Đại biểu Quốc hội tỉnh Tiền Giang góp ý, thảo luận 2 dự án luật sửa đổi

GÓP Ý DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

Thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi - KDBĐS), các đại biểu cơ bản nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật KDBĐS. Theo đó, việc sửa đổi này nhằm bảo đảm yêu cầu về thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về KDBĐS, khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành.

Đồng thời, các đại biểu nhấn mạnh, việc sửa đổi lần này phải bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là cùng thời điểm Quốc hội đang xem xét sửa đổi toàn diện Luật Đất đai và Luật Nhà ở; góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch, lành mạnh, bền vững, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Góp ý cho dự thảo luật này, đại biểu Nguyễn Minh Sơn cơ bản nhất trí với Tờ trình của Chính phủ và Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế về dự án Luật KDBĐS. Đồng thời, cho rằng lần sửa đổi này, dự án Luật KDBĐS phải giải quyết được những vấn đề tồn tại hiện nay của thị trường bất động sản như: Quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư KDBĐS phải theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện; xử lý các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong đăng ký bất động sản; quy định chặt chẽ, hợp lý nhằm phát triển mạnh nhà ở cho thuê, kể cả nhà ở xã hội đầu tư từ ngân sách nhà nước và nhà ở cho thuê do doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư phục vụ nhu cầu thuê nhà ở của người dân khu vực đô thị và công nhân tại các khu công nghiệp; công tác kiểm tra, kiểm soát việc lập, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng đô thị; trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương trong việc thẩm định, cấp phép đầu tư các dự án KDBĐS, bảo đảm thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở phát triển lành mạnh và cân đối giữa cung và cầu của thị trường.

Để tiếp tục hoàn thiện dự án luật này, đại biểu Nguyễn Minh Sơn góp ý một số điều, khoản cụ thể của dự thảo luật:

Tại Điều 3 giải thích từ ngữ: Khoản 13 quản lý bất động sản, theo đại biểu Nguyễn Minh Sơn, Ban soạn thảo bổ sung quy định “việc ủy quyền thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự” vào cuối khoản này là không phù hợp, logic với điều về giải thích từ ngữ. Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo giữ như quy định của luật hiện hành, đó là “Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc có quyền sử dụng đất”.

Tại Điều 4 nguyên tắc kinh doanh bất động sản: Khoản 1 so với quy định luật hiện hành đã bổ sung “không vi phạm điều cấm của luật”, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định này. Đại biểu cho rằng, nguyên tắc là hệ thống các quan điểm, tư tưởng xuyên suốt toàn bộ hoặc một giai đoạn nhất định đòi hỏi các tổ chức, cá nhân phải tuân theo và chính nguyên tắc kinh doanh bất động sản đã được cụ thể hóa quy định tại Điều 9 các hành vi bị cấm của dự thảo uật.

Tại Điều 5 áp dụng Luật KDBĐS và các luật có liên quan, điểm c khoản 1 quy định ”Việc chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp bất động sản theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán, Luật Hợp tác xã”. Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo rà soát, chỉnh sửa lại cho thống nhất vì hiện nay dự thảo Luật Hợp tác xã trình Quốc hội thông qua đã bỏ nội dung “chuyển nhượng vốn”.

Đại biểu Nguyễn Minh Sơn phát biểu ý kiến.

Tại Điều 10 điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, điểm c khoản 1 quy định “Trường hợp làm chủ đầu tư dự án bất động sản thì phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư”.

Đại biểu Nguyễn Minh Sơn cho rằng, theo quy định của pháp luật về đất đai và đầu tư, để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư phải “có năng lực tài chính để bảo đảm thực hiện dự án theo tiến độ của dự án đầu tư”, “ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác”.

Như vậy, pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư đã quy định về vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc quy định tại điểm c điều kiện về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản có thể sẽ mâu thuẫn với quy định của pháp luật đất đai và đầu tư. Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, rà soát quy định lại cho chặt chẽ, khả thi về điều kiện kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, tại Điều 40 nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản, tại khoản 2 và khoản 3 quy định chưa phù hợp, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo rà soát, quy định lại cho thống nhất, quy định tại khoản 3 chưa phù hợp với quy định tại khoản 2, vì nếu “thay đổi về nội dung của dự án” thì việc chuyển nhượng dự án đã không đảm bảo được yêu cầu “không thay đổi mục tiêu, quy hoạch của dự án”.

