Đánh thuế lãi bán bất động sản: không thể thiếu dữ liệu và công nghệ

Đánh thuế 20% trên phần chênh lệch chuyển nhượng bất động sản

Tại hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất thay đổi căn bản cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân.

Theo đó, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua bất động sản, thay vì áp dụng mức thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng như hiện hành. Mức thuế suất đề xuất là 20% tính trên phần thu nhập tính thuế, được áp dụng cho từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng khoản chênh lệch giữa giá bán và giá mua, sau khi trừ đi các chi phí hợp lý liên quan trực tiếp đến việc tạo ra thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân bằng cách lấy giá bán nhân với thuế suất xác định theo thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể, thời gian nắm giữ dưới hai năm chịu thuế suất 10%, từ 2-5 năm chịu mức 6%; từ 5 đến dưới 10 năm chịu mức 4%; từ 10 năm trở lên chịu mức 2%. Thời gian sở hữu được tính kể từ thời điểm cá nhân có quyền sử dụng, sở hữu bất động sản (sau ngày luật có hiệu lực) cho đến thời điểm chuyển nhượng.

Đối với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, việc tính thuế chuyển nhượng sẽ không phụ thuộc vào thời gian nắm giữ. Mức thuế suất tiếp tục được giữ như hiện hành, là 2%. Lý do là theo quy định của Bộ luật Dân sự, thừa kế là hình thức chuyển quyền tài sản từ người đã mất sang người còn sống, mang bản chất khác với hành vi cho, tặng tài sản.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế được xác lập tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, tùy theo thời điểm nào đến trước.

Theo Bộ Tài chính, thời gian qua đã xảy ra tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm giảm thuế, gây thất thu ngân sách. Trong hồ sơ đưa ra lấy ý kiến, Bộ Tài chính không giải thích lý do đề xuất chính sách mới, mà chỉ nêu: “Có ý kiến cho rằng cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân 20% trên thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4... bất động sản trong thời gian ngắn, gây bất ổn cho thị trường bất động sản”. Đồng thời, bộ này cho biết một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế thu nhập cá nhân để tăng chi phí và giảm sức hấp dẫn của hành vi đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Một số nước còn áp dụng thuế với lợi nhuận từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua bán lại bất động sản.

Sẽ điều tiết hành vi đầu cơ

Việc áp thuế trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, “lướt sóng” - một trong những nguyên nhân làm gia tăng tình trạng sốt giá đất thời gian qua. Theo Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội), nguyên Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, việc chuyển từ cách tính thuế khoán 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng sang áp dụng thuế suất 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua là bước tiến quan trọng trong chính sách thuế đối với bất động sản.

Ưu điểm nổi bật của phương án này là thiết lập sự công bằng giữa các nhóm người tham gia thị trường. Những đối tượng chỉ thuần túy đầu cơ - mua đất rồi bỏ đó chờ tăng giá để bán, sẽ phải chịu mức thuế cao hơn. Trong khi đó, các nhà đầu tư thực chất như cải tạo, xây dựng hoặc phát triển hạ tầng trên đất… sẽ được khấu trừ các chi phí hợp lý và chỉ phải nộp thuế tương xứng. Chính sách thuế khi đó không chỉ là công cụ thu ngân sách, mà còn góp phần phân loại hành vi đầu tư, định hướng thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Trước lo ngại rằng thuế cao có thể làm giảm tính thanh khoản, ông Cường cho rằng cần nhìn nhận đúng bản chất của công cụ điều tiết. “Chính sách thuế không nhằm “siết chặt” thị trường, mà hướng tới ngăn chặn tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai gây méo mó cung - cầu”, ông nhấn mạnh. Những cá nhân, tổ chức sử dụng đất đúng mục đích, đầu tư vào giá trị sử dụng thực sự sẽ không chịu gánh nặng thuế. Chỉ những trường hợp trục lợi từ biến động giá mà không tạo ra giá trị gia tăng thực chất mới bị điều tiết mạnh hơn.

Tuy nhiên, để phương án này vận hành hiệu quả, cần vượt qua nhiều rào cản kỹ thuật, đặc biệt là việc xác định chính xác giá mua và giá bán thực tế của bất động sản. Trong thực tiễn, hợp đồng chuyển nhượng thường không phản ánh đúng giá trị giao dịch do liên quan đến các loại thuế, phí và lệ phí. Tình trạng “hai giá” (giá thực tế và giá kê khai) vẫn phổ biến, nhất là với các giao dịch không qua ngân hàng. Nếu không có cơ sở dữ liệu chuẩn hóa, đầy đủ và cập nhật về giá đất, việc tính toán chênh lệch sẽ dễ phát sinh gian lận, tranh chấp hoặc tạo gánh nặng hành chính không cần thiết.

Đáng chú ý, với những bất động sản đã chuyển nhượng từ lâu hoặc qua nhiều đời chủ, người dân có thể không còn lưu giữ được chứng từ, hóa đơn hợp lệ để chứng minh giá mua ban đầu. Trong trường hợp đó, cơ quan thuế buộc phải áp dụng mức giá tham chiếu hoặc mặc định, dễ gây thiệt thòi cho người bán và tạo dư địa cho khiếu kiện.

Ông Hoàng Văn Cường cho rằng, điều kiện tiên quyết để chính sách đi vào thực tế là phải khắc phục được tình trạng khai thấp giá chuyển nhượng nhằm trốn thuế. Để làm được điều này, cần thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu định giá đất minh bạch, khách quan, cập nhật thường xuyên và được liên thông trong quản lý. Đồng thời, đẩy mạnh chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai, tài sản công, tiến tới xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch tập trung như thông lệ quốc tế. Khi toàn bộ giao dịch được khai báo minh bạch, có thể đối chiếu và cập nhật giá trị thị trường một cách chính xác, việc tính thuế sẽ đảm bảo tính công bằng, minh bạch và khả thi trên thực tế.

Theo PGS.TS. Phan Hữu Nghị, Phó viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính, Đại học Kinh tế Quốc dân, mức thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua - bán cũng cần đi kèm với chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi kê khai sai giá. Khi đó, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn, hạn chế tình trạng “hai giá”, đồng thời giúp Nhà nước thu thuế công bằng hơn. Thị trường bị đẩy giá do môi giới, mua bán lòng vòng sẽ bị hạn chế tối đa.

Cẩm Hà