Đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới

Thị trường bất động sản đang có những “điểm tựa” vững chắc. Ảnh: Dũng Minh.

Từ bất động sản công nghiệp…

Quyết định tạm hoãn một phần chính sách thuế đối ứng vào hầu hết các đối tác thương mại của Mỹ trong vòng 90 ngày để tạo không gian đàm phán nhằm hạ thấp các rào cản thương mại đã tạo hiệu ứng tâm lý tích cực trên toàn cầu, bao gồm cả nền kinh tế Việt Nam - đối tác thương mại lớn thứ 4 của Mỹ.

Quá trình đàm phán còn diễn ra nhiều vòng sau khi đoàn đàm phán cấp cao do Phó Thủ tướng Chính phủ Hồ Đức Phớc dẫn đầu đã có các cuộc gặp mặt với Bộ trưởng Tài chính và Bộ trưởng Thương mại Mỹ vào ngày 10/4/2025. Việt Nam cũng có quyền kỳ vọng về một kịch bản lạc quan khi Mỹ đã cử Bộ trưởng Tài chính Scott Bessent làm trưởng đoàn đàm phán để thúc đẩy nhanh tiến trình này.

Ông Đỗ Bảo Ngọc - Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam đánh giá, việc Mỹ ban hành thuế quan với hàng hóa xuất khẩu vào nước này không chỉ là động thái nhằm bảo hộ sản xuất nội địa, mà còn là lời cảnh báo mạnh mẽ về sự dịch chuyển chiến lược chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong đó, Việt Nam đang nổi lên như là một cứ điểm hấp dẫn. Bởi vậy, việc Việt Nam sớm đàm phán về gói thuế quan sẽ khiến các nhà sản xuất lớn như Samsung, LG, Intel… yên tâm hơn.

Đồng thời, ông Ngọc lưu ý rằng, nhiều công ty sản xuất lớn của Mỹ như Nike, Adidas, Deckers Brands, VF Corporation… cũng đang đặt nhà máy hoặc có nguồn cung đầu vào tại thị trường Việt Nam.

Nếu Mỹ áp thuế quan cao vào Việt Nam thì các công ty này cũng chịu ảnh hưởng nặng nề. Đây là điều không mong muốn với cả doanh nghiệp Mỹ, vì thế có cơ sở để kỳ vọng mức thuế suất khi áp dụng chính thức sẽ được điều chỉnh về mức chấp nhận được cho cả 2 bên.

Về phía doanh nghiệp, đại diện một chủ đầu tư khu công nghiệp ở phía Bắc cho hay, với mức thuế quan mới của Mỹ, dù ở mức nào, nhiều nhà sản xuất sẽ phải đánh giá lại chiến lược đầu tư tại Việt Nam theo hướng thận trọng hơn và điều này có thể tác động phần nào đến nhu cầu thuê đất công nghiệp và các ngành phụ trợ như logistics, kho bãi và sản xuất nguyên vật liệu.

Tất nhiên, câu chuyện này cần được quan sát thêm và có thể kỳ vọng vào các chiến lược thích ứng từ Chính phủ, bắt đầu từ các nỗ lực đàm phán với Mỹ cũng như giải pháp sau này.

Ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Giao dịch CBRE Việt Nam nhận định, trong ngắn hạn, các chủ đầu tư khu công nghiệp trong nước sẽ áp dụng chiến lược thận trọng như giãn tiến độ dự án cho đến khi có thông tin chính thức về quá trình đàm phán thuế quan giữa 2 bên.

Về dài hạn, thị trường cho thuê kho xưởng sẽ có sự điều chỉnh về giá và quy mô, đồng thời nhiều thương vụ M&A (mua bán, sáp nhập) sẽ diễn ra nhằm cơ cấu lại dòng vốn và tài sản.

Số liệu thống kê của CBRE Việt Nam cho biết, trong năm 2024, các khu công nghiệp trọng điểm đều đạt tỷ lệ lấp đầy cao với khu vực miền Bắc ở mức 81-83% và miền Nam ở mức 92%. Bên cạnh đó, giá thuê đất khu công nghiệp cũng duy trì đà tăng ấn tượng với mức tăng 35% tại miền Bắc và 67% tại miền Nam từ 2020-2024.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, sau 3 năm tăng trưởng liên tiếp, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán năm 2024 lần lượt giảm 2% và 5% so với năm trước đó. Sự sụt giảm này chủ yếu do giảm số lượng khách thuê FDI mới cũng như việc bàn giao đất chậm lại do một số dự án vướng pháp lý kéo dài.

