Đất sốt trên 'miệng cò', nhà đầu tư cắt lãi cầu hòa vẫn không thể thoát hàng

Gần 1 tháng qua, những thông tin về cơn sốt đất đang lan rộng trên địa bàn huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) dày đặc trên mạng xã hội. Cò đất đổ về các khu vực tiềm năng, thổi giá đất nóng hôi hổi, có lô tăng giá 30-50%, thậm chí gấp đôi chỉ trong vài ngày.

Đợi sóng bất thành

Anh Cường, một môi giới có hơn 10 năm chuyên mảng đất nền tại Đồng Nai, tiết lộ thời gian qua, nhiều nhóm đầu cơ từ Hà Nội, TP.HCM đổ về Nhơn Trạch gom đất, sau đó chào giá tăng 20-30% so với đầu năm để tạo sóng.

Điển hình như tại khu tái định cư Phước An, nhiều lô đất chưa có sổ hồng nhưng được mua gom với giá 1,2 - 1,3 tỉ đồng/lô, cao hơn giá gốc 300-550 triệu đồng. Tại khu tái định cư Phước Khánh, nhiều lô hiện có giá 3,5 - 3,7 tỷ đồng, dù trước đó chỉ ở mức 2,7-2,9 tỷ đồng.

Trước những thông tin sốt đất liên tục tại Nhơn Trạch, anh Hoàng Trung Đức, nhà đầu tư đang “ôm” lô đất nông nghiệp rộng 1.200 m2 ở xã Long Thọ kỳ vọng có thể thoát hàng sớm sau gần 3 năm mắc kẹt. Tuy nhiên, dù đã giảm giá kịch sàn, anh vẫn chưa thể bán ra.

Đất nền nhiều khu vực vùng ven đang nóng hầm hập vì "cò" thổi giá.

“Lô đất này tôi mua vào từ cuối năm 2021, khi thị trường đang nóng, giá bình quân 4,3 triệu đồng/m2. Sau 3 năm mắc kẹt, vừa qua tôi rao bán giá 5 triệu đồng/m2, khách có thiện chí sẽ thương lượng thêm nhưng bán mãi không được. Người hỏi thì không ít, nhưng phần vì đòi giảm giá nhiều qua, phần thì hỏi chỉ để biết giá”, anh Đức chia sẻ với VnBusiness.

Tương tự, sở hữu lô đất mặt tiền đường rộng 110m2 tại xã Long Cang, huyện Cần Đước (Long An), anh Đỗ Quốc Lâm cho hay không biết sốt đất đang lan đến đâu, nhưng đến khu vực của anh thì chưa có. Gần 2 tháng nay, anh mòn mỏi rao bán lô đất để cầu hòa nhưng bất thành.

Nhà đầu tư gốc Hà Nội chia sẻ lô đất này được anh mua từ đầu năm 2022, giá 2,3 tỷ đồng. Nửa đầu năm 2022, với lợi thế giáp ranh TP.HCM, cùng hàng loạt dự án “nở như nấm sau mưa” trong khu vực, giá lô đất tăng vọt lên hơn 3,5 tỷ đồng.

Giá lên nhanh nhưng cũng xuống gấp. Chỉ vài tháng kể từ khi thiết lập đỉnh cao, giá đất Long Cang và vùng lân cận bắt đầu chững lại, giao dịch đóng băng theo diễn biến chung của thị trường. Gần 2 năm qua, anh Lâm “ôm đất” trong hoang mang, bán không được, để không xong.

Đến đầu năm 2024, khoản vay 1 tỷ đồng của anh Lâm hết hạn ưu đãi, bình quân mỗi tháng anh phải trả cả gốc lẫn lãi hơn 30 triệu đồng. Cuối năm 2024, trước nguy cơ gãy đòn bẩy tài chính, anh bắt đầu rao bán lô đất với niềm tin có lãi khi thị trường liên tục xuất hiện thông tin đất nền vùng ven TP.HCM đang sốt trở lại.

Chỉ là sốt ảo?

“Sau hơn 3 tháng rao bán, tôi vỡ mộng. Có ngày tôi nhận 6-7 cuộc gọi từ cả môi giới và khách mua, nhưng hầu hết đều là để hỏi dò. Không ít khách đòi hỏi đủ thứ về giấy tờ, thủ tục, rồi ép giá thấp đến phi lý. Tôi sẽ tiếp tục chờ, nhưng nếu thanh khoản không cải thiện trong quý II này, có thể tôi sẽ chấp nhận bán lỗ 200-300 triệu đồng”, anh Lâm thổ lộ.

Không chỉ ở Cần Đước hay Nhơn Trạch, hầu hết các khu vực từng là điểm nóng sốt đất ở vùng ven TP.HCM đang có hiện tượng giá tăng trở lại nhưng khó bán. Nhiều địa phương xuất hiện đội cò ồ ạt tung tin sốt đất, nhà đầu tư cũ “quay xe” ngừng cắt lỗ, nhưng thanh khoản thực tế rất ì ạch, khách chỉ đến rồi đi vì giá quá cao.

Ngay cả ở các huyện ngoại thành TP.HCM cũng chưa ghi nhận những cú hích đáng kể. Đơn cử, sau nhiều thông tin về quy hoạch hạ tầng, các khu vực Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè vẫn chưa có sự “bật dậy” như kì vọng.

Theo ghi nhận, các giao dịch được thực hiện trên thị trường nhà đất vùng ven hiện tại phần lớn là nguồn hàng giảm giá từ 10-30% so với đỉnh sốt. Nhiều sản phẩm được rao bán từ năm 2024 nhưng đến nay chưa phát sinh giao dịch.

Bên cạnh một số nhà đầu tư “quay xe” dừng bán chờ sóng lên, cũng còn không ít trường hợp bị “ngộp” buộc phải giảm giá bán để thoát hàng sớm. Điều này chứng minh những cơn sốt đất nền ở vùng ven kể từ đầu năm 2024 đến nay phần lớn vẫn chỉ dừng lại ở “miệng cò”.

Những cơn sốt ảo bùng lên cũng liên tục được nhiều địa phương cảnh báo nhà đầu tư cẩn trọng không rơi vào bẫy. Giới chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực, cập nhật tình hình quy hoạch để đánh giá rủi ro và tiềm năng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhìn nhận thời gian gần đây, lợi dụng thông tin về việc sáp nhập, nhiều cá nhân, tổ chức đánh vào tâm lý đám đông, tạo hội chứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) để thổi giá, kích thích nhu cầu mua bất động sản.

Vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo, bởi những cơn sốt đất theo tin đồn thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt.

Nhật Minh