Cuộc 'tháo chạy' khỏi mặt bằng bán lẻ trung tâm đang tái diễn?

Năm 2021, mặt bằng này được một thương hiệu thời trang thuê với giá 110 triệu đồng/tháng. Sau đại dịch, để giữ chân khách, ông Chung chủ động giảm còn 90 triệu đồng. Thế nhưng, đến đầu năm 2025, khách thuê vẫn trả lại nhà.

“Bi kịch” của nhà phố bán lẻ

Sau gần 6 tháng để trống, ông Chung tiếp tục hạ giá xuống 70 triệu đồng, và tìm được người thuê mới vào giữa năm 2025. Tưởng đã yên ổn, nhưng chỉ sau 2 tháng, vị khách thuê xin hủy hợp đồng sớm vì không chịu được chi phí đầu vào, thu không đủ bù chi.

Kể từ đó đến nay ông Chung để trống nhà, vì khách nào đến cũng đòi giảm nửa giá, thậm chí chỉ trả 30 triệu đồng/tháng. Trong khi ông không muốn giảm giá thuê quá sâu vì sợ "làm giảm giá trị của căn nhà".

Ở tình thế của khách thuê nhà, chị Lan, chủ một cửa hàng mỹ phẩm thuê mặt bằng tại khu vực Hàng Bông (Hà Nội), cũng đang rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Tiền thuê nhà, nhân công, điện nước, chi phí quảng cáo ngày càng tăng trong khi lượng khách giảm gần 50%.

“Không ít khách ghé xem sản phẩm rồi lên mạng đặt mua với giá rẻ hơn. Sau nhiều tháng gồng lỗ, tôi dự kiến đóng cửa hàng, chuyển sang bán hàng trực tuyến và thuê một kho nhỏ ở ngoại thành làm nơi livestream, đóng gói đơn hàng”, chị Lan chia sẻ.

Mặt bằng bán lẻ nhà phố nhiều khu vực trung tâm đang khó tìm khách thuê (Ảnh minh họa).

Những câu chuyện từ thực tế đang phần nào phản ánh bức tranh thị trường nhà phố bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm qua.

Từng được xem là tài sản sinh lời hấp dẫn bậc nhất, những căn nhà mặt phố tại các tuyến đường trung tâm luôn là niềm mơ ước của giới đầu tư. Vị trí đắc địa, lưu lượng người qua lại lớn cùng nguồn cung khan hiếm khiến giá thuê liên tục leo thang trong suốt nhiều năm.

Thế nhưng hiện nay, bức tranh ấy đang thay đổi nhanh chóng. Khảo sát dọc các tuyến phố trung tâm Hà Nội như Phố Huế, Bà Triệu, Kim Mã, Hàng Bông..., không khó để bắt gặp hàng loạt mặt bằng đóng cửa, treo biển cho thuê kéo dài nhiều tháng.

Điều đáng nói là không chỉ những vị trí kém thuận lợi bị bỏ trống mà ngay cả các lô góc sở hữu hai, ba mặt tiền tại các ngã tư lớn cũng rơi vào cảnh tương tự.

Tại TP.HCM, tình trạng này còn rõ nét hơn. Trên những tuyến đường được xem là “đất vàng” như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hàm Nghi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Ngô Đức Kế..., số lượng mặt bằng bỏ trống ngày càng gia tăng. Nhiều căn nhà từng được săn đón nay phải liên tục điều chỉnh giá nhưng vẫn khó tìm khách thuê.

Không ít chủ nhà buộc phải chấp nhận thực tế giá thuê hiện tại chỉ bằng một nửa hoặc hai phần ba so với giai đoạn đỉnh cao.

Cuộc tháo chạy tái diễn?

Hẳn nhiều người còn nhớ cách đây hơn 3 năm, sau cơn bão Covid-19, áp lực về giá thuê, gánh nặng tài chính đã thổi bùng lên cuộc tháo chạy khỏi mặt bằng nhà phố khu vực trung tâm TP.HCM và Hà Nội. Kịch bản này dường như đang được lặp lại trong thời gian qua.

