bộ và thống nhất trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cùng các luật liên quan. Đây là điều kiện để bảo đảm hiệu quả quản lý và hài hòa lợi ích khách hàng, nhà đầu tư, chủ đầu tư.

HoREA cũng đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua bất động sản nghỉ dưỡng, tương tự định hướng mở rộng quyền mua nhà ở. Đây có thể là một hướng giúp mở rộng tập khách hàng.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch Hội đồng quản trị TTC Phú Quốc, nhìn nhận thực trạng condotel gây nhiều lo lắng, vì vậy cần truyền thông rộng hơn về những chuyển biến chính sách và sản phẩm mới để nhà đầu tư yên tâm tham gia thị trường

Thời gian qua, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã có các cơ chế điều chỉnh khá đồng bộ, giúp bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng chính thức “có danh, có phận”.

Pháp lý là nền tảng quan trọng để “phá băng” cho bất động sản nghỉ dưỡng nhưng chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là sự thay đổi trong tư duy phát triển, giảm đầu cơ, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy, minh bạch hiệu quả khai thác và đặt khách hàng làm trung tâm.

Condotel và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có tương lai bởi Việt Nam sở hữu đường bờ biển dài và ngành du lịch còn nhiều dư địa. Tuy nhiên, chỉ khi pháp lý được hoàn thiện, dự án được khơi thông và dòng tiền được xây dựng trên hiệu quả vận hành thực, “con gà đẻ trứng vàng” một thời mới có cơ hội hồi sinh.