Đại biểu Quốc hội: 'Không để đặt cọc bất động sản thành hình thức huy động vốn sớm'

Đại biểu Dương Khắc Mai phát biểu tại hội trường sáng ngày 22/8. Ảnh: Media Quốc hội

Góp ý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong phiên thảo luận hội trường sáng ngày 22/8, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng) đề cập đến việc kiểm soát huy động vốn và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu, đây là vấn đề cần đặc biệt quan tâm trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. “Thực tế, người mua thường phải ứng trước một phần đáng kể giá trị bất động sản, trong khi khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và năng lực thực hiện nghĩa vụ của một số chủ đầu tư còn hạn chế,” ông nói.

Đại biểu Mai cho rằng, việc sửa đổi luật lần này cần vừa bảo đảm yêu cầu tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa không làm suy giảm các cơ chế bảo vệ người mua. Vì vậy, ông đề nghị tiếp tục quy định chặt chẽ đối với những hình thức như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và các khoản thu có bản chất tương tự.

Theo đại biểu, Luật cần xác định rõ nguyên tắc không để những hình thức này trở thành phương thức huy động vốn trước khi bất động sản đáp ứng đầy đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Đối với cơ chế bảo lãnh, ông Mai đề nghị tiếp tục bảo đảm bảo lãnh ngân hàng thực sự trở thành một công cụ bảo vệ khách hàng. Bên cạnh đó, cần quy định rõ quyền của người mua, thuê mua được từ chối nhận bàn giao trong trường hợp công trình hạ tầng thiết yếu hoặc hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Theo đại biểu Dương Khắc Mai, cải cách thủ tục, điều kiện kinh doanh là yêu cầu cần thiết song cần cân bằng với quyền lợi của khách hàng. “Không thể vì mục tiêu tháo gỡ những khó khăn cho thị trường mà làm giảm mức độ bảo vệ đối với người mua bất động sản,” đại biểu nhấn mạnh và cho rằng đây cần được xem là nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình sửa đổi nhóm quy định này.

Cần quản lý theo bản chất giao dịch

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng). Ảnh: Media Quốc hội

Cùng mối quan tâm với đại biểu Mai, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) cho rằng cần thống nhất tiêu chuẩn để bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

Bà Nga phân tích, Điều 20 dự thảo cho phép người mua thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận bàn giao và đến 95% trước khi được cấp giấy chứng nhận; 5% cuối cùng được giữ bằng tài khoản bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm khác. Dự thảo đồng thời quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Song theo đối chiếu của đại biểu với dự thảo Luật Nhà ở lại xuất hiện điểm chưa thống nhất. Dự thảo Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; phần nhà ở thương mại được bán trong dự án nhà ở cho thuê cũng được miễn nghĩa vụ này.

“Như vậy, cùng là người mua nhà hình thành trong tương lai nhưng mức độ bảo vệ lại khác nhau tùy loại dự án. Tôi cho rằng điều này cần được rà soát rất kỹ, nhất là khi người mua nhà ở xã hội thường có khả năng tài chính và sức chịu đựng rủi ro thấp hơn,” bà Nga nêu ý kiến.

Bà Nga đề nghị thống nhất nguyên tắc: Mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cũng đề nghị “bịt” khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.

Khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Theo bà Nga, quy định này là cần thiết nhưng mới kiểm soát được giao dịch mang tên “đặt cọc”. Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí”… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

Vì vậy theo bà Nga, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.

“Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa đặt cọc nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra,” bà Nga nêu vấn đề.

Dự án phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật mới được thông tin bán hàng

Phát biểu giải trình ý kiến đại biểu cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết trước đây đã xảy ra nhiều trường hợp dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư đã cho khách hàng đặt cọc, ký hợp đồng đặt cọc, gây ra một số hệ lụy trong xã hội.

Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra quy định liên quan đến mức đặt cọc 5%. Tuy nhiên theo Bộ trưởng, chủ đầu tư không phải chỉ có một văn bản về dự án là có thể nhận đặt cọc mà dự án phải đáp ứng các điều kiện về thủ tục, hồ sơ pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và các yêu cầu liên quan. Bên cạnh đó, dự án phải được tổ chức triển khai thi công, ít nhất phải hoàn thành phần hạ tầng kỹ thuật thì mới được phép thông tin bán hàng tới khách hàng.

Đối với dự thảo Luật sửa đổi, Bộ trưởng cho biết khoản 5% này sẽ được đưa vào tài khoản phong tỏa nhằm bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư với khách hàng và phục vụ việc thực hiện các quyền liên quan đến cấp giấy chứng nhận. Bộ trưởng cũng khẳng định việc nghiệm thu hoàn thành, đưa công trình vào sử dụng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định trước khi cấp giấy chứng nhận đã được quy định rõ.