Đấu giá đất Hà Nội: Bất cập từ giá khởi điểm và tiền đặt cọc

Bất cập định giá đất khởi điểm

Trung tâm phát triển quỹ đất Hoài Đức tổ chức cuộc đấu giá 20 thửa đất (LK01 và LK02) tại khu xứ đồng Lòng Khúc, xã Tiền Yên ngày 5/11. Các lô đất này có diện tích 89-145 m2, đều có giá khởi điểm 7,3 triệu đồng một m2.

Theo đại diện đơn vị tổ chức đấu giá, lô đất có mức trúng cao nhất phiên là 103,3 triệu đồng một m2, tương đương hơn 14 lần giá khởi điểm. Lô trúng thấp nhất có giá 85,3 triệu đồng một m2, gấp gần 12 lần giá khởi điểm.

Như vậy, so với phiên đấu giá 19 thửa đất cũng tại khu vực này cách đây gần hai tháng, giá trúng hiện có phần "hạ nhiệt hơn". Cuộc đấu giá ngày 19/8 có hơn 400 nhà đầu tư tham dự, đẩy lô trúng cao nhất lên hơn 133 triệu đồng/m2 và hơn chục lô khác cũng trúng giá trên 100 triệu đồng/m2. Số lượng nhà đầu tư tham gia phiên đấu giá ngày 5/11 giảm mạnh khi chỉ có hơn 100 người.

Trước đó, tại huyện Hoài Đức, giá đất trúng đấu giá 19 lô tại khu LK03 và LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, dao động 91,3-133,3 triệu đồng/m2, gấp 12,5 đến hơn 18 lần so với giá khởi điểm.

Theo TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, kinh tế chung hiện nay chưa thực sự tốt. Yếu tố có tác động lớn nhất tới các phiên đấu giá vừa qua đến từ tâm lý xã hội mà không phải các yếu tố liên quan đến cung cầu, pháp lý hay chính sách…

TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Lượng cho rằng, người Việt Nam thường có quan niệm không có gì giá trị bằng đất. Thậm chí, lượng kiều hối đổ về đa phần cũng đổ vào đất. Lúc đầu có thể chỉ là "ngáo" giá nhưng vài bữa là giá đó thành thật. Điều này tạo ra một tâm lý xã hội, trào lưu nhà nhà đi buôn đất, người người đi buôn đất thay vì dựa trên nhu cầu thực.

Thậm chí có những dấu hiệu móc ngoặc giữa bên trong và bên ngoài, tạo một kịch bản để đấu giá. Rõ ràng là có một lợi ích rất lớn thì người ta mới có thể đánh đổi và hơn thua đến cùng. Đấu giá như này không khác gì một cuộc đánh bạc, đấu trí.

Nhiều phiên đấu giá đất, người trúng đấu giá không đến nộp tiền đất.

Ông Lượng cho rằng, không loại trừ những lý do nhạy cảm như rửa tiền. Chẳng hạn những nguồn tiền không trong sạch như tham nhũng, nguồn tiền từ nước ngoài đổ vào bất động sản, đấu giá xong thành tiền sạch. Nếu như ở nước ngoài, để có thể mua được bất động sản, người ta phải chứng minh nguồn tài chính, mục đích mua nhà, không phải là ai đi đấu giá cũng được.

Có thể thấy, nhiều người tham gia đấu giá không phải chỉ người dân các địa phương tổ chức đấu giá mà có cả khách đến từ những nơi khác, trong đó có nhiều nơi là các địa phương từng "sốt" đất trước đó nên những người này đã nắm được quy luật.

Ngoài ra, một yếu tố nữa tác động tới các phiên đấu giá vừa qua đó là luật. Khi luật thay đổi, các quy định về phân lô bán nền, người ta cho rằng nguồn cung đất nền sẽ khan hiếm trong thời gian tới, hay chi phí sẽ tăng cao khi các quy định liên quan đến thuế được ban hành. Thế nhưng họ lại không dựa vào yếu tố căn bản là nhu cầu thực, khả năng thanh toán mà lại suy nghĩ mua cao là phải bán cao hơn. Do đó, những đối tượng này như những con thiêu thân tiếp tục đẩy giá đất lên cao.

Nói về những phiên đấu giá tại Hà Nội gần đây, TS Trần Xuân Lượng cho rằng bất cập ở giá khởi điểm nhưng bất thường ở giá trúng thầu. Cụ thể, giá khởi điểm rất thấp nên tiền đặt trước chỉ 100-200 triệu đồng/lô, những người có tiền họ sẵn sàng bỏ 1 tỷ đồng để đặt cọc 5-10 lô. Do đó, rất dễ bị thao túng, họ sẵn sàng bỏ số tiền rất nhỏ để thu tiền chênh lớn.

Gây lãng phí tài nguyên

Nói về tác động tiêu cực việc giá bất động sản tăng cao, TS Trần Xuân Lượng cho rằng, bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là một loại hàng hóa đặc biệt chịu sự quản lý của Nhà nước. Nên nếu như Nhà nước không có dữ liệu thông tin thì khó có thể điều tiết được thị trường. Lúc này chính sách đưa ra cũng chỉ là cảm tính, có khi sẽ khiến thị trường trở nên rối ren hơn.

Đất đai tăng giá kéo theo giá cả của tất cả mặt hàng khác cũng sẽ tăng theo, chi phí xã hội tăng lên. Trong khi đó, bất kỳ doanh nghiệp nào cũng đều muốn giảm chi phí tăng doanh thu. Việc giá đất tăng sẽ khiến yếu tố này chiếm phần lớn tỷ lệ cấu thành giá thành sản phẩm, tự nhiên tính cạnh tranh của mình đã thấp sẽ càng thấp hơn, cộng thêm chi phí lao động thô sơ thì sẽ khó thu hút doanh nghiệp nước ngoài đến đầu tư.

Phiên đấu giá 20 thửa đất (LK01 và LK02) tại khu xứ đồng Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (Hà Nội) chỉ thu hút hơn 100 nhà đầu tư tham gia nhưng giá chốt những lô đầu tiên vẫn cán mốc trên 100 triệu đồng/m2.

Hệ lụy với thị trường bất động sản nói riêng sẽ vô hình trung tạo ra bong bóng. Giá bất động sản tăng cao nhưng khó giao dịch. Hơn nữa nguồn lực xã hội tập trung hết vào đất sẽ gây lãng phí tài nguyên.

Để giải quyết nạn thổi giá trong đấu giá đất, ông Lượng cho rằng, các nước xử lý bằng cách sẽ xây nhà ở và cho thuê mua hướng tới nguồn thu ổn định lâu dài và số đông nhóm người có thể tiếp cận được. Nhưng ở nước ta đấu giá thu tiền một lần. Do đó, cần hạn chế việc phân lô bán nền và đấu giá đất. Thay vào đó, chúng ta phải tập trung vào phát triển nhà ở xã hội để người ở thực đều có thể tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ cần có quy định trước khi đấu giá đất người tham gia phải nêu được rõ mục đích sử dụng và cam kết thực hiện. Nếu trong 2 - 5 năm người trúng đấu giá không xây nhà hoặc đưa vào sử dụng đúng mục đích sẽ phải có cơ chế để xử lý.

Bình Minh