Cuộc thanh lọc quy mô lớn trên thị trường bất động sản

Hoạt động rao bán dự án diễn ra sôi nổi trong các diễn đàn M&A. Ảnh: Thành Nguyễn

Chờ thương vụ M&A lớn lộ diện

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho rằng, thị trường năm 2023 có thể diễn ra các cuộc chuyển giao tài sản quy mô lớn, mở đường cho các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) lớn.

“Nhiều người đặt câu hỏi, thị trường bất động sản đã chạm đáy? Tôi cho rằng, đáy chỉ xuất hiện khi có các giao dịch M&A lớn thành công và khi đó, thị trường mới ổn định trở lại”, bà Ngọc nêu quan điểm, đồng thời cho rằng, thị trường địa ốc sẽ đi theo chu kỳ: Năm 2022 - suy thoái; năm 2023 - đóng băng (thị trường đi ngang, không có nhiều thông tin tích cực); giai đoạn 2024-2026: Phục hồi (kinh tế vĩ mô tích cực, Luật Đất đai 2023 có hiệu lực, tiền được bơm ra thị trường, nhiều chính sách hỗ trợ được triển khai như các gói tín dụng, nhiều thông tin tốt); giai đoạn 2027-2029: Tăng trưởng (nguồn cung tiền ra thị trường lớn; hoạt động kinh doanh tích cực, chỉ số lạc quan đầu tư cao, nguồn cầu liên tục tăng mạnh). Riêng năm 2023, các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, đất nền có sổ ở vị trí trung tâm của các địa phương, nhà ở bình dân ở các đô thị lớn và tài sản nợ xấu sẽ mang đến cơ hội cho nhà đầu tư.

Chung quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, quá trình “đổi chủ”, bàn giao tài sản là điều khó tránh để có thể để thoát khỏi khó khăn hiện tại và quá trình này sẽ khiến một số phân khúc bật lên, một số dự án, chủ đầu tư phải thay đổi.

“Trong một cuộc tái cấu trúc toàn diện sẽ có người được, kẻ mất, bởi không doanh nghiệp nào có thể ‘được’ mãi. Hiện tại, thị trường khó khăn thì doanh nghiệp phải chịu thiệt, nhưng cũng chưa phải nhiều nếu so với giai đoạn thị trường thăng hoa. Lần tái cấu trúc này sẽ mang lại sự tươi mới cho thị trường”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Từ góc nhìn của đơn vị tư vấn đầu tư xuyên biên giới, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, trong năm 2023, khi nguồn vốn trong nước chưa thể khơi thông ngay, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến nhiều hoạt động tái cơ cấu nợ, tái cấu trúc doanh nghiệp và M&A, tạo tiền đề cho dòng vốn FDI đổ vào các loại hình tài sản phòng thủ thuộc phân khúc bất động sản thương mại.

Cụ thể hơn, ông David Jackson cho biết, dòng tiền đầu tư xuyên biên giới sẽ tiếp tục nhắm đến các tài sản phòng thủ chất lượng cao có giá trị lâu dài. Đây là nhóm tài sản được đánh giá ít rủi ro hơn và có khả năng giữ giá tốt hơn (ít bị mất giá bởi lạm phát), đó là bất động sản văn phòng, bất động sản công nghiệp và bất động sản hậu cần (I&L), chủ yếu do chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc, cũng như chính sách phát triển hạ tầng mà Chính phủ đang thúc đẩy.

Ngoài ra, phân khúc nhà ở gồm căn hộ và nhà liền thổ cũng nằm trong “tầm ngắm” của khối ngoại nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm dân số trung lưu trẻ thành thị đang tăng nhanh và nhu cầu lưu trú của chuyên gia nước ngoài. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng là phân khúc đáng chú ý trong năm 2023, khi Việt Nam đang nỗ lực tận dụng đà phục hồi ngành du lịch sau dịch.

