Đất nền mất 'ngôi vương', căn hộ cao cấp tiếp tục áp đảo

Bà Đỗ Thị Thu Hằng

Bà đánh giá thế nào về diễn biến thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2026, đặc biệt về nguồn cung căn hộ?

Trong những tháng cuối năm 2026, nguồn cung căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục là diễn biến đáng chú ý. Đáng chú ý, thị trường hiện vẫn có nhiều dự án căn hộ hạng A chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này cho thấy nguồn cung cao cấp sẽ tiếp tục ở mức lớn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, không phải tất cả chủ đầu tư đều lựa chọn đưa dự án ra thị trường ngay. Một số chủ đầu tư có thể trì hoãn kế hoạch mở bán đến năm 2027, thời điểm được kỳ vọng hạ tầng phát triển mạnh hơn và các chính sách liên quan được hoàn thiện. Khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn, những dự án này có thể được đưa ra với quy mô lớn.

Dù vậy, một số dự án căn hộ hạng A vẫn tiếp tục được tung ra trong thời gian tới, qua đó khiến tổng nguồn cung phân khúc cao cấp duy trì ở mức đáng kể.

Trong khi nguồn cung cao cấp khá dồi dào, phân khúc bình dân có diễn biến ra sao, thưa bà?

Nguồn cung căn hộ hạng C, dù được kỳ vọng gia tăng để đáp ứng nhu cầu ở thực, vẫn chưa thể cải thiện mạnh trong ngắn hạn. Thị trường cần thêm thời gian để nguồn cung phân khúc này hình thành, với triển vọng rõ hơn từ năm 2027 trở đi.

Vì vậy, sự chênh lệch giữa nguồn cung cao cấp và bình dân sẽ tiếp tục là một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường căn hộ trong nửa cuối năm 2026 và bước sang năm 2027.

Trong bối cảnh đó, đâu là phân khúc có triển vọng cải thiện rõ nét trong những tháng cuối năm?

Bên cạnh nhà ở thương mại, nhà ở xã hội là phân khúc được kỳ vọng có nhiều chuyển biến tích cực nhất trong những tháng cuối năm 2026, khi hàng loạt dự án đang được khởi động và triển khai.

Thị trường thời gian tới không chỉ có thêm nguồn cung nhà ở thương mại hay nhà ở vừa túi tiền, mà nhà ở xã hội cũng sẽ được bổ sung đáng kể. Việc nhiều dự án đã khởi công và bước vào quá trình triển khai là cơ sở để nguồn cung phân khúc này gia tăng.

Nhà ở xã hội là một phân khúc không phải nhà ở thương mại nhưng sẽ có thêm nguồn cung và được đưa ra thị trường trong thời gian tới.

Pháp lý tiếp tục là vấn đề được thị trường quan tâm. Bà kỳ vọng gì từ quá trình hoàn thiện các luật liên quan?

Một trong những vấn đề được thị trường quan tâm hiện nay là tiến độ hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Việc Quốc hội tiếp tục thảo luận, lấy ý kiến đối với các nội dung sửa đổi ngay từ giai đoạn đầu là cần thiết. Điều này có thể góp phần thúc đẩy quá trình hoàn thiện pháp luật, sớm đưa các quy định mới vào thực tiễn.

Thực tế, nhiều dự án đang chờ hoàn thiện các điều kiện pháp lý để có thể triển khai nhanh hơn. Trong khi những nội dung liên quan khác đang được thúc đẩy, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cũng cần được thực hiện khẩn trương.

Chúng tôi rất mong chờ các luật này sớm được ban hành để thị trường có thể phát triển đồng hành cùng nhịp với sự phát triển của nền kinh tế.

Với Hà Nội, những thay đổi về chính sách có thể tạo ra dư địa như thế nào cho thị trường?

Hà Nội đang có lợi thế đáng kể khi đã có Luật Thủ đô, cùng với quá trình tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, Hà Nội có điều kiện chủ động hơn trong công tác quy hoạch, phát triển dự án và kiểm soát nguồn cung. Đây là yếu tố quan trọng nhằm bảo đảm thị trường phát triển bền vững, đồng thời hạn chế tình trạng thiếu hụt một số dòng sản phẩm nhà ở.

Có thể nói Hà Nội đang nắm sự chủ động khá lớn trong việc quy hoạch các dự án và quy hoạch nguồn cung, qua đó kiểm soát thị trường theo hướng bền vững.

Với những quyền chủ động nhất định trong phát triển và cung cấp các dòng sản phẩm, Hà Nội có khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của thị trường trong thời gian tới.

