Đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Giá thấp hơn khu vực lân cận hàng chục lần?

TPHCM có thể thu về 22.000 tỉ đồng khi đấu giá số lô đất còn lại trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong ảnh là một góc KĐTM Thủ Thiêm. Ảnh: TTXVN

Mới đây, ông Nguyễn Thế Minh, Trưởng Ban quản lý đầu tư - xây dựng Khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm vừa có báo cáo gửi UBND TPHCM về việc lập kế hoạch, tổ chức đấu thầu, đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện xây dựng các dự án tại các lô đất còn lại trong KĐTM Thủ Thiêm.

Chia 55 lô đất ra 3 nhóm để đấu giá

Theo báo cáo, hiện tại KĐTM Thủ Thiêm còn tổng quỹ đất khai thác là 55 lô, với diện tích gần 794.000m2. Tổng nguồn thu dự kiến từ 55 lô đất này do đơn vị tư vấn đề xuất (tính theo giá trị quyền sử dụng đất thời điểm 2016-2017) là gần 22.000 tỉ đồng.

Ban quản lý KĐTM Thủ Thiêm cho biết, 55 lô đất này dự kiến chia thành 3 nhóm tương ứng với tiến độ thực hiện quyền đấu giá sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Cụ thể, nhóm 1 gồm 16 lô đất có diện tích khoảng 158.000m2 đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trong quí 4-2019. Trong đó, các lô đất thuộc khu chức năng số 3 (6 lô), số 4 (9 lô) và số 7 (1 lô) được quy hoạch xây dựng trường học, thương mại, dịch vụ và nhà ở…

Nhóm 2 gồm 16 lô đất với diện tích hơn 269.100m2 sẽ đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo chủ trương của Thành ủy, UBND TP. Các lô đất này được quy hoạch xây dựng trung tâm tài chính, trung tâm biểu diễn nghệ thuật đa năng, hội nghị triển lãm, khách sạn nghỉ dưỡng… dự kiến sẽ đấu giá trong quí 1-2020 và tháng 12-2020.

Nhóm 3 gồm 23 lô đất với diện tích hơn 365.200m2, đây là các lô đất chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng tập trung ở khu chức năng số 2a, số 4, số 8… Trong đó, 6 lô đất thuộc Khu chức năng 2a (Dòng mến Thánh giá và Nhà thờ Thủ Thiêm) tạm thời chưa đưa vào kế hoạch khai thác, nhưng trước đây được cho có giá hơn 2.438 tỉ đồng.

Một nguồn thu nữa là từ đấu giá quỹ nhà tái định cư dôi dư không còn nhu cầu sử dụng, Ban Quản lý KĐTM Thủ Thiêm đang phối hợp với các sở ngành liên quan và Trung tâm Phát triển quỹ đất để tổ chức bán đấu giá quỹ nhà này, dự kiến thu được khoảng hơn 9.936 tỉ đồng.

Về nguồn thu của Ban Quản lý KĐTM Thủ Thiêm chưa được sử dụng. Từ năm 2009, KĐTM có phát sinh nguồn thu từ khai thác quỹ đất và nhà đất tái định cư, toàn bộ số thu được nộp vào ngân sách nhà nước. Hiện vẫn còn hơn 7.754 tỉ đồng chưa sử dụng.

Với tiến độ thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư như trên, dự kiến trong năm 2019 chỉ thu được khoảng hơn 14.725 tỉ đồng, gồm tiền đấu giá quyền sử dụng đất 16 lô đất đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư dôi dư.

Tại Kết luận Thanh tra số 1041 của Thanh tra Chính phủ ngày 26-6-2019 về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng và đất đai tại KĐTM Thủ Thiêm, Thanh tra Chính phủ đã đề nghị sớm tiến hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án lựa chọn nhà đầu tư đối với 55 lô đất còn lại.

Giá đất có lô trung bình chỉ 11 triệu đồng/m2

Với số tiền TPHCM dự tính thu về cho mỗi nhóm được phân loại đấu giá, khi tính trung bình thì giá đất từ 25-30 triệu đồng/m2. Mức giá này đang được xem là thấp hàng chục lần so với giá thị trường nếu so với các khu vực lân cận.

Cụ thể, với nhóm 1 là đất đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật có diện tích hơn 158.000m2. Nguồn thu dự kiến cho nhóm này là 4.789 tỉ đồng thì bình quân khoảng 30 triệu đồng/m2. Nhóm 2 có diện tích 269.100m2 với nguồn thu dự kiến 8.125 tỉ đồng thì tính bình quân cũng khoảng 30 triệu đồng/m2.

Nhóm 3 diện tích hơn 365.200m2, nguồn thu dự kiến hơn 9.012 tỉ đồng, bình quân khoảng 25 triệu/m2. Đáng chú ý hơn trong nhóm này có lô đất ký hiệu 3-17 nguồn thu dự kiến hơn 197 tỉ đồng, bình quân gần 11 triệu đồng/m2. Lô ký hiệu 5-3 diện tích 1.146m2, nguồn thu dự kiến hơn 13 tỉ đồng, bình quân hơn 11 triệu đồng/m2.

