Đất thế chấp bị thu hồi: Nghĩa vụ trả nợ ngân hàng của người vay được xử lý ra sao?

Ông N.T.A sống tại TP.HCM cho biết, năm 2021 ông dùng quyền sử dụng thửa đất rộng hơn 300m2 tại xã Bình Chánh để thế chấp vay ngân hàng số tiền 5 tỷ đồng phục vụ hoạt động kinh doanh vật liệu xây dựng.

Hợp đồng tín dụng có thời hạn 10 năm, tài sản thế chấp được định giá tại thời điểm ký kết khoảng 8 tỷ đồng. Trong quá trình vay, ông vẫn thanh toán lãi đầy đủ và chưa phát sinh nợ xấu.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, gia đình ông nhận được thông báo từ cơ quan chức năng về việc khu đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án mở rộng tuyến giao thông trọng điểm của thành phố. Sau đó, UBND địa phương ban hành quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường với tổng số tiền gần 6 tỷ đồng.

Ông N.T.A thắc mắc, khi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi thì nghĩa vụ trả nợ của người vay sẽ được xử lý ra sao? Phải chăng, khi đất đã bị thu hồi thì nghĩa vụ vay ngân hàng cũng tự động chấm dứt.

Trả lời vấn đề trên, Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Diệp, Giám đốc Công ty Luật TNHH Chí Minh và Cộng sự cho biết, nhiều người dân cho rằng đất đã bị thu hồi thì nghĩa vụ vay ngân hàng cũng tự động chấm dứt. Tuy nhiên, cách hiểu này chưa phù hợp với bản chất pháp lý của quan hệ tín dụng và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Diệp, Giám đốc Công ty Luật TNHH Chí Minh và cộng sự.

Bản chất pháp lý của quan hệ thế chấp

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Trong quan hệ tín dụng ngân hàng, nghĩa vụ trả nợ là nghĩa vụ chính, còn quyền sử dụng đất thế chấp chỉ là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đó. Vì vậy, về nguyên tắc pháp lý, việc tài sản bảo đảm bị mất, bị giảm giá trị hoặc bị Nhà nước thu hồi không đương nhiên làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Đây là nguyên tắc rất quan trọng nhưng thường bị hiểu nhầm trong thực tiễn.

Theo Luật Đất đai 2024, Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Việc quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng không làm hạn chế quyền thu hồi đất của Nhà nước.

Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền phải xác định đầy đủ tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, bao gồm việc đăng ký thế chấp và quyền lợi của tổ chức tín dụng nhận bảo đảm.

Thực tiễn năm 2026 cho thấy, Hà Nội đang triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn như các tuyến giao thông vành đai, khu đô thị, khu thể thao Olympic, các dự án Đông Anh, Mê Linh, Tây Mỗ - Đại Mỗ… với diện tích giải phóng mặt bằng hàng chục nghìn hecta. Điều này kéo theo số lượng lớn tài sản đang thế chấp tại ngân hàng bị thu hồi để thực hiện quy hoạch.

Tiền bồi thường thu hồi đất có thể được dùng để thanh toán nợ

Theo Điều 90 và Điều 91 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, khi tài sản bảo đảm bị xử lý hoặc thay thế bằng khoản tiền, quyền tài sản phát sinh từ tài sản bảo đảm có thể tiếp tục được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất có bồi thường, khoản tiền bồi thường được hình thành từ chính giá trị quyền sử dụng đất đang thế chấp. Vì vậy, ngân hàng có quyền yêu cầu ưu tiên sử dụng khoản tiền này để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.

Trên thực tế, cơ quan giải phóng mặt bằng thường phối hợp với ngân hàng để: xác định tình trạng thế chấp; xác nhận dư nợ; thực hiện giải chấp hoặc khấu trừ nghĩa vụ tương ứng. Đây hiện là cơ chế xử lý phổ biến tại các dự án giải phóng mặt bằng lớn ở Hà Nội.

Trường hợp tiền bồi thường không đủ trả nợ

Nếu khoản tiền bồi thường thấp hơn dư nợ ngân hàng thì phần tiền đó chỉ được dùng để thanh toán một phần nghĩa vụ. Phần dư nợ còn lại vẫn tiếp tục tồn tại và người vay vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng.

Ngân hàng có quyền: yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm; cơ cấu lại thời hạn trả nợ; hoặc khởi kiện yêu cầu thanh toán phần nghĩa vụ còn thiếu. Do đó, việc đất bị thu hồi không đồng nghĩa với việc nghĩa vụ trả nợ được miễn trừ.

Từ góc độ pháp lý và thực tiễn áp dụng hiện nay, có thể khẳng định rằng:

Thứ nhất, nghĩa vụ trả nợ ngân hàng không đương nhiên chấm dứt khi quyền sử dụng đất thế chấp bị Nhà nước thu hồi.

Thứ hai, khoản tiền bồi thường có thể được xem là nguồn tài sản thay thế cho tài sản bảo đảm và được ưu tiên dùng để xử lý nghĩa vụ với ngân hàng.

Thứ ba, trong bối cảnh Hà Nội và nhiều địa phương đang tăng tốc giải phóng mặt bằng giai đoạn 2026 - 2030, các tranh chấp liên quan đến xử lý tài sản thế chấp và quyền nhận tiền bồi thường sẽ tiếp tục gia tăng.

Do đó, người vay cần chủ động: Rà soát hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp; làm việc sớm với ngân hàng khi có quyết định thu hồi đất; thống nhất phương án xử lý khoản bồi thường và giải chấp tài sản; tránh phát sinh tranh chấp kéo dài hoặc bị chuyển nhóm nợ xấu.

Có thể thấy, vấn đề đất thế chấp bị thu hồi do quy hoạch không còn là câu chuyện cá biệt mà đang trở thành vấn đề pháp lý phổ biến trong quá trình phát triển đô thị và hạ tầng hiện nay.

Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của quan hệ thế chấp và nghĩa vụ trả nợ không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn góp phần bảo đảm an toàn cho hoạt động tín dụng ngân hàng và hạn chế tranh chấp phát sinh trong thực tiễn.