Đã đến lúc thay đổi quan điểm nhà ở xã hội chỉ để bán

Một khu NoXH.

Một số ý kiến nên mua đứt bán đoạn để thu hồi vốn nhanh và không bị sa lầy vào công tác quản lý chung cư. Ý kiến khác cho rằng nên cho thuê sẽ đảm bảo hợp với túi tiền của người lao động.

Chúng ta hãy xem thử kịch bản sau đây: TPHCM có 22 khu công nghiệp, khu chế xuất (KCN, KCX) và công nghệ cao, với 550.000 công nhân, trong đó có 450.000 người chưa có nhà ở. TPHCM đã xây dựng và bán hết 450.000 căn. Như vậy, TP đã lo được nhà ở cho công nhân. Nhưng thực tế không như vậy, bởi sau 10 năm nữa số công nhân tại các KCN của TPHCM sẽ biến động khi người cũ đi và người mới đến, chủ yếu theo chiều hướng tăng thêm.

TPHCM dự báo đến năm 2050 dân số sẽ tăng lên 15 triệu người, có nghĩa khi ấy TP lại phải xây mới nửa triệu hoặc nhiều hơn căn hộ mới. Có thể 10 năm nữa ngân sách TP dồi dào hơn, nhưng quỹ đất chắc chắn ít đi hoặc không còn nữa. Tại sao lại có tình trạng này?

Có thực tế, do lực lượng lao động trẻ dồi dào, các ông chủ doanh nghiệp không giữ công nhân lại cho đến 55-60 (tuổi nghỉ hưu), mà thường chỉ làm việc đến 35-40 tuổi, tức khoảng 15-20 năm làm việc cho công ty. Đặc biệt, các nhà máy gia công luôn muốn có lực lượng lao động trẻ, khỏe, không cần tay nghề cao, chỉ cần học việc vài buổi là có thể thao tác được.

Trong khi đó, quy mô các nhà máy gia công như giày da, túi xách, quần áo… phụ thuộc vào đơn đặt hàng từ các nước. Trong mấy tháng gần đây hàng chục ngàn công nhân bị sa thải vì nhà máy không có đơn hàng. Chẳng hạn, Nhà máy Pouchen sa thải hơn 10.000 công nhân trong 6 tháng là thí dụ điển hình.

Trong một nghiên cứu về nhà ở cho công nhân của cố KTS. Lưu Trọng Hải, cho thấy 78% công nhân từ các tỉnh nói không có ý định sống lâu dài ở TPHCM. Họ chỉ làm việc một thời gian, khi có đủ vốn và hết thời thanh xuân sẽ lại quay về quê hương mưu sinh với nghề khác, hay làm nông khi không còn sức.

Vì vài lý do trên, bán đứt căn hộ không phải là phương án tối ưu nhất, mà phương án cho thuê dường như hiệu quả hơn về kinh tế và xã hội. Nếu mua trả một lần hay trả góp đều quá khả năng của công nhân. Thí dụ, căn hộ 42m2 hay 36m2 có giá 1,2-1,5 tỷ đồng, công nhân mua phải trả trước 30%, số còn lại được vay từ gói 120.000 tỷ đồng của Chính phủ hỗ trợ với lãi suất 8,2% cho 2 năm đầu.

Đây là số tiền lớn, tính ra mỗi tháng người vay phải trả lãi ngân hàng gần 7 triệu đồng. Với số tiền như thế nhiều công nhân không có được. Chính vì điều này, đang tồn tại thực trạng nhiều người sống trong các căn hộ NoXH đi xe hơi.

Một thí dụ nữa, 2 vợ chồng công nhân có thu nhập khoảng 15-20 triệu đồng/tháng. Họ thuê phòng trọ ở tạm được cũng khoảng 5 triệu đồng/tháng, ít hơn tiền trả lãi vay ngân hàng. Ở nhà thuê, công nhân không phải lo trả nợ, không phải lo tiền duy tu bảo dưỡng, và khi họ không làm nữa trở về quê hay chuyển đi nơi khác, việc kết thúc hợp đồng thuê nhà nhẹ nhàng hơn là mua bán nhà, nhất là căn hộ chung cư sẽ xuống giá sau 15 năm sử dụng.