Theo bà Hoàng Minh Nguyệt, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, chi phí thuê cao cùng các điều kiện thanh toán khắt khe là nguyên nhân trực tiếp khiến nhiều khách thuê trả mặt bằng. Không ít chủ nhà yêu cầu đặt cọc lớn, thanh toán trước nhiều tháng, thậm chí cả năm, tạo áp lực tài chính đáng kể cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa hơn nằm ở sự thay đổi căn bản của thị trường bán lẻ. Sự bùng nổ của thương mại điện tử đang làm thay đổi hoàn toàn hành vi tiêu dùng.

Các nền tảng như Shopee, Lazada hay TikTok Shop… giúp người mua dễ dàng tiếp cận hàng hóa với giá cạnh tranh hơn, trong khi người bán có thể tiếp cận khách hàng trên phạm vi toàn quốc mà không cần duy trì cửa hàng vật lý đắt đỏ.

Trước áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt, nhiều doanh nghiệp nhận ra rằng khoản tiền hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng mỗi tháng dành cho mặt bằng không còn mang lại hiệu quả tương xứng. Thay vào đó, họ chuyển ngân sách sang quảng cáo trực tuyến, xây dựng hệ thống livestream và tối ưu hoạt động bán hàng đa kênh.

Sự dịch chuyển này khiến mô hình nhà phố thương mại mất dần vai trò trung tâm trong hệ sinh thái bán lẻ. Các tuyến phố trung tâm đang đối mặt với bài toán nan giải về giao thông và chỗ đỗ xe. Vỉa hè chật hẹp, quy định cấm dừng đỗ nghiêm ngặt khiến việc tiếp cận cửa hàng trở nên bất tiện hơn.

Điều đáng chú ý là giá thuê đang giảm mạnh nhưng chưa đủ để tạo ra lực cầu mới. Như tại TP.HCM, nhiều chủ nhà đã phải giảm giá từ 15-20%, thậm chí 50% so với trước đây, đồng thời kéo dài thời gian miễn phí sửa chữa hoặc nới lỏng điều khoản hợp đồng..., nhưng vẫn không hiệu quả.

Nhìn rộng hơn, những gì đang diễn ra không đơn thuần là một đợt suy giảm ngắn hạn mà là quá trình tái cấu trúc sâu sắc của thị trường bán lẻ.

Bà Mai Võ, Trưởng bộ phận Bán lẻ CBRE Việt Nam, nhận định nhà phố cho thuê sẽ không biến mất nhưng sẽ phân hóa mạnh trong thời gian tới. Những ngành hàng phụ thuộc vào khách vãng lai như thời trang, mỹ phẩm hay hàng tiêu dùng phổ thông sẽ chịu áp lực lớn từ thương mại điện tử.

Trong khi đó, các lĩnh vực như giáo dục, y tế, dịch vụ cá nhân, ngân hàng, giải trí hay showroom trải nghiệm vẫn duy trì nhu cầu thuê ổn định.

Đáng chú ý, thị trường cũng đang thay đổi cách định giá. Nếu trước đây giá thuê chủ yếu dựa trên kỳ vọng của chủ nhà và lịch sử giao dịch, thì nay hiệu quả kinh doanh của khách thuê mới là yếu tố quyết định.

Các mô hình hợp tác linh hoạt như chia sẻ doanh thu, cho thuê từng phần diện tích hay hợp đồng ngắn hạn có thể trở thành xu hướng phổ biến.

Thực tế cho thấy, thời kỳ chỉ cần sở hữu mặt bằng đẹp là có thể dễ dàng kiếm khách và liên tục tăng giá thuê đã dần khép lại. Trong kỷ nguyên số, giá trị của nhà phố không còn nằm ở mặt tiền đơn thuần mà phụ thuộc vào khả năng thích nghi với mô hình bán lẻ mới.

Những mặt bằng có vị trí thuận lợi, dễ tiếp cận, công năng linh hoạt và mức giá hợp lý vẫn sẽ tìm được chỗ đứng. Ngược lại, các tài sản chỉ dựa vào lợi thế “đất vàng” nhưng chi phí khai thác quá cao sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực giảm giá, kéo dài thời gian bỏ trống và khó tránh khỏi vòng xoáy suy giảm.