Đất nền phía Nam bắt đầu ấm lại

Nhà đầu tư đi săn đất vùng ven TP.HCM.

Hàng cắt lỗ đã hết

Sau hơn một tháng rong ruổi khắp khu vực ngoại ô TP.HCM và các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai… để săn tìm các lô đất, anh Nghĩa - người đại diện cho một nhóm nhà đầu tư đang có sức mua khoảng 80-100 tỷ đồng chia sẻ rằng, đối với phân khúc đất nền, nhà đầu tư chỉ có thể tìm sản phẩm có giá bán tốt hơn so với mặt bằng chung một chút, chứ không còn sản phẩm “cắt lỗ” như trước.

Đơn cử, một lô đất nền diện tích hơn 60 m2 tại phường Long Bình, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai từng rao bán với giá xấp xỉ 2,5 tỷ đồng, nhưng nay chủ đất tăng thêm tối thiểu 500 triệu đồng, không đưa ra quyết định nhanh thì sẽ có nhóm nhà đầu tư khác đến hỏi mua ngay. Tương tự, lô đất diện tích 60 m2 tại đường Tam Đa, phường Trường Thạnh, TP. Thủ Đức, TP.HCM, vào cuối năm 2023, môi giới rao bán giá 2,9 tỷ đồng/nền nhưng không bán được, tới nay tăng lên 3,2 tỷ đồng/nền và đã có người hỏi mua ngay.

Ở một số quận, huyện khác tại TP.HCM như quận 12, huyện Bình Chánh… cũng có hiện tượng đất nền tăng giá trở lại. Theo anh Nghĩa, nhiều lô đất có vị trí giáp ranh khu vực trung tâm đang được rao bán với mức giá cao hơn từ 250-400 triệu đồng so với đầu năm.

“Nếu không trực tiếp tham gia giao dịch thì mọi người đều nghĩ thị trường đất nền vẫn ảm đạm, nhưng thực tế thì lại trái ngược. Chúng tôi đang khá bận rộn khi nhiều người đặt hàng tìm sản phẩm có giá tốt để mua vào, nhưng phải đi thực tế mới thấy, để tìm được sản phẩm có giá tốt trong thời điểm này không hề dễ dàng”, nhà đầu tư này nói.

Cũng là đầu mối thường xuyên nhận “đơn đặt hàng” nền đất, bà Trần Thị An - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản An Gia cho hay, dòng sản phẩm đang được nhà đầu tư quan tâm nhiều ở thời điểm hiện tại là căn hộ và đất nền, giá dao động từ 3-5 tỷ đồng/sản phẩm, tập trung chủ yếu ở khu vực lân cận TP.HCM, có hạ tầng tiện ích và pháp lý hoàn thiện.

“Xu thế của nhà đầu tư hiện nay là chia nhỏ vốn ra để gom hàng. Hơn nữa, dòng sản phẩm có giá từ 3-5 tỷ đồng sẽ dễ thanh khoản khi cần. Dù vậy, việc kiếm hàng trong thời gian này sẽ ít sự lựa chọn hơn so với thời điểm trước”, bà An nói và cho biết thêm, nếu như trước kia, người bán đứng xếp hàng để người mua lựa chọn, nhưng nay đã khác. Người mua phải chuẩn bị sẵn tài chính, khi thấy sản phẩm phù hợp thì phải xuống tiền ngay, nếu chậm chân thì không có cơ hội.

Đơn cử, tại khu vực quận 9 cũ, những lô đất diện tích khoảng 50-60 m2 trước đây có giá khoảng 2,2-2,5 tỷ đồng, hiện đã tăng lên 2,7-2,8 tỷ đồng. Vì vậy, chỉ cần xuất hiện lô nào có giá 2,5-2,6 tỷ đồng là phải đặt cọc và quyết định mua ngay. Điều này cho thấy, trên thị trường vẫn có nhiều nhà đầu tư sẵn tiền đi săn bất động sản có giá tốt.