Trong giai đoạn 2024-2027, Việt Nam dự kiến có khoảng 15.200 ha nguồn cung đất công nghiệp và hơn 6 triệu m2 tổng nguồn cung kho xưởng. Nhiều “ông lớn” bất động sản khu công nghiệp chạy đua mở rộng quỹ đất, xây dựng loạt các khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp thông minh kết hợp đô thị sinh thái như Viglacera, VSIP, IDICO, Vingroup, Phát Đạt, Taseco Land…

Dẫu vậy, việc phát triển theo chiều ngang (mở rộng hạ tầng, quỹ đất) mà thiếu định hướng theo chiều sâu (tập trung hình thành các khu công nghiệp phụ trợ) để tăng tỷ lệ nội địa hóa, nâng cao năng lực sản xuất trong nước… chưa phải là cách tiếp cận phù hợp để ứng phó với các biến cố bất lợi từ bên ngoài.

Theo ông Phan Đăng Tuất - Chủ tịch Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam, phát triển công nghiệp hỗ trợ không chỉ giúp cân bằng cán cân thương mại, giảm xuất khẩu tài nguyên thô và sản phẩm sơ cấp, giảm tỷ trọng nhập khẩu nguyên liệu, mà còn có thể khai thác tối đa nguồn lực trong nước.

Hơn nữa, công nghiệp hỗ trợ còn tạo điều kiện cho hệ thống sản xuất công nghiệp trở nên chuyên môn hóa từng giai đoạn, nâng cao chất lượng và hiệu quả sản xuất một cách toàn diện.

… tới các phân khúc bất động sản khác

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, kể từ khi có thông tin Mỹ áp thuế đối ứng lên một số hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam, các nhà sản xuất trở nên thận trọng hơn trong quyết định bỏ vốn để đánh giá lại những tác động.

Bởi ngay cả trong kịch bản mức thuế quan được giảm xuống mức thấp nhất thì Việt Nam cũng sẽ phải điều chỉnh lại hoạt động sản xuất và xuất khẩu, đồng thời họ cần thêm thời gian để đong đếm tác động của thuế quan với thị trường bất động sản.

Chưa kể, việc thị trường chứng khoán sụt giảm trên diện rộng kể từ khi thông tin áp thuế được phát đi (ngày 3/4/2025) cũng ảnh hưởng tới nhiều nhà đầu tư khi họ buộc phải cân đối lại dòng tiền luân chuyển giữa các kênh tài sản, nhất là việc bổ sung nguồn vốn nhằm giảm thiệt hại do call margin. Khi đó, dòng tiền vào bất động sản cũng có thể chịu tác động chững lại.

Ở góc độ khác, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn nhận định, trong ngắn hạn, tâm lý thị trường bất động sản có thể rơi vào trạng thái “chờ đợi” khi cả nhà đầu tư và người mua ở thực cùng tỏ ra thận trọng trước các diễn biến địa chính trị và thương mại toàn cầu.

Mức độ lan tỏa của xu hướng này sẽ phụ thuộc nhiều vào phản ứng chính sách của Việt Nam, khả năng đàm phán thương mại và xu hướng chuyển dịch FDI trong khu vực Đông Nam Á.

Những “điểm tựa” vững chắc

Tại Hội nghị thúc đẩy tăng trưởng tín dụng diễn ra mới đây, bà Mai Thị Trang - Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước cho biết, Ngân hàng Nhà nước cam kết tiếp tục đồng hành cùng các tổ chức tín dụng, có các giải pháp hỗ trợ thanh khoản kịp thời và ổn định lãi suất điều hành để tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới.

Đồng thời, Vụ Chính sách tiền tệ cũng đề nghị các tổ chức tín dụng tiếp tục nỗ lực giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp và người dân theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.

Mới nhất, ngày 10/4/2025, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức cuộc họp triển khai chỉ đạo của Chính phủ về việc cho vay với các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng và công nghệ số. Trong đó, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định, việc triển khai gói tín dụng 500.000 tỷ đồng theo chỉ đạo của Chính phủ là rất cấp bách.

Theo các chuyên gia tới từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), hiện tại, cầu tiêu dùng trong nước đang phục hồi tốt và lạm phát chưa đủ lớn để gây sức ép lên chính sách tiền tệ. Hơn nữa, Việt Nam luôn có khả năng tự chủ về lương thực, nguồn cung hàng hóa - dịch vụ thiết yếu luôn được đảm bảo.