Cho thuê mang lại lợi ích cho Nhà nước và chủ đầu tư, là đến lúc cần lấy lại đất để làm công trình khác hay xây mới khi chung cư hết thời gian sử dụng, cũng dễ hơn là bán đứt cho người dân khi cần phá bỏ rất khó khăn.

Hình thức xây nhà ở từ ngân sách nhà nước rồi cho người lao động, học sinh sinh viên, công chức và người nước ngoài thuê, là chuyện rất phổ biến ở Singapore, Thái Lan, Philippines… Bởi đó được coi là hình thức hiệu quả nhất xét về kinh tế cũng như quản lý. Họ xây dựng chung cư cho thuê trên những mảnh đất dự trữ chưa dùng tới, hoặc phía xa trung tâm, nhà xây khá đơn giản, thường là cao không quá 7 tầng, nhưng có đủ các dịch vụ cơ bản và gần trục đường giao thông, nhất là ga metro, bến xe bus.

Ở TPHCM, một số chủ đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân ở Bình Chánh, quận 9, cho công nhân thuê với giá bằng và thấp hơn bên ngoài. Nhưng các khu nhà lưu trú này không hấp dẫn công nhân vì không có các dịch vụ kèm theo như nhà trẻ, trường tiểu học, trạm y tế, cửa hàng tiện lợi, do trong KCN không được phép xây dựng các loại dịch vụ này. Trong khi ở các khu NoXH, về cơ bản các dịch vụ tiện ích được xây dựng để phục vụ hàng trăm hộ dân.

Việc cho thuê NoXH cũng có cái khó là công tác quản lý, khiến những người xây dựng chính sách thấy ngần ngại. Thực ra ở TPHCM có nhiều nơi chỉ có 1-2 người mà quản lý mấy dãy nhà trọ tư nhân với hàng chục phòng, vẫn thấy ổn. Ngay Công ty Lê Thành có mấy chung cư cho thuê với hàng ngàn phòng mà mọi chuyện thấy suôn sẻ.

Như vậy, hoàn toàn có thể dành 70% trong 1 triệu căn NoXH để cho thuê. Việc quản lý các chung cư cho thuê này có thể giao cho Liên đoàn Lao động, lực lượng TNXP, hoặc các công ty quản lý chung cư chuyên nghiệp.

Tất nhiên thời gian đầu sẽ có những trục trặc, nhưng mọi chuyện sẽ ổn. Mục tiêu của NoXH không phải là lợi nhuận mà là ổn định đời sống cho người thu nhập thấp, đảm bảo an sinh xã hội. Do vậy, nếu quản lý tốt, số tiền cho thuê thu được từ nhà và dịch vụ kèm theo sẽ đủ nuôi bộ máy quản lý và tái đầu tư, theo phương châm “lấy mỡ rán mỡ”.

Chính phủ nên thay đổi quan niệm về cư trú đối với công nhân, người lao động. Theo đó, thay vì hướng đến mục tiêu người thu nhập thấp, người nghèo sở hữu nhà ở, nay sẽ là họ có được chỗ để ở.

Thay đổi quan niệm sẽ kéo theo thay đổi trong chính sách, kế hoạch, và như thế nhà ở cho người thu nhập thấp không còn là áp lực kéo dài triền miên về chỉ tiêu, thành tích. Người dân vẫn có chỗ ở, Nhà nước vẫn giữ được đất công, nhà đầu tư vẫn có lời. Mô hình này thành công ở nhiều nước chứ không phải là thử nghiệm nữa.

PGS. Nguyễn Minh Hòa