Nếu dựa trên nguyên tắc đấu giá đảm bảo theo giá thị trường thì mức giá này đang quá rẻ và không theo sát với giá thị trường nếu so trên tương quan vị trí của Thủ Thiêm. Ngay cả việc phương án tính toán được đưa ra theo giá tạm tính theo giá trị quyền sử dụng đất do các đơn vị tư vấn đề xuất tại thời điểm năm 2016 - 2017 thì mức giá ở khu vực này 2 năm trước cũng không dưới 100 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát giá đất nền TPHCM (giá rao bán) tại một số dự án ở các quận, huyện trên địa bàn thành phố và một số tỉnh lân cận mà Công ty nghiên cứu thị trường DKRA công bố hồi đầu năm 2019, giá rao bán đất nền quận 2 hiện đang cao nhất lên đến 166 triệu đồng/m2, dẫn đầu toàn thị trường.

Cụ thể, giá rao bán đất nền tại Khu đô thị An Phú - An Khánh (diện tích lô đất thường từ 80 - 400m2) đạt mức 86 - 166 triệu đồng/m2; tại dự án Huy Hoàng là 63 - 165 triệu đồng/m2; tại Khu dân cư Phú Nhuận (quận 2) là 67 - 120 triệu đồng/m2... Dự án có mức giá rao bán thấp nhất là Khu dân cư Cát Lái Invesco 35 - 50 triệu đồng/m2 (diện tích lô đất 80 - 160 m2).

Bảng khảo sát giá bán tại các dự án ở TPHCM đầu năm 2019. Nguồn: DKRA

Theo một số chuyên gia bất động sản, việc tính toán giá đất để thực hiện đấu giá cần tham khảo từ các cuộc nghiên cứu hoặc khảo sát giá thị trường của các khu vực lân cận. Tuy nhiên, trong báo cáo của Ban quản lý KĐTM Thủ Thiêm không đề cập đến diễn biến giá nhà đất của các khu vực lân cận.

Được biết, KĐTM Thủ Thiêm được triển khai quy hoạch từ năm 1996 với diện 930ha nằm ở bờ đông sông Sài Gòn, đói diện với trung tâm quận 1. Tuy nhiên hơn 20 năm quy hoạch Khu đô thị này vẫn chưa thể thoát ra khỏi vòng xoáy kiện tụng của các hộ dân bị thu hồi đất tại đây. Thanh tra Chính phủ cũng đã hai lần công bố kết luận hàng loạt sai phạm của UBND TPHCM và các bộ, ngành liên quan như thu hồi sai 4,3 ha ngoài ranh quy hoạch; giao đất trong khu vực được quy hoạch tái định cư cho 51 doanh nghiệp làm dự án...

Theo đó, Thanh tra Chính phủ yêu cầu UBND TPHCM phải thu hồi và hoàn trả ngay khoản tiền đã tạm ứng từ ngân sách nhà nước không đúng quy định dùng đầu tư cho KĐTM Thủ Thiêm. Tính đến ngày 30-9-2018, khoản tiền này hơn 26.300 tỉ đồng.

TPHCM “nhờ” Kiểm toán Nhà nước hỗ trợ kiểm toán các dự án BT ở Thủ Thiêm

Mới đây UBND TPHCM đã có buổi làm việc với Kiểm toán Nhà nước (KTNN) khu vực 4 về việc thực hiện triển khai quyết định kiểm toán. Sau khi nghe KTNN thông qua quyết định kiểm toán, Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan đã đưa ra kết luận chỉ đạo đối với các Sở, ngành liên quan.

Trong đó có nội dung quan trọng về việc UBND TP đề nghị KTNN hỗ trợ thành phố kiểm toán các dự án đầu tư theo hình thức BT tại KĐTM Thủ Thiêm và dự án đầu tư xây dựng đường nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài.

Bên cạnh đó, giao Thủ trưởng các đơn vị (Sở, ngành, quận – huyện), Tổng Giám đốc các doanh nghiệp chịu thực hiện các nhiệm vụ theo dõi, giám sát, phối hợp và thực hiện đầy đủ yêu cầu của Đoàn kiểm toán. Các đơn vị chuẩn bị đủ hồ sơ, cung cấp tài liệu kịp thời thời, bố trí cán bộ đủ thẩm quyền làm việc với Đoàn kiểm toán. Phó Chủ tịch UBND TP cũng chỉ đạo các đơn vị có ý kiến bằng văn bản giải trình theo yêu cầu của Đoàn kiểm toán. Đồng thời báo cáo UBND TP khi có các vấn đề phát sinh.

Cụ thể, dự án được nhắc đến là 4 tuyến đường do Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Đại Quang Minh đầu tư. Doanh nghiệp này được giao xây dựng 4 tuyến đường tại KĐTM Thủ Thiêm có tổng chiều dài 11,9km, mức đầu tư hơn 12.000 tỉ đồng khi chưa có chứng thư thẩm định giá, chưa có quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất của UBND TP là không đúng quy định.

Việt Dũng