Đại gia bất động sản lấy tiền ở đâu để 'gỡ bom nợ' trái phiếu trước hạn?

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế đến ngày 31/8, giá trị phát hành đạt 359.510 tỷ đồng, tăng gần 1,5 lần so với cùng kỳ năm 2024. Riêng trong tháng 8, có 37 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 39.357 tỷ đồng và 6 đợt phát hành ra công chúng trị giá 6.332 tỷ đồng.

Dẫn đầu về quy mô là Vinhomes với hai lô trái phiếu trị giá 15.000 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm, nhằm mục tiêu tái cấp vốn. Đây là một trong những thương vụ huy động vốn lớn nhất kể từ đầu năm của nhóm bất động sản.

Gần 20.000 tỷ đồng đổ vào trái phiếu bất động sản, xây dựng trong tháng 8/2025

Không chỉ Vinhomes, nhiều cái tên khác trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng cũng tranh thủ kênh trái phiếu để bổ sung vốn, điển hình như Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (2.000 tỷ đồng), BĐS Thành Vinh (900 tỷ), May Diêm Sài Gòn (990 tỷ đồng), IDICO (500 tỷ đồng) hay Văn Phú (250 tỷ đồng).

Ngoài ra, nhóm ngân hàng tiếp tục “chạy đua” phát hành để tăng vốn trung – dài hạn, với HDBank, MB, ACB, Bac A Bank và OCB đều có các lô từ 1.000 tỷ đồng trở lên.

Một điểm đáng chú ý là mặt bằng lãi suất trái phiếu ngân hàng chỉ ở mức 5,3 – 6,5%, trong khi trái phiếu bất động sản dao động từ 9,2 – 11%, cho thấy sự khác biệt về rủi ro cũng như mức độ hấp dẫn với nhà đầu tư.

Cùng với phát hành, hoạt động mua lại trước hạn cũng tăng tốc. Riêng tháng 8/2025, các doanh nghiệp đã mua lại 27.032 tỷ đồng, tăng tới 70% so với cùng kỳ năm 2024.

Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ chứng kiến thêm khoảng 69.740 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm gần một nửa (29.883 tỷ đồng, tương đương 49%), tạo áp lực khổng lồ lên các chủ đầu tư địa ốc.

Trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh còn nhiều điểm nghẽn, một câu hỏi đặt ra là doanh nghiệp địa ốc lấy tiền ở đâu để trả nợ trái phiếu trước hạn?

Câu trả lời là các doanh nghiệp đang “xoay” đủ cách. Chẳng hạn, Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM vừa phát hành thành công 20 triệu trái phiếu chuyển đổi, thu về 2.000 tỷ đồng và dùng 1.035 tỷ đồng để tất toán toàn bộ lô trái phiếu cũ.

Trường hợp trên là minh chứng rõ rệt cho việc “phát hành mới để trả nợ cũ” – một vòng quay chưa hẳn bền vững nhưng là lựa chọn tình thế.

Cùng với phát hành mới để trả nợ cũ, theo TS. Châu Đình Linh (Đại học Ngân hàng TP.HCM), các doanh nghiệp bất động sản hiện được chia thành ba nhóm trong việc mua lại trái phiếu trước hạn.

Thứ nhất là doanh nghiệp có sẵn tiền mặt từ vốn tự có hoặc bán sản phẩm chiết khấu cao. Nhiều chủ đầu tư đã “xả hàng tồn” với mức giảm sâu để đổi lấy dòng tiền nhanh.

Thứ hai là doanh nghiệp đổi trái phiếu lấy sản phẩm, tức là cho phép nhà đầu tư nhận bất động sản thay vì tiền, kèm chiết khấu 40 – 50%.

Thứ ba là doanh nghiệp đổi tạm thời, mua lại dự án, cụ thể là tận dụng quỹ đất hoặc dự án để hoán đổi nghĩa vụ nợ.

Bên cạnh những đơn vị đủ tiềm lực tài chính, theo TS. Châu Đình Linh, nhiều doanh nghiệp khác buộc phải áp dụng giải pháp tình thế nhằm kéo dài thời gian thanh toán, chờ đợi cơ hội tiếp cận tín dụng mới.

Có thể thấy, ngoài phát hành trái phiếu mới, các chủ đầu tư còn phải đa dạng kênh huy động, như chiết khấu bán hàng, hợp tác với quỹ đầu tư quốc tế, chia nhỏ sản phẩm bất động sản để dễ bán, thậm chí cầm cố cổ phiếu lãnh đạo hoặc vay từ kênh không chính thống.

Theo các chuyên gia, động thái mua lại trái phiếu trước hạn có hai mặt. Về tích cực, doanh nghiệp giảm được chi phí lãi vay cao, cải thiện hệ số nợ và gửi tín hiệu trấn an nhà đầu tư. Tuy nhiên, mặt trái là dòng tiền bị suy kiệt, ảnh hưởng khả năng triển khai dự án và bàn giao nhà.

Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu từng cảnh báo việc “cố gồng” trả nợ có thể khiến nhiều doanh nghiệp kiệt sức, không đủ vốn triển khai xây dựng.

Nhìn chung, thị trường trái phiếu 8 tháng năm 2025 đang chứng kiến nghịch lý phát hành sôi động nhưng áp lực trả nợ chưa từng giảm nhiệt. Với riêng nhóm bất động sản, việc huy động vốn qua trái phiếu vẫn là “phao cứu sinh” nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu chỉ dựa vào xoay vòng nợ.

Câu hỏi “tiền đâu để trả nợ trái phiếu trước hạn” vì vậy chưa có lời giải chắc chắn, khi mà phần lớn doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào chiết khấu bán hàng, hoán đổi sản phẩm và phát hành mới.

Con đường phục hồi niềm tin trên thị trường trái phiếu, có thể nói, không chỉ nằm ở nỗ lực xoay xở của doanh nghiệp, mà còn cần khung pháp lý chặt chẽ và minh bạch hơn để dòng vốn này vận hành bền vững.

Nhật Minh