“Thị trường bất động sản được kỳ vọng dần ổn định từ giữa năm 2023 khi tình hình lãi suất chắc chắn hơn. Hoạt động đầu tư và xây dựng sẽ sôi động hơn khi nhà đầu tư dùng đến các nguồn vốn đáng kể sẵn có”, ông David Jackson nói và cho biết, với khối ngoại, bất động sản ở châu Á - Thái Bình Dương nói chung và Việt Nam nói riêng được đánh giá cao nhờ có nền tảng vĩ mô vững chắc như tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh. Do đó, cơ hội đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam vẫn rộng mở nếu có tầm nhìn dài hạn và chiến lược đầu tư hợp lý.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, để giải quyết khó khăn về thanh khoản, nhiều chủ đầu tư buộc phải chuyển nhượng bớt dự án, tạo môi trường cho hoạt động M&A diễn ra nhộn nhịp, giúp thanh lọc thị trường và theo đó, chỉ những chủ đầu tư có kinh nghiệm, uy tín, tiềm lực tài chính vững vàng, những dự án đáp ứng nhu cầu thực mới có thể trụ lại.

Cuộc thanh lọc quy mô lớn

Theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán, hiếm khi nào “chợ” rao bán chuyển nhượng dự án lại sôi động như hiện nay khi có nhiều tài sản lớn là các dự án khu đô thị, dịch vụ hậu cần công nghiệp đang có nhu cầu chuyển giao.

Đại diện một chủ đầu tư tầm trung tại Hà Nội cho biết, doanh nghiệp này đang có một “list” dự án tại Ninh Bình (đã giải phóng mặt bằng xong trên 90%), tại Long An, Bạc Liêu, Hà Tĩnh (đều đang giải phóng mặt bằng)… cần tìm đối tác chiến lược hoặc chuyển nhượng do gặp khó về dòng tiền.

“Ngoài bất động sản, chúng tôi còn phát triển cả mảng năng lượng và khi khó tiếp cận tín dụng ngân hàng, lãi vay lại cao, giải pháp khả dĩ nhất là bán bớt dự án hoặc tìm đối tác cùng đồng hành, nhưng qua thực tế trao đổi, tôi thấy nhiều nhà đầu tư thích nhận chuyển nhượng dự án để tự phát triển hơn là làm chung. Có dự án chúng tôi đã theo ngót chục năm mới được giao làm chủ đầu tư, chi phí không biết bao nhiêu mà kể, giờ chuyển nhượng cũng khó có thể hạch toán hay thuyết phục. Chưa kể, biết là bị ép giá mà vẫn phải chấp nhận vì đang quá cần tiền”, vị này bộc bạch.

Tương tự, đại diện truyền thông một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án bất động sản phong cách Nhật cho biết, doanh nghiệp này hiện cắt giảm tối đa nhân sự và bản thân ông cũng đang làm việc không lương.

“Chúng tôi đang cố duy trì hoạt động một cách bình thường nhất có thể trong khi nhiều bộ phận, lượng nhân sự đã giảm hơn 50%. Công nợ thì phải ưu tiên, xếp ‘slot’, thanh toán từng khoản cho khách hàng, đồng thời tìm kiếm dòng tiền từ việc sang nhượng, bán bớt các dự án không trọng điểm”, vị đại diện truyền thông cho hay.

Theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các doanh nghiệp bất động sản cần giảm kỳ vọng lợi nhuận thông qua các giải pháp như giảm mạnh giá bán, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu…, đặc biệt là sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án quá tầm để tái cơ cấu đầu tư.

Ngoài các dự án, sản phẩm, tái cơ cấu đội ngũ nhân sự cũng là điều được nhiều doanh nghiệp thực hiện. Mới đây, ba “nữ tướng” giữ những vị trí trọng yếu của một doanh nghiệp từng nằm trong nhóm dẫn đầu về thanh khoản trên sàn chứng khoán đã đồng loạt nộp đơn từ nhiệm và theo nguồn tin riêng của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, chuyện “cực chẳng đã” này xảy ra khi nhóm cổ đông mới quyết tâm thay máu nhân sự, gạt dần các vị trí chủ chốt của bộ máy cũ qua việc thiếu hợp tác với các nhân sự cũ trong công tác điều hành.

Việc đổi chủ, thay máu lực lượng là chuyện bình thường ở các doanh nghiệp, nhưng theo nhiều thành viên thị trường, trước thềm đại hội cổ đông là thời điểm công tác nhân sự có nhiều biến động nhất, đặc biệt là tại các doanh nghiệp lớn, khi các nhóm cổ đông cũ - mới muốn thể hiện vai trò, vị thế của mình.

Thành Nguyễn