Đánh thuế đất bỏ hoang 0,2%: Cần tiêu chí nào để tránh đánh nhầm?

Tại phiên thảo luận ở hội trường Quốc hội sáng 6/11 về dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật thuế, Bộ trưởng Tài chính Ngô Văn Tuấn đã giải trình đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Theo Bộ trưởng, Chính phủ đã cân nhắc kỹ đề xuất này. Tuy nhiên, việc xác định đất bỏ hoang cần được quy định cụ thể trong pháp luật về đất đai. Cơ quan thuế sẽ phối hợp với cơ quan quản lý đất đai để xác định diện tích, tình trạng sử dụng từng thửa đất, dựa trên dữ liệu đất đai và dân cư được kết nối.

"Hai cơ quan phải phối hợp chặt chẽ với nhau để xác định chính xác, đảm bảo đúng mục đích, tránh tình trạng lạm dụng, trốn thuế...", Bộ trưởng nhấn mạnh.

3 yêu cầu để thuế đất bỏ hoang phát huy hiệu quả

Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, đồng tình với chủ trương tăng cường điều tiết bằng thuế đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Bản chất của chính sách là sử dụng chi phí nắm giữ đất để tác động đến quyết định của người có đất, khuyến khích họ đưa đất vào khai thác hoặc chuyển nhượng cho người có khả năng sử dụng hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng việc xác lập mức thuế mới chỉ là một phần của chính sách. Muốn thực sự thúc đẩy khai thác, sử dụng đất đai, cần đồng thời đáp ứng ba yêu cầu: xác định đúng đối tượng, tạo được sức ép tài chính phù hợp và đảm bảo khả năng thực thi trên thực tế.

Trước hết, cần xác định chính xác trường hợp nào thuộc diện phải chịu mức thuế.

Hiện nay, người sử dụng đất phải thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính ở các giai đoạn khác nhau. Tùy trường hợp, họ có thể phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền, được cho phép chuyển mục đích hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.

Trong quá trình sử dụng, người sử dụng đất còn phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Đối với đất ở, thuế suất được tính lũy tiến từ 0,03% đến 0,15%, tùy diện tích trong hay vượt hạn mức.

Khi chuyển nhượng bất động sản, cá nhân chịu thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng; doanh nghiệp chịu thuế thu nhập doanh nghiệp với thuế suất 20% trên thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Do đó, việc bổ sung thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang cần đi kèm tiêu chí rõ ràng, tránh đánh đồng mọi trường hợp chưa đưa đất vào sử dụng.

Theo chuyên gia, muốn thực sự thúc đẩy khai thác đất đai, cần đồng thời đáp ứng ba yêu cầu: xác định đúng đối tượng, tạo được sức ép tài chính và khả năng thực thi.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành cần quy định cả tiêu chí định tính lẫn định lượng.

Về định tính, cần xác định căn cứ nào cho thấy thửa đất đã đủ điều kiện sử dụng theo đúng mục đích nhưng vẫn bị chủ sở hữu để trống. Đồng thời, phải làm rõ cách xử lý những trường hợp người dân chưa thể sử dụng đất do vướng quy hoạch, thủ tục hành chính hoặc những nguyên nhân khách quan nằm ngoài khả năng kiểm soát của họ.

Về định lượng, cần quy định cụ thể thời gian không sử dụng liên tục là bao lâu, tính từ thời điểm nào thì thửa đất bị coi là bỏ hoang. Đối với đất chậm đưa vào sử dụng, phải có thời hạn hoặc tiến độ cụ thể để làm căn cứ đối chiếu.

Điểm này đặc biệt quan trọng với đất của cá nhân quản lý, sử dụng.

Theo luật sư Tuấn, với đất thực hiện dự án đầu tư, cơ quan quản lý có thể đối chiếu thời điểm bàn giao đất trên thực địa, tiến độ sử dụng đất ghi trong dự án và tình hình triển khai thực tế để xem xét việc chậm đưa đất vào sử dụng. Còn với đất ở của cá nhân, trước hết cần xác định người sử dụng đất có nghĩa vụ xây dựng nhà ở trong một thời hạn cụ thể hay không. Chỉ riêng việc thửa đất chưa có nhà chưa đủ để kết luận người dân chậm đưa đất vào sử dụng.

