'Đãi cát tìm vàng' trên thị trường địa ốc

Kết nối giao thông thuận lợi là một trong những yếu tố hàng đầu được nhà đầu tư, người mua nhà ở thực xem xét.

Thị trường đi vào chiều sâu

Không còn tâm lý mạo hiểm chạy theo những cuộc đua bám sóng đầu cơ, các thành viên tham gia thị trường, từ các chủ doanh nghiệp đến nhà đầu tư, người mua nhà ở thực đang ý thức rõ, sự an toàn trong đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay là ưu tiên được đặt lên hàng đầu.

So với giai đoạn 2022 - 2023, dù chưa thật sự thoát khỏi khó khăn, song thị trường địa ốc hiện đã bớt “ngột ngạt” hơn. Niềm tin thị trường dần hồi phục trở lại.

Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án đã bán cho khách hàng nhưng không được xây dựng, nhiều dự án hoàn thiện nhưng không “ra được sổ”, hay những dự án khi rao bán được chủ đầu tư cam kết “tương lai sẽ trở thành thiên đường cho cư dân” giờ rơi vào cảnh bỏ hoang… khiến nhiều nhà đầu tư thận trọng.

Theo các chuyên gia, chưa khi nào thị trường có sự phân hóa sâu sắc như giai đoạn hiện nay. Sự phân hóa này thể hiện rõ từ doanh nghiệp đến các đơn vị môi giới lẫn người mua. Chủ đầu tư phát triển dự án giai đoạn này rất thận trọng việc lựa chọn các dự án đầu tư cũng như đưa dự án ra thị trường.

“Hiện có nhiều dự án căn hộ ở Bình Dương đang được xây dựng rất tốt, thậm chí có dự án đã được xây dựng đến tầng 20 nhưng vẫn chưa thấy công bố chào bán sản phẩm ra thị trường. Nguyên nhân được biết, không phải chủ đầu tư sợ thị trường không hấp thụ được hay ‘ém hàng’, mà do dự án chưa đóng tiền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện bán hàng”, tổng giám đốc một doanh nghiệp đang đầu tư dự án tại Bình Dương nói và cho rằng, đây là sự khác biệt lớn của thị trường hiện nay so với trước. Bởi trước đây, dự án chỉ cần xây dựng xong phần móng, thậm chí chưa xây dựng xong móng đã tiến hành mở bán.

Theo vị này, đây chính là sự thẩm thấu chính sách (các quy định mới khắt khe với chủ đầu tư, dự án) khiến các doanh nghiệp không dám mạo hiểm, nhưng điều này đồng thời khiến nguồn cung bị “bó lại”.

Không chỉ với các chủ đầu tư, ở góc độ các doanh nghiệp môi giới lẫn người mua giai đoạn này cũng trở nên rất thận trọng.

Ông Trần Hoài Bảo, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI, doanh nghiệp chuyên môi giới sản phẩm thị trường căn hộ cho biết, mặc dù hiện nay các doanh nghiệp môi giới rất thiếu sản phẩm để bán nhưng khi đã lựa chọn dự án để bán hàng đều xem xét rất kỹ năng lực chủ đầu tư, đặc biệt là pháp lý của dự án.

“Thực tế, không ít doanh nghiệp môi giới lâm vào tình trạng bán hàng xong nhưng không nhận được phí môi giới, thậm chí còn bị giam luôn cả tiền ký quỹ do chủ đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn. Đó là chưa kể, với các dự án chậm tiến độ hay thiếu pháp lý, doanh nghiệp môi giới bị mất niềm tin với khách hàng”, ông Bảo nói và cho rằng, ngoài việc lựa chọn dự án vì lý do an toàn, đây còn là yếu tố buộc các doanh nghiệp phải thay đổi theo khẩu vị của khách hàng. Bởi hiện nay, hành vi tiêu dùng của khách hàng cũng thay đổi lớn, trong đó giá cả sản phẩm chỉ là thứ yếu, ngược lại, yếu tố an toàn về pháp lý được ưu tiên hàng đầu. Hầu hết khách hàng khi tìm hiểu dự án thì xem xét yếu tố pháp lý đầu tiên, sau đó mới tính đến giá cả.

Nắm bắt cơ hội thị trường

Mặc dù thị trường đang có sự phân hóa mạnh mẽ, song nhiều chuyên gia nhận định bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền. Khi đầu cơ hạ nhiệt thì bất động sản giá trị thực càng được quan tâm. Song, trong bối cảnh hiện nay, việc tìm kiếm các sản phẩm bất động sản giá trị và an toàn được nhiều người ví như “đãi cát tìm vàng”.

Giai đoạn này, nhà đầu tư thận trọng hơn khi xem xét sản phẩm bất động sản để xuống tiền.

Thời gian qua, thị trường địa ốc phía Nam bắt đầu guồng quay mới với nhiều dự án được công bố ra thị trường. Trong đó, Bình Dương dẫn đầu về nguồn cung căn hộ. Theo thống kê sơ bộ, trong năm 2024, riêng thị trường này ước tính có khoảng 10.000 căn hộ từ hàng chục dự án mới. Các dự án được công bố đều có mức giá khá cao.

Theo chia sẻ của tổng giám đốc một doanh nghiệp đang triển khai dự án căn hộ tại đây, sức hấp thụ của thị trường căn hộ Bình Dương hiện khá chậm, nhưng thà bán chậm chứ không thể giảm giá, vì giá bán dựa trên chi phí đầu vào, trong khi đó chi phí đầu vào của dự án hiện quá cao.

“Có thể việc bán hàng sẽ không nhanh, nhưng chắc chắn chắn giá sẽ khó giảm, thậm chí sẽ còn tiếp tục tăng theo thời gian”, vị này bộc bạch.

Câu chuyện giá tăng và khó giảm với phân khúc thị trường đáp ứng nhu cầu thực là nhận định của hầu hết các chuyên gia trong ngành. Đồng thời, đây cũng được xem là thời điểm tốt nhất để mua nhà. Điều mà các chuyên gia khuyến cáo khách hàng là làm thế nào để tìm kiếm được dự án tốt, chủ đầu tư uy tín và có vị trí thuận lợi, kết nối tốt về hạ tầng sẽ tạo được giá trị.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi thị trường địa ốc, đặc biệt là với dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội giảm giá được.

“Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần khó tìm được quỹ đất để phát triển dự án, phần khác do thủ tục khó khăn kéo dài, trong khi các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao”, ông Hiếu phân tích.

Đến thời điểm này, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như không còn, có chăng là từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp với mức giá vượt 100 triệu đồng/m2. Căn hộ tầm trung thời gian tới sẽ tập trung ở Bình Dương, với mức giá được công bố ra thị trường trung bình từ 40 - 60 triệu đồng/m2, tùy phân khúc.

Theo đó, dự án nào có hệ thống hạ tầng kết nối với TP.HCM gần nhất, pháp lý dự án chuẩn chỉnh, chủ đầu tư có năng lực sẽ có sức cạnh tranh tốt nhất.

Từ đây đến cuối năm 2024, tâm điểm của thị trường địa ốc phía Nam sẽ tập trung ở các vùng phụ cận của TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, Bình Dương chiếm ưu thế nhờ có vị trí địa lý kết nối với TP.HCM bởi các trục giao thông trọng điểm như đường Phạm Văn Đồng hay tuyến Quốc lộ 13.

Tăng Triển