Đất đấu giá vẫn âm ỉ 'sốt'

Tuy nhiên, đằng sau những con số ấn tượng đó là nhiều cảnh báo về nguy cơ đầu cơ, “neo giá” và những rủi ro tài chính nếu nhà đầu tư chạy theo tâm lý đám đông.

Có đấu giá là có sốt

Một trong những phiên đấu giá đáng chú ý diễn ra đầu tháng 3 tại xã Quốc Oai. Tại đây, 13 thửa đất thuộc khu đấu giá ĐG06, khu đường vành đai xã Quốc Oai (cách Mỹ Đình khoảng 18 km) đã được đấu giá thành công. Các lô đất có diện tích từ 70,4 đến 101,8 m² với giá khởi điểm 9,5–14,2 triệu đồng/m².

Kết quả cho thấy mức cạnh tranh rất lớn. Lô đất ký hiệu A1 – nằm ở vị trí góc, giáp mặt đường – được đấu giá lên tới 155,2 triệu đồng/m², cao gấp 11 lần giá khởi điểm. Tổng giá trị trúng của 13 lô đất đạt gần 134 tỷ đồng, giúp ngân sách địa phương tăng thu hơn 120,5 tỷ đồng.

Không chỉ lô đất “đỉnh” này, nhiều lô xung quanh cũng đạt mức giá từ 102–128 triệu đồng/m², cao hơn rất nhiều so với giá khởi điểm.

Ngay sau phiên đấu giá, thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện các giao dịch chào bán lại với mức chênh vài trăm triệu đồng mỗi lô. Một số môi giới cho biết những lô đất diện tích khoảng 80–90 m² đang được rao bán cao hơn giá trúng khoảng 100–200 triệu đồng, thậm chí những lô có hai mặt tiền còn được đẩy giá mạnh hơn.

Những bài học từ quá khứ đòi hỏi các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi đấu giá đất.

Sự sôi động không chỉ dừng lại trong khu đấu giá. Các khu đất lân cận cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Tại khu Khánh Tân, cách khu đấu giá khoảng 3 km, nhiều lô đất được chào bán 70–80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10–15% so với cuối năm ngoái.

Trong khi đó, tại xã Kiều Phú – cách khoảng 10 km – đất liền kề đang được rao bán 55–65 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 10% so với trước đó.

Theo dữ liệu thị trường, giá đất trung bình tại Quốc Oai hiện dao động khoảng 55–60 triệu đồng/m², riêng xã Sài Sơn – nơi tập trung nhiều khu đấu giá – có thể lên tới 68 triệu đồng/m². Điều này cho thấy mức giá trúng trong các phiên đấu giá đang vượt khá xa mặt bằng thị trường thứ cấp.

Quốc Oai không phải là trường hợp duy nhất. Nhiều khu vực khác ở vùng ven Hà Nội cũng ghi nhận kết quả đấu giá đất với mức tăng mạnh.

Đầu tháng 3, xã Tây Phương tổ chức đấu giá 22 thửa đất tại thôn Bình Xá với diện tích từ 69,2 đến 117,1 m². Giá khởi điểm dao động 11,82–18,46 triệu đồng/m², nhưng kết quả cho thấy giá trúng cao nhất lên tới 164,46 triệu đồng/m², thấp nhất cũng đạt 63,82 triệu đồng/m², tức gấp từ 5 đến 16 lần giá khởi điểm.

Cùng khu vực này, một phiên đấu giá khác đối với 22 thửa đất tại khu Mả Cố (X2) và Đồng Ngà cũng ghi nhận mức trúng từ 62,8 đến 96,8 triệu đồng/m², cao gấp 5–9 lần giá khởi điểm.

Trước đó, vào đầu tháng 2, xã Hạ Bằng (thuộc khu vực Thạch Thất cũ) đấu giá 34 thửa đất tại khu Mục Uyên 2 với giá khởi điểm 32–47 triệu đồng/m². Kết quả, giá trúng cao nhất vượt 90 triệu đồng/m² và thấp nhất gần 50,6 triệu đồng/m², tức gấp 2–3 lần giá khởi điểm.

