Đánh thuế lướt sóng bất động sản coi chừng tác dụng ngược

Trong dự thảo tờ trình gửi Chính phủ, Bộ Tài chính đề xuất “có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước”. Nghĩa là thời gian nắm giữ bất động sản càng ngắn thì thuế suất càng cao.

Theo Bộ Tài chính, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam đang áp dụng thuế suất cố định 2% trên giá trị giao dịch và chưa phân biệt mức thuế suất dựa trên thời gian sở hữu BĐS của người chuyển nhượng. Điều này dẫn đến việc các nhà đầu cơ có thể mua bán BĐS trong thời gian ngắn để kiếm lời mà không chịu sự điều chỉnh thuế phù hợp. Và đề xuất này nhằm thể chế hóa các chủ trương, định hướng, để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng BĐS.

Bộ Tài chính cũng nêu rõ mức thuế sẽ được xác định tùy theo thời gian sở hữu BĐS. Theo đó, những giao dịch chuyển nhượng trong vòng dưới 6 tháng sẽ chịu thuế suất cao nhất, khoảng 5%. Các giao dịch từ 6 tháng đến 1 năm sẽ chịu mức thuế 4%, từ 1 đến 2 năm là 3%, và các giao dịch trên 2 năm sẽ là 2%.

Sắc thuế hợp lý nhưng cần đúng đối tượng

Thảo luận về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Phụng, nguyên Cục trưởng Cục Thuế doanh nghiệp lớn (Tổng cục Thuế) cho biết, thực tiễn các nước trên thế giới đã áp dụng thuế suất này với nhiều mức thuế khác nhau. Theo đó, với hoạt động đầu tư dài hạn rủi ro cao hơn, mang tính ổn định hơn nên thuế suất thấp hơn. Còn với hoạt động đầu tư lướt sóng “đánh nhanh thắng nhanh” mang tính chất ngắn hạn và khoản đầu tư này sẽ tác động trực tiếp đến thị trường thì thuế suất sẽ cao hơn.

Đối chiếu với tình hình Việt Nam trong thời gian qua, ông Phụng nhận định để đảm bảo ổn định thị trường BĐS thì đánh thuế các giao dịch chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ là đề xuất phù hợp cả về mặt khoa học và căn cứ thực tiễn.

Tuy nhiên, theo ông Phụng, trong thời qua, Việt Nam cho phép chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai nên hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai đã được chuyển nhượng ngay từ khi ký hợp đồng. Vì vậy, nếu áp dụng loại thuế này cơ quan chức năng phải phân biệt cụ thể BĐS hình thành trong tương lai với BĐS đầu tư dài hạn và BĐS đầu tư ngắn hạn.

Đánh thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ là hợp lý nhưng cần đúng đối tượng. Ảnh: MINH TRÚC

Còn Tổng Giám đốc Công ty CP G-Home Nguyễn Hoàng Nam cho rằng việc có chính sách thuế để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, tránh đầu cơ, lướt sóng là hoàn toàn phù hợp.

Tuy nhiên, ông Nam lo ngại chính sách có thể có những tác động không tốt đến đời sống của người dân. Ông Nam lý giải, nhiều trường hợp người dân bán BĐS của mình phục vụ cho đời sống hàng ngày mà không phải vì mục đích sinh lời. Ví như việc người dân bán để thay đổi chỗ ở hoặc thừa kế BĐS nhưng không có mục đích sử dụng nên bán.

Đồng quan điểm, anh Hà Thanh Tùng, một môi giới BĐS ở Hà Nội cho biết có rất nhiều người vừa mua nhà xong nhưng lại gặp vấn đề về sức khỏe, tài chính… nên phải bán nhà. Hay nhiều người có nhu cầu thay đổi nơi sống từ địa phương này sang địa phương khác.

“Việc chuyển nơi sống hiện nay xảy ra rất nhiều vì khi xã hội ngày càng hiện đại, sự di chuyển, di dân cơ học là rất lớn”, anh Tùng nói và lo lắng nếu quy định này đánh thuế không đúng đối tượng sẽ gây ra nhiều tác động tiêu cực đối với xã hội.

Đánh thuế BĐS thứ hai là một đề xuất

Đồng tình với ý kiến cho rằng thực trạng lướt sóng BĐS tại Việt Nam diễn ra khá lớn bởi kênh đầu tư này dễ mua dễ bán, thuế thấp nên người mua dễ dàng đầu tư xoay vòng BĐS, nay mua tài sản này mai sang tay BĐS khác.