Khoản 4 Điều 2 Thông tư 45/2011/TT-BTNMT đã loại trừ đất ở của hộ gia đình, cá nhân khi xác định “đất chưa sử dụng theo đúng quy định” để áp dụng thuế suất 0,15%. Đối với mức 0,2% đang được đề xuất, theo ông, dự thảo cần làm rõ liệu đất ở của cá nhân chưa xây nhà có thuộc diện áp dụng hay không. Nếu có, người dân cần biết tiêu chí nào được dùng để xác định và thời gian chậm sử dụng đất được tính từ thời điểm nào.

"Việc thửa đất chưa có nhà, tự nó, chưa đủ để kết luận người dân bỏ hoang đất và phải chịu mức thuế cao hơn", ông phân tích.

Dữ liệu đất đai là 'xương sống' để triển khai chính sách

Vấn đề thứ hai, mức thuế phải đủ sức tạo áp lực tài chính đối với người cố tình bỏ hoang đất.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng mức thuế suất 0,2% như đề xuất có thể chưa đủ sức làm thay đổi quyết định của những người giữ đất với kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng.

Ông dẫn ví dụ, với thửa đất có giá trị tính thuế 10 tỷ đồng, nếu toàn bộ diện tích thuộc diện chịu thuế suất 0,2%, số thuế phải nộp là 20 triệu đồng/năm. Trong khi đó, nếu chủ đất kỳ vọng giá trị bất động sản tăng thêm hàng trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng, khoản thuế này có thể chưa phải trở ngại đáng kể.

Khi đó, người sở hữu đất vẫn có thể lựa chọn nộp thuế và tiếp tục chờ giá tăng, thay vì đưa đất vào sử dụng hoặc chuyển nhượng.

"Như vậy, số thuế thu được có thể tăng nhưng thửa đất vẫn để trống", vị luật sư lưu ý.

Vì vậy, ông lưu ý, cần đánh giá kỹ tác động của mức thuế đề xuất, đặc biệt với những trường hợp người có đất đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng vẫn chủ động để trống nhằm chờ tăng giá.

Hiệu quả của chính sách không nên chỉ được đánh giá bằng số thuế thu được cho ngân sách, mà cần đo bằng những kết quả cụ thể hơn: Bao nhiêu diện tích đất thực sự được đưa vào sử dụng và thời gian bỏ hoang được rút ngắn bao lâu?

Yêu cầu thứ ba là phải bảo đảm khả năng thực thi.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhìn nhận, cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu dân cư được kết nối, chia sẻ giữa các cơ quan chính là nền tảng, đồng thời là "xương sống" để triển khai chính sách thuế mới.

Với mỗi thửa đất, cơ quan quản lý phải xác định được người có nghĩa vụ nộp thuế, diện tích thuộc diện áp dụng mức thuế cao hơn, tình trạng sử dụng và khoảng thời gian tương ứng.

Điều này đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thuế và cơ quan quản lý xây dựng. Bên cạnh đó, cần khai thác các nguồn thông tin phù hợp từ đơn vị cung cấp điện, nước và những hệ thống dữ liệu liên quan.

Tuy nhiên, dữ liệu điện, nước chỉ nên được xem là thông tin hỗ trợ, cần đối chiếu với hồ sơ pháp lý, tiến độ dự án được phê duyệt và hiện trạng thực tế của thửa đất.

Nếu việc xác định đất bỏ hoang chủ yếu dựa vào kiểm tra thủ công hoặc cách đánh giá thiếu thống nhất giữa các địa phương, chi phí thực hiện sẽ lớn, trong khi khó tránh khỏi nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, hiệu quả của chính sách thuế đất bỏ hoang không nên chỉ đo bằng số thu ngân sách mà cần đánh giá qua diện tích đất thực sự được đưa vào sử dụng và thời gian bỏ hoang được rút ngắn.

Với mức thuế suất 0,2% như đề xuất, tác động đến quyết định nắm giữ đất có thể còn hạn chế nếu lợi ích kỳ vọng từ tăng giá vẫn lớn hơn chi phí thuế. Vì vậy, chính sách cần đồng thời bảo đảm mức thuế đủ sức tạo áp lực, tiêu chí xác định rõ ràng và cơ chế thực thi khả thi.