Đất xen kẹt có được cấp 'sổ đỏ' và xây nhà?

Luật Đất đai hiện hành không có quy định về đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư mà chỉ phân loại đất gồm 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, trong đó, mỗi loại đất được sử dụng vào các mục đích khác nhau.

Song trên thực tế thì việc sử dụng đất nông nghiệp ở trong khu dân cư lại khá phổ biến, nhất là ở các thành phố lớn. Do nằm giữa khu dân cư nên phần diện tích đất nông nghiệp thường khá nhỏ và chủ yếu là đất vườn, đất ao, đất trồng cây hàng năm hoặc các loại đất nông nghiệp khác.

Tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở…

Như vậy, theo quy định trên, người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép (UBND cấp huyện).

Trong khi đó, điều kiện để UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện rõ nhu cầu sử dụng đất.

Đất xen kẹt muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Ngọc hà nước có thẩm quyền

Về việc xây nhà trên đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định, không thể xây dựng nhà trên đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo đó, sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người sử dụng đất xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở tại UBND cấp huyện. Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP nêu rõ, thành phần hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng gồm:

Đơn xin cấp giấy phép xây dựng; Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai;

2 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:

Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình; Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;

Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;

Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.