Tuy nhiên theo bà Nguyễn Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận định giá và Tư vấn Savills - hiện chưa phải thời điểm thích hợp để áp dụng quy định này. Bởi hiện nay thông tin về thị trường giao dịch BĐS vẫn còn hạn chế. Nếu áp dụng quy định này, vô hình trung sẽ càng làm thông tin giao dịch khan hiếm hơn.

Việc này còn có thể ảnh hưởng đến cung cách quản lý giá thị trường BĐS và ảnh hưởng đến nhu cầu mua bán BĐS ở thực. Đặc biệt, bà Vân cho rằng nếu quy định này đi vào thực tế thì sẽ ảnh hưởng đến tình hình thanh khoản của thị trường BĐS.

Theo bà Vân, đánh thuế theo thời gian nắm giữ chỉ nên áp dụng có tính thời điểm. Cụ thể là khi thị trường bất ổn, nóng sốt, còn về lâu dài một loại thuế khác sẽ phù hợp hơn.

“Theo tôi để điều tiết thị trường BĐS thì một loại thuế khác sẽ tốt hơn. Đó là chính sách thuế liên quan đến sở hữu BĐS. Đây cũng là loại thuế được các nước áp dụng nhiều nhất và cũng hạn chế được việc đầu cơ. Việt Nam có thể dựa trên kinh nghiệm từ các quốc gia để có hướng sử dụng công cụ thuế nhằm hạ nhiệt giá nhà, điều tiết thị trường phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn”, bà Vân nói.

Đánh thuế theo thời gian nắm giữ chưa thể làm hạ giá nhà

Cũng liên quan đến quy định này, tại văn bản góp ý về đề nghị xây dựng dự án Luật thuế TNCN (thay thế), Bộ Tư pháp cho rằng, mức thuế cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường BĐS.

Để thực hiện chính sách này, cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản.

Do đó, Bộ Tư pháp cho rằng, giải pháp thu thuế theo thời gian nắm giữ không khả thi, nên đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện chính sách trước khi áp dụng nhằm đảm bảo hiệu quả và tính khả thi.

Nhiều ý kiến cho rằng, đánh thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ có thể hạn chế tình trạng đầu cơ, nhưng chưa thể làm hạ giá nhà - vấn đề đang gây sốt hiện nay. Ảnh: MINH TRÚC

Đồng tình, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định việc đánh thuế BĐS có ý nghĩa trong việc kiểm soát đầu cơ nhưng không phải “liều thuốc vạn năng” để bình ổn giá nhà. Thay vào đó, trước khi triển khai cần có giai đoạn chuyển tiếp và lộ trình rõ ràng, kết hợp với giải pháp mở rộng nguồn cung – yếu tố then chốt để kéo thị trường BĐS trở về mức giá hợp lý.

“Cần tính toán hợp lý nếu muốn áp dụng quy định mới. Đặc biệt, muốn xác định được việc mua đi bán lại các BĐS phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ”, ông Chung cho biết.

Chưa hết, theo ông Chung việc áp dụng quy định này sẽ chỉ hạn chế được tình trạng đầu cơ BĐS nhưng chưa làm giảm giá nhà đất - một thực trạng đang nóng hiện nay trên thị trường BĐS. Bởi thị trường BĐS Việt Nam thời gian gần đây mất cân đối chủ yếu do nguồn cung khan hiếm, khiến giá bán liên tục leo cao.

“Đề xuất đánh thuế theo thời gian sở hữu chưa phải là giải pháp tốt nhất cho thị trường bất động sản, bởi trọng tâm vấn đề nằm ở chỗ tăng nguồn cung bất động sản”, ông Chung nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng đề xuất đánh thuế với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ của Bộ Tài chính có lẽ dễ thuyết phục được phần lớn người dân bởi những hành vi mua bán BĐS trong thời gian ngắn có yếu tố đầu cơ gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Tuy nhiên, giá BĐS có thể bị đẩy lên cao hơn để bù lại chi phí về vốn và thuế tăng thêm. Đây cũng là một lo ngại khiến giá nhà tăng cao. Và việc áp dụng thu thuế nếu không tính toán cẩn trọng có thể làm “thui chột” các hoạt động mua bán thực tế của thị trường.

Ngoài ra, việc thu thuế từ các giao dịch chuyển nhượng cũng đòi hỏi một hệ thống theo dõi, kiểm tra mạnh mẽ từ cơ quan quản lý, điều này sẽ tạo gánh nặng cho chính quyền địa phương và có thể làm gia tăng chi phí hành chính.

MINH TRÚC