Đặt cọc mua đất đang thế chấp: Khi nào hợp đồng có hiệu lực, ai phải chịu mất cọc?

Ảnh minh họa

Vụ án đã được lựa chọn làm Án lệ số 79/2025/AL, được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua vào ngày 24/12/2025 và công bố ngày 25/12/2025.

Tóm tắt nội dung vụ án:

Vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa bà Lê Thị Tuyết N. và ông Nguyễn Xuân Đ. liên quan đến việc chuyển nhượng 2 thửa đất đứng tên con của ông Đ. Ngày 06/4/2022, hai bên ký giấy đặt cọc (ghi nhầm ngày), bà N chuyển 1 tỷ đồng cho ông Đ. Sau đó, bà N cho rằng ông Đ không phải chủ sở hữu nên yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền cọc nhưng ông Đ không đồng ý.

Ông Đ và các con cho rằng việc chuyển nhượng đã được các bên thỏa thuận, ông chỉ là người đại diện nhận tiền; bà N vi phạm cam kết nên phải mất tiền cọc.

Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc ông Đ trả lại 1 tỷ đồng cho bà N. Sau đó, Chánh án TAND cấp cao tại TP.HCM kháng nghị giám đốc thẩm, đề nghị hủy cả hai bản án để xét xử lại.

Hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực dù tài sản đang thế chấp

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại TP. HCM đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị của Chánh án TAND cấp cao tại TP. HCM, hủy cả hai bản án nêu trên để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.

Qua xem xét, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xác định: bà N biết rõ các thửa đất thuộc quyền sử dụng của chị Nguyễn Thị Hoàng K và chị Nguyễn Thị Hoàng M, đồng thời đang thế chấp tại ngân hàng. Việc ông Đ đứng ra nhận tiền cọc là theo sự thống nhất của các bên.

Từ đó, Tòa án kết luận hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2022 đã đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, nên có giá trị pháp lý và ràng buộc các bên phải thực hiện.

Đáng chú ý, Tòa án nhấn mạnh: hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, việc tài sản đang thế chấp không làm vô hiệu giao dịch này nếu các bên đã nhận thức và tự nguyện thỏa thuận.

Bên từ chối giao kết phải chịu mất cọc

Trong vụ việc, bà N từ chối tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng với lý do giá đất cao. Hội đồng giám đốc thẩm xác định đây là hành vi vi phạm thỏa thuận đặt cọc.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải chịu mất cọc.

Tòa án cho rằng lỗi hoàn toàn thuộc về bà N, do đó phải chịu hậu quả pháp lý là mất số tiền đặt cọc 1 tỷ đồng.

Không thể tuyên vô hiệu chỉ vì tài sản đang thế chấp

Một điểm quan trọng khác được làm rõ là việc các bên biết tài sản đang thế chấp nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc không đồng nghĩa giao dịch vô hiệu.

Theo phân tích của Hội đồng xét xử giám đốc thẩm, các bên đã thỏa thuận thời hạn cụ thể để ký kết, công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Chỉ khi đến thời điểm đó mà không thể thực hiện do chưa giải chấp tài sản thì mới xem xét lỗi của bên nhận cọc.

Việc Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc hoàn trả tiền cọc được xác định là chưa phù hợp với bản chất vụ việc và chứng cứ trong hồ sơ.

Mai Thoa