Đà Nẵng trước cơ hội tái thiết - Kỳ 1: 'Dư địa chiến lược' cho chu kỳ tăng trưởng mới

Bước ngoặt không gian và dư địa phát triển mới

Việc mở rộng địa giới hành chính năm 2025 đưa TP. Đà Nẵng bước vào giai đoạn phát triển mang tính bản lề. Với diện tích sau sáp nhập khoảng11.859,6 km², gần gấp 10 lần quy mô trước đây, thành phố không chỉ mở rộng về mặt địa lý mà còn mở ra một không gian chiến lược để tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.

Điểm mạnh nổi bật nhất của Đà Nẵng mới chính là dư địa đất đai và không gian tổ chức lại hệ thống dân cư - hạ tầng - dịch vụ công.

Theo ông Nguyễn Cửu Loan, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP. Đà Nẵng, điểm mạnh nổi bật nhất của Đà Nẵng mới chính là dư địa đất đai và không gian tổ chức lại hệ thống dân cư - hạ tầng - dịch vụ công. Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm Hải Châu - Sơn Trà gần như khai thác hết, việc mở rộng không gian là điều kiện cần để hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, đa tầng. Các nghiên cứu quy hoạch vùng của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) năm 2020 và Chương trình Định cư Con người của Liên Hợp Quốc (UN-Habitat) năm 2022 đều cho thấy mô hình đa cực giúp giảm áp lực cho lõi trung tâm, tăng hiệu quả phân bổ nguồn lực và nâng cao sức cạnh tranh vùng.

Đối với thị trường bất động sản, đây là cơ hội để chuyển dịch từ phát triển dàn trải ven biển sang tổ chức lại không gian theo cụm chức năng chuyên biệt. Không gian mới cho phép thành phố quy hoạch các đô thị cảng, đô thị công nghệ cao, đô thị sinh thái và đô thị sáng tạo, di sản, thay vì tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào phân khúc du lịch nghỉ dưỡng.

Lợi thế hạ tầng và hành lang logistics

Ông Nguyễn Cửu Loan cho rằng, một trong những nền tảng quan trọng của tái cấu trúc không gian là hệ thống hạ tầng liên vùng. Đà Nẵng kết nối trực tiếp với Hành lang Kinh tế Đông - Tây, Quốc lộ 14D - AH17, 14G, cao tốc La Sơn - Túy Loan và cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi. Chuỗi cảng gồm Cảng Liên Chiểu, Cảng Tiên Sa và Cảng Chu Lai đang hình thành trục logistics biển quan trọng của Nam Trung Bộ - Tây Nguyên.

Quy hoạch 7 phân khu Khu Thương mại tự do

Theo Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống cảng biển Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Cảng Liên Chiểu là một trong 5 cảng biển đặc biệt quan trọng của quốc gia. Việc dịch chuyển chức năng khai thác hàng hóa từ Tiên Sa ra Liên Chiểu vừa giảm tải nội đô vừa mở ra dư địa hình thành cụm đô thị hậu cần - công nghiệp - thương mại phía Tây Bắc.

Song song đó, Sân bay quốc tế Đà Nẵng hiện có công suất khoảng 15 triệu lượt khách mỗi năm và được định hướng nâng lên 25 triệu lượt khách sau năm 2030 theo Quy hoạch tổng thể hệ thống cảng hàng không quốc gia. Sự kết hợp giữa cảng biển và hàng không tạo ra cấu trúc hạ tầng đa phương thức, là nền tảng cho phát triển đô thị sân bay, khu thương mại tự do và các trung tâm logistics giá trị cao.

Từ góc nhìn bất động sản, hạ tầng chính là yếu tố dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới. Khi cảng Liên Chiểu và các hành lang Đông -Tây được hoàn thiện, quỹ đất công nghiệp, logistics, dịch vụ phụ trợ sẽ trở thành phân khúc chiến lược thay vì chỉ tập trung vào nhà ở ven biển.

Tài nguyên sinh thái và lợi thế bản sắc

Không gian mới của Đà Nẵng bao trùm một chuỗi tài nguyên biển - rừng - di sản đặc sắc như Bà Nà, Thánh địa Mỹ Sơn và Cù Lao Chàm. Sự kết nối giữa biển, đồng bằng và trung du, miền núi cho phép hình thành một chuỗi đô thị sinh thái, văn hóa đa dạng mà hiếm địa phương nào có được.

TP. Đà Nẵng có cơ hội đón dòng vốn đầu tư vào công nghiệp sạch, logistics carbon thấp và du lịch chất lượng cao

Trong bối cảnh các tổ chức quốc tế như WB, ADB, JICA hay KOICA đang ưu tiên tài trợ cho hạ tầng xanh và đô thị bền vững tại Việt Nam, Đà Nẵng có cơ hội đón dòng vốn đầu tư vào công nghiệp sạch, logistics carbon thấp và du lịch chất lượng cao. Điều này tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản gắn với tiêu chí ESG, thay vì tăng trưởng ngắn hạn dựa trên đầu cơ đất đai.

Thách thức phân hóa và nguy cơ phát triển nóng

Tuy nhiên, mở rộng không gian cũng đồng nghĩa với việc tích hợp những khu vực có trình độ phát triển rất khác nhau. Theo báo cáo của tỉnh Quảng Nam (cũ) năm 2024, tỷ lệ hộ nghèo tại Tây Giang vẫn trên 18%. Hạ tầng giao thông, giáo dục và y tế tại các huyện miền núi như: Đông Giang, Nam Giang... còn hạn chế so với vùng lõi đô thị.

Mở rộng không gian đô thị cũng đồng nghĩa với việc tích hợp những khu vực có trình độ phát triển rất khác nhau

Nếu đầu tư không được phân bổ hợp lý, sự phân hóa vùng có thể gia tăng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến công bằng xã hội mà còn tác động đến khả năng hấp thụ bất động sản và tính bền vững thị trường dài hạn.

Kinh nghiệm từ Jakarta, Bangkok hay Manila cho thấy, mở rộng nhanh nhưng thiếu kiểm soát quy hoạch dễ dẫn đến khủng hoảng hạ tầng và xung đột sử dụng đất. Thêm vào đó, theo Kịch bản biến đổi khí hậu của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2021, khu vực ven biển Đà Nẵng - Hội An có thể chịu ảnh hưởng nghiêm trọng vào năm 2050 nếu không có giải pháp bảo vệ bờ và điều chỉnh quy hoạch thích ứng.

Cơ hội của Đà Nẵng là rất lớn, nhưng thách thức thể chế và môi trường đòi hỏi một chiến lược không gian có tầm nhìn dài hạn, tránh lặp lại chu kỳ phát triển nóng của quá khứ.

Công Thái