Dù vậy, tác động từ các chính sách và quy định mới cần có độ trễ nhất định trước khi chuyển hóa thành nguồn cung thực tế. Tuy nhiên, độ trễ này không quá dài trong bối cảnh các dự án đang được thúc đẩy và hệ thống pháp lý tiếp tục được hoàn thiện.

Nhìn tổng thể, triển vọng thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới là tích cực. Sự gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, cùng với việc hoàn thiện hành lang pháp lý và nâng cao tính chủ động trong quy hoạch, được kỳ vọng tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.

Một vấn đề khác đang được thị trường quan tâm là định hướng hạn chế phân lô, bán nền. Theo bà, điều này sẽ tác động thế nào đến đất nền?

Định hướng hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn, sẽ tác động đáng kể đến thị trường đất nền và định hướng dòng vốn bất động sản trong thời gian tới.

Đây là bước đi phù hợp với mục tiêu phát triển đô thị đồng bộ, hiện đại và hướng nhiều hơn tới nhu cầu ở thực. Thay vì tạo ra những khu đất được chia nhỏ để chuyển nhượng nhưng thiếu đầu tư tiếp theo, thị trường cần hướng dòng vốn vào các sản phẩm có tính bền vững, được đầu tư bài bản và phục vụ nhu cầu sử dụng thực tế.

Chúng ta không thể phát triển theo kiểu phân lô, bán nền mà không đầu tư, tái đầu tư. Điều này đi ngược với xu hướng phát triển mà thị trường đang hướng đến.

Khi dòng vốn được chuyển sang những sản phẩm có giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế như nhà ở, sản phẩm cho thuê hoặc các dự án được đầu tư đồng bộ, người dân sẽ là một trong những đối tượng hưởng lợi.

Đây cũng là hướng phát triển giúp thị trường hạn chế tình trạng đất đai bị bỏ không hoặc chỉ được nắm giữ với mục tiêu chờ tăng giá.

Như vậy, liệu đất nền còn giữ được vai trò như một kênh đầu tư chủ đạo?

Từ góc độ thị trường, triển vọng của đất nền sẽ không còn tích cực như trước, đặc biệt trong bối cảnh định hướng hạn chế phân lô, bán nền đã được đặt ra.

Nếu đã có nghị quyết thì rõ ràng trong thời gian tới, đất nền phân lô, bán nền sẽ không còn là dòng sản phẩm chủ đạo.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa toàn bộ đất nền đã phân lô trước đây sẽ mất giá trị hoặc không thể giao dịch. Khả năng giao dịch của từng sản phẩm sẽ phụ thuộc trước hết vào tình trạng pháp lý.

Đối với những lô đất đã được cấp giấy chứng nhận và thuộc các dự án có pháp lý đầy đủ, việc giao dịch vẫn có thể diễn ra theo quy định. Ngược lại, với những sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý hoặc thuộc các trường hợp không còn được phép phân lô theo quy định mới, mức độ rủi ro sẽ cao hơn đáng kể.

Khi pháp lý không được đảm bảo, nhà đầu tư sẽ khó có cơ sở để kỳ vọng vào khả năng giao dịch cũng như mức tăng giá trong tương lai.

Có ý kiến cho rằng nguồn cung đất nền bị hạn chế sẽ tạo ra một đợt tăng giá mới. Bà nhìn nhận thế nào?

Không nên mặc định khan hiếm nguồn cung sẽ đồng nghĩa với tăng giá.

Thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh dựa trên pháp lý, vị trí, khả năng khai thác và nhu cầu thực tế. Những sản phẩm pháp lý đầy đủ, có giá trị sử dụng và nằm tại khu vực có hạ tầng, dân cư phát triển vẫn có khả năng duy trì sức hút.

Trong khi đó, những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá nhưng thiếu cơ sở pháp lý sẽ đối mặt với nhiều thách thức.

Định hướng hạn chế phân lô, bán nền vì vậy không chỉ tác động đến nguồn cung đất nền mà còn có thể thúc đẩy sự thay đổi trong hành vi đầu tư. Dòng vốn được kỳ vọng dịch chuyển từ chiến lược mua đất chờ tăng giá sang những sản phẩm có khả năng tạo ra giá trị sử dụng, dòng tiền và đóng góp vào quá trình phát triển đô thị đồng bộ.

Đây cũng có thể là bước chuyển quan trọng để thị trường bất động sản giảm dần sự phụ thuộc vào hoạt động đầu cơ đất nền, hướng tới cấu trúc cân bằng và bền vững hơn.