Đại biểu Quốc hội: Vì sao giá nhà ngày càng xa khả năng chi trả của người làm công ăn lương?

Đại biểu Tạ Thị Yên (đoàn Điện Biên)

Theo bà Yên, dù các dự thảo đã giải quyết nhiều vấn đề về phân cấp, cắt giảm thủ tục và điều kiện kinh doanh, câu hỏi quan trọng vẫn là: "Vì sao giá nhà, nhất là ở các đô thị lớn ngày càng xa khả năng chi trả của người làm công ăn lương và lần sửa luật này có thể tác động được đến đâu?".

Đại biểu Yên cho rằng giá nhà đến tay người mua chịu tác động của nhiều yếu tố, từ giá đất, chi phí vốn, thủ tục đến phần tăng giá do đầu cơ và kỳ vọng thị trường. Trong khi đó, tình trạng giữ đất không đưa vào sử dụng, chỉ chờ tăng giá, vừa gây lãng phí vừa làm giảm nguồn cung, đẩy chi phí lên cao.

Bà đề nghị làm rõ cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do chính người sử dụng đất tạo ra. Với đất đã giao để thực hiện dự án nhưng chậm đưa vào sử dụng, cần có biện pháp xử lý đủ mạnh để việc giữ đất chờ tăng giá không còn có lợi hơn triển khai dự án.

Dự thảo đã đề cập cơ chế thu tiền lũy tiến đối với đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng. Tuy nhiên, bà Tạ Thị Yên cho rằng thời hạn 5 năm trước khi thu hồi đất là khá dài đối với thị trường bất động sản. Bà đề nghị rút ngắn hợp lý thời gian xử lý các trường hợp chậm sử dụng đất do lỗi chủ quan của người sử dụng, đồng thời tăng dần khoản tiền phải nộp theo thời gian.

Không chỉ nguồn cung, vị trí nhà ở cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người dân. Với nhà ở xã hội và nhà cho thuê, đại biểu đề nghị việc thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội không nên chỉ dừng ở chuyện chủ đầu tư hoàn thành một khoản đóng góp.

Dự thảo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ bằng cách dành đất trong dự án, bố trí đất ở nơi khác hoặc nộp tiền tương đương. Bà Yên ghi nhận tính linh hoạt này, nhưng nhấn mạnh nếu chọn phương án nộp tiền thì phải bảo đảm nguồn tiền được sử dụng đúng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Với quỹ đất bố trí ở nơi khác, việc lựa chọn vị trí cần gắn với hạ tầng, việc làm và nhu cầu đi lại của người dân.

Thủ đoạn bán bất động sản trên giấy, khiến người mua phải đi kiện

Nếu giá nhà là rào cản với người có nhu cầu thì cách thức huy động vốn của một số doanh nghiệp lại đặt người mua trước nguy cơ mất tiền khi dự án không được triển khai.

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, đại biểu Bùi Xuân Hải (Hải Phòng) phản ánh tình trạng doanh nghiệp sử dụng công ty con, công ty liên quan để ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng khi bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao dịch.

Theo ông, nhiều doanh nghiệp muốn bán sản phẩm sớm để có nguồn vốn. Bên cạnh những doanh nghiệp thực hiện đúng quy định, một số đơn vị lập các công ty con, công ty cháu để ký hợp đồng với người mua dưới hình thức đặt cọc.

Đáng chú ý, khoản tiền này có thể được thu theo tiến độ dự án, thậm chí lên tới 100% giá trị bất động sản dự kiến hình thành trong tương lai.

Đại biểu Bùi Xuân Hải (Hải Phòng) phát biểu

"Đây là một cách lách luật. Thực tế rất đáng tiếc là nhiều dự án như vậy lại không triển khai được, người mua rơi vào tình thế buộc phải kiện ra tòa", ông Bùi Xuân Hải nói.

Đại biểu đề nghị cấm chủ đầu tư, trực tiếp hoặc thông qua doanh nghiệp khác, ký văn bản thỏa thuận hay hợp đồng dưới bất kỳ hình thức nào nhằm nhận tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch.

Ông cũng lưu ý quy định về nghiệm thu trước khi bàn giao bất động sản hình thành trong tương lai. Dự thảo yêu cầu bất động sản đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo đại biểu Bùi Xuân Hải, nếu hiểu yêu cầu này áp dụng cho toàn bộ dự án thì có thể bất hợp lý với những dự án quy mô lớn, triển khai qua nhiều năm và chia thành nhiều phân khu.

Ông đề nghị cho phép bàn giao theo từng phần, từng phân khu hoặc hạng mục, với điều kiện bảo đảm đầy đủ yêu cầu về kết cấu hạ tầng, nhằm tránh lãng phí và kéo dài thời gian bàn giao.

Bên cạnh việc bảo vệ người mua, đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng minh bạch giá giao dịch cũng là điều kiện quan trọng để quản lý thị trường bất động sản.

Bà nêu thực tế cùng một bất động sản có thể có giá rao bán, giá thỏa thuận và giá ghi trong hợp đồng khác nhau. Điều này gây khó khăn cho việc xác định giá đất sát thực tế, đánh giá thị trường và nhận diện các khu vực đầu cơ, sốt giá bất thường.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã đề cập mã định danh bất động sản, hợp đồng điện tử và hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản. Bà Tạ Thị Yên ủng hộ hướng đi này, đồng thời đề nghị có lộ trình và mốc thời gian thực hiện rõ ràng, hướng tới việc các giao dịch, kể cả giao dịch thứ cấp giữa cá nhân, đều phản ánh đúng giá thực tế và gắn với mã định danh của bất động sản.

Theo bà, thị trường bất động sản phát triển không đồng nghĩa với việc giá nhà liên tục tăng. Việc sửa đổi ba luật cần hướng tới mục tiêu để đất đai và thị trường phục vụ phát triển, đồng thời nâng cao chất lượng sống của người dân.

Đề nghị cưỡng chế chủ đầu tư chây ì bàn giao quỹ bảo trì chung cư

Một vấn đề khác được đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) đề cập là tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư liên quan đến kinh phí bảo trì.

Theo ông, quy định đã xác định trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho ban quản trị sau khi ban quản trị được thành lập. Tuy nhiên, thực tế vẫn có trường hợp không bàn giao hoặc kéo dài thời gian chuyển tiền.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) phát biểu

Tại những chung cư quy mô lớn, khoản kinh phí này có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Đây là tiền cư dân đóng góp để sửa chữa, bảo trì nhà chung cư, nhưng có chủ đầu tư giữ lại để sử dụng vào mục đích khác.

Đại biểu cho rằng cần có biện pháp cưỡng chế đối với những chủ đầu tư chây ì, không thực hiện nghĩa vụ dù đã được yêu cầu.

"Quy định cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì là hết sức cần thiết, hết sức quan trọng", ông Hòa nói. Tuy nhiên, ông băn khoăn về khả năng thực thi quy định trên thực tế.

Các ý kiến tại phiên thảo luận cho thấy việc sửa đổi 3 luật không chỉ liên quan đến thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản mà còn đặt ra yêu cầu kiểm soát việc sử dụng đất, bảo vệ người mua nhà và bảo đảm quyền lợi của cư dân sau khi nhận nhà.