Hay tại Đồng Nai, nhóm sản phẩm đất nền có mức giá 8-13 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70-120 m2 đang được quan tâm tìm kiếm nhiều nhất, cũng là sản phẩm có giao dịch cải thiện nhất giai đoạn hiện tại. Mặt bằng giá sơ cấp đất nền Đồng Nai đã không còn ở mức thấp như giai đoạn trước, mà đã tăng trở lại.

Trên thị trường thứ cấp, chỉ một số sản phẩm nằm ở xa trung tâm rao bán giảm giá, chủ yếu là từ khách hàng sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, nay kẹt tiền muốn bán nhanh để giảm áp lực nợ vay, hay dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Với sản phẩm biệt thự liền kề, mức giá phổ biến từ 5-12 tỷ đồng/căn cũng có nhu cầu tìm kiếm cao, lượng giao dịch thực tế phát sinh dù chưa mạnh nhưng có sự cải thiện khá rõ nét.

Khó “sốt nóng” theo quy hoạch

Theo thông tin từ các thành viên thị trường, lượng nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản vẫn rất lớn. Song, ở thời điểm hiện tại sẽ không còn tình trạng “sốt nóng” chạy theo quy hoạch như trước.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã phê duyệt quy hoạch tỉnh Bình Dương thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2050. Trong đó, yêu cầu địa phương bố trí quỹ đất dự trữ để nghiên cứu, xem xét đầu tư xây dựng cảng hàng không tại huyện Dầu Tiếng (hay còn gọi là sân bay Dầu Tiếng).

Dòng sản phẩm đất nền pháp lý đầy đủ được săn đón.

Tuy nhiên, từ trước đó (năm 2023), nhiều “cò” đất liên tục tung tin địa phương này sắp có sân bay và dựa vào việc thu hồi đất để triển khai xây sân bay nhằm mục đích “thổi” giá đất. Tại khu vực trên đường ĐH 704 (xã Định An), giá đất đã được đẩy tăng nhiều lần, kể cả những lô đất trước đây không ai để ý cũng tăng dựng đứng.

Ở thời điểm hiện tại, khi thông tin chính thức được công bố, thị trường không còn hiện tượng đổ xô đi gom đất tạo sốt ảo trong khoảng thời gian ngắn như một số khu vực từng có đề xuất xây sân bay như trước đây.

Thậm chí, trên một diễn đàn bất động sản lớn, khi có bài viết đề cập đến nội dung “Sân bay ở Bình Dương mới đề xuất, giá đất đã âm thầm tăng” hay kiểu như “Nhà đầu tư đổ xô đi săn đất đón đầu sân bay”..., nhiều tài khoản thẳng thắn cho biết: “Tôi làm cò đất đây, chẳng có ai thổi giá hay đổ xô đi mua cả. Đọc mấy thông tin này xong chúng tôi chỉ cười trừ”.

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường hiện là sân chơi của nhu cầu thực. Với sản phẩm đất nền, thanh khoản chỉ đang diễn ra ở giao dịch thứ cấp với các dự án đã có sổ, pháp lý hoàn thiện, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề các khu dân cư, khu công nghiệp, kết nối về trung tâm thuận lợi, còn thị trường sơ cấp khó có biến động giá lúc này.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, 3 sắc luật liên quan tới bất động sản có hiệu lực sớm sẽ tác động mạnh mẽ đến nguồn cung, giá cả và giao dịch đất nền.

Vì thế, trong tương lai, khi thị trường bất động sản thực sự hồi phục (giai đoạn 2025-2026), phân khúc đất nền sẽ có cơ hội tăng giá. Dù vậy, khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo đất nền, giá tăng nóng hay tình trạng “bong bóng”.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, triển vọng dòng tiền trở lại thị trường bất động sản trong năm nay có thể không đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư.

Thị trường đang dần hồi phục, nhưng mức độ phục hồi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Vì thế, nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm lý phải chờ đợi dài hơi, nếu nguồn lực hạn chế thì nên chấp nhận bán bớt một phần danh mục để giảm áp lực tài chính.

Việt Dũng