GÓP Ý DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)

Tham gia thảo luận đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Tạ Minh Tâm đóng góp một số nội dung cụ thể:

Về phạm vi điều chỉnh giữa Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan, đại biểu kiến nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát, điều chỉnh các quy định trong các luật liên quan; đặc biệt đối với 2 dự án luật mà Quốc hội hiện đang xem xét (Luật Đất đai và Luật KDBĐS) nhằm bảo đảm tương thích, đồng bộ nhằm đảm bảo quyền lợi người mua, người thuê mua trong các giao dịch bất động sản nói chung, bất động sản quy định trong Luật Nhà ở, đặc biệt là các sản phẩm hình thành trong tương lai.

Trong đó, đại biểu kiến nghị Ban soạn thảo cần quan tâm hơn về cơ chế bảo đảm quyền của bên mua trong dự án kinh doanh bất động sản trong trường hợp dự án thế chấp; qua đó bảo đảm thực thi hiệu quả trách nhiệm cung cấp thông tin thế chấp của chủ đầu tư; giám sát chặt chẽ nghĩa vụ giải chấp; bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Cơ chế mang tính phòng ngừa và mang tính khắc phục hậu quả đối với giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai; không để xảy ra tình trạng mất tiền nhưng không nhận được nhà, không nhận được nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật.

Quang cảnh thảo luận tại tổ.

Cùng với đó là xem xét, điều chỉnh những khác biệt hoặc chưa đồng bộ trong chế định giao dịch bất động sản thể hiện ở dự thảo Luật Nhà ở và Luật KDBĐS. Cụ thể như điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại điểm a khoản 1 Điều 158 dự thảo Luật Nhà ở và điểm a khoản 1 Điều 15 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản; giải thích từ ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” khoản 24 Điều 3 dự thảo Luật Nhà ở và giải thích từ ngữ “nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” khoản 4 Điều 3 dự thảo Luật KDBĐS...

Về tính tương thích giữa Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, đại biểu cho rằng, Bộ luật Dân sự đóng vai trò nền tảng, là cơ sở, khung khổ cho hoạt động giao dịch giữa các chủ thể có mối quan hệ bình đẳng, trong đó có hoạt động kinh doanh thương mại. Điều 4 áp dụng Bộ luật Dân sự cũng khẳng định: Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự và trường hợp không quy định hoặc có quy định nhưng vi phạm nguyên tắc của Bộ luật Dân sự thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự.

ĐBQH tỉnh Tiền Giang kiến nghị Ban soạn thảo rà soát chương X giao dịch về nhà ở, nhất là các chế định về hợp đồng, mua bán nhà ở, cho thuê nhà ở, cho thuê mua nhà ở nhằm bảo đảm tương thích, tránh quy định trùng lắp giữa dự thảo luật và Bộ luật Dân sự; bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên nhưng cũng tôn trọng nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết thỏa thuận trong giao kết hợp đồng tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự; xác định rõ quan hệ giữa Luật Nhà ở, Luật KDBĐS và Bộ luật Dân sự trong điều chỉnh các quan hệ giao dịch bất động sản nói chung, giao dịch nhà ở nói riêng; theo hướng các quy định về hợp đồng đã quy định trong Bộ luật Dân sự thì 2 luật chuyên ngành về nhà ở và KDBĐS không quy định lại. Các luật này chỉ điều chỉnh các nội dung đặc thù thuộc lĩnh vực tác động.

Đại biểu Tạ Minh Tâm phát biểu ý kiến.

Về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, các quy định về nội dung này quy định trọng tâm tại Chương III Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia - chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, đồng thời cụ thể hóa ở một số điều luật điều chỉnh quá trình triển khai các dự án đầu tư.

ĐBQH tỉnh Tiền Giang thống nhất với nhóm ý kiến thứ 2 thể hiện trong báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế với quan điểm cần cân nhắc quy định buộc các nhà đầu tư phải phát triển nhà ở theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nhất là đối với các dự án phát triển nhà ở bằng nguồn vốn tư nhân; làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật, thủ tục điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở.

ĐBQH tỉnh Tiền Giang kiến nghị Ban soạn thảo lồng ghép nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở vào quy hoạch tỉnh, không quy định thành công cụ quản lý riêng.

Về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở, tại điểm e khoản 1 Điều 13 dự thảo luật quy định: “Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa nhà ở, trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở”, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo bổ sung nghĩa vụ: “Chấp hành quyết định hoặc yêu cầu phá dỡ nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về phá dỡ nhà ở khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai”. Vì điểm a khoản 1 Điều 134 đã quy định trường hợp nhà ở trong tình trạng trên phải phá dỡ, nhưng trong quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở lại chưa quy định trường hợp này.

MINH TRÍ - THU HOÀI