Chuỗi phiên đấu giá này cho thấy một xu hướng khá rõ: dù thị trường bất động sản nói chung chưa phục hồi mạnh, đất đấu giá ở một số khu vực ven đô vẫn thu hút lượng lớn nhà đầu tư và có mức cạnh tranh cao.

Rủi ro từ “neo giá” và đầu cơ

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân quan trọng khiến đất đấu giá tăng mạnh là kỳ vọng về hạ tầng.

Ông Nguyễn Quang Huy, Khoa Tài chính – Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng các dự án hạ tầng chiến lược đang triển khai, đặc biệt là tuyến Vành đai 4 – Vùng Thủ đô, đang tạo ra sự thay đổi lớn trong cấu trúc phát triển đô thị.

Tuy nhiên, ông Huy cũng nhấn mạnh rằng mức giá trúng tại một phiên đấu giá chỉ phản ánh mức độ cạnh tranh tại thời điểm đó, không đồng nghĩa mặt bằng thị trường sẽ tăng tương ứng ngay lập tức.

“Thị trường hiện nay mang tính phân hóa rõ rệt, chỉ những khu vực có hạ tầng thực sự, dân cư gia tăng và nhu cầu ở thực mới duy trì được thanh khoản ổn định”, ông Huy nhận định.

Một vấn đề đáng chú ý là tác động lan tỏa của giá trúng đấu giá tới thị trường xung quanh.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhiều nhà đầu cơ và môi giới thường lấy mức giá trúng đấu giá làm “điểm neo” để đẩy giá các lô đất lân cận. Điều này có thể khiến giá bất động sản vốn đã ở mức cao tiếp tục bị đẩy lên, gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua để ở thực.

Tình trạng này từng xảy ra vào cuối năm 2024 khi nhiều phiên đấu giá đất ghi nhận mức giá trúng bất thường, tạo ra “cơn sốt” cục bộ. Khi nhà đầu tư chạy theo tâm lý thị trường, không ít trường hợp phải chịu thiệt hại tài chính khi giá không tăng như kỳ vọng.

Trước những biến động của thị trường đất đấu giá, cơ quan quản lý đã bắt đầu siết chặt các quy định liên quan.

Theo quy định mới, mức tiền đặt cọc trong đấu giá đất được nâng lên tối đa 50% giá khởi điểm, thay vì 20% như trước đây. Bên cạnh đó, các trường hợp trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong 2–5 năm, còn trường hợp chậm nộp tiền sẽ bị hạn chế tham gia từ 6 tháng đến 3 năm.

Các chuyên gia cho rằng việc nâng mức đặt cọc và áp dụng chế tài mạnh hơn sẽ giúp giảm tình trạng tham gia đấu giá mang tính đầu cơ hoặc “đánh cược”.

Ngoài ra, nhiều ý kiến đề xuất cần có hệ thống tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định giá khởi điểm sát hơn với thị trường. Khi giá khởi điểm được xác lập hợp lý, mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng sẽ giảm, hạn chế biến động quá mạnh.

Dù có dấu hiệu nóng trở lại ở một số khu vực, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đất đấu giá hiện nay chưa phải là một “cơn sốt” diện rộng.

Về dài hạn, triển vọng của vùng ven Hà Nội vẫn gắn với chiến lược mở rộng không gian đô thị và phát triển các đô thị vệ tinh. Song tốc độ tăng giá sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến độ hạ tầng, chất lượng quy hoạch và sức cầu thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng quản trị rủi ro tài chính, đảm bảo tỷ lệ vốn tự có an toàn và tránh phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy. Tâm lý “đánh nhanh, thắng nhanh” có thể tạo ra áp lực lớn nếu thị trường điều chỉnh.

Hưng Nguyên