Đặc biệt, Chính phủ luôn sẵn sàng các công cụ điều tiết và thể hiện quyết tâm ổn định mặt bằng giá như đảm bảo lộ trình điều chỉnh giá của một số mặt hàng, dịch vụ công thiết yếu.

Do đó, VCBS duy trì quan điểm, lạm phát vẫn nằm trong mục tiêu và khả năng kiểm soát của Chính phủ, là cơ sở để Ngân hàng Nhà nước sử dụng hài hòa các công cụ điều hành, tạo dư địa để tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế trong năm nay.

Với việc lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp, cùng mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 16%, tương đương với 2,5 triệu tỷ đồng sẽ được bơm ra thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, dòng tiền rẻ này sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài.

Trong bối cảnh giá vàng liên tục phá đỉnh, còn chứng khoán đang chịu tác động tiêu cực do chính sách thuế quan mới của Mỹ, bất động sản vẫn là lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn.

Cũng đưa ra góc nhìn lạc quan, Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco) nhận định, dù còn đối mặt với nhiều khó khăn, ngành bất động sản được kỳ vọng tăng trưởng 30% trong năm 2025 - dẫn đầu các nhóm ngành, khi đang hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi, tạo đà cho các doanh nghiệp.

Động lực chính của ngành đến từ môi trường đầu tư trong nước cải thiện hơn, lạm phát được kiểm soát, tỷ giá ổn định, lãi suất duy trì ở mức thấp…, giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm gánh nặng chi phí lãi vay và thúc đẩy sức cầu thị trường.

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, hiện tại, thị trường bất động sản đang có nhiều “điểm tựa” nhờ vào động lực từ đầu tư công, nhu cầu về nhà ở vẫn lớn hay việc sáp nhập địa giới hành chính, tạo dư địa mở rộng và tối ưu nguồn lực về đất đai ở các địa phương.

Về chính sách mới, các Nghị định 75/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất và Nghị định 76/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa vừa được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/4/2025 cũng hứa hẹn mang đến tác động tích cực dài hạn cho ngành.

Bất động sản là kênh đầu tư sinh lời tốt nhất 10 năm qua

Theo Batdongsan.com.vn, trong 10 năm qua (từ quý I/2015 đến quý I/2025), tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng trung bình gần 200% (tăng 3 lần so với giai đoạn trước), tương ứng lợi nhuận luôn duy trì mức 12,5-20%/năm. Với các thị trường Hà Nội và TP HCM, mức lợi nhuận đầu tư căn hộ còn cao hơn trung bình toàn thị trường, đạt trên 20%/năm.

Nghiên cứu từ OneHousing cũng cho thấy, nhờ tốc độ tăng trưởng nhanh về giá bán những năm qua, chung cư trở thành loại hình đầu tư có tỷ suất lợi nhuận cao nhất trong các loại hình đầu tư chính thống hiện nay, trung bình trên 30%/năm trong cùng giai đoạn.

Xếp sau chung cư là đất nền, với tỷ suất lợi nhuận đầu tư tăng trung bình 137%. Đây là mức tăng tính trên toàn thị trường, nếu chỉ tính một số khu vực “nóng” như TP.HCM, Hà Nội, Đồng Nai, Hưng Yên, Bắc Ninh... thì còn cao hơn nhiều.

Với các kênh đầu tư còn lại, vàng đang dẫn đầu nhờ đà tăng “phi mã” trong 2 năm gần đây. Nếu tính trong 10 năm qua, mức tăng trưởng tỷ suất lợi nhuận của kim loại quý này đạt 130%, còn chứng khoán và gửi tiết kiệm đạt lần lượt 109% và 59%. Xếp cuối trong danh mục sinh lời là ngoại tệ với mức tăng 21%.a

Việt Nam vẫn là trung tâm sản xuất của Đông Nam Á và thế giới

Mặc dù tác động của thuế quan thường có độ trễ, hầu hết các nhà kinh tế đều cảnh báo rằng, chúng có thể gây ra lạm phát và làm chậm tăng trưởng kinh tế. Nhiều doanh nghiệp sản xuất có thể lựa chọn hoãn kế hoạch mở rộng trong ngắn hạn nếu thuế xuất khẩu tăng quá cao. Điều này dẫn đến khả năng giảm nhu cầu thuê nhà xưởng và kho bãi - những yếu tố quan trọng của phân khúc bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, cần nhớ rằng, bất động sản công nghiệp là một khoản đầu tư dài hạn. Việt Nam từ lâu đã định vị mình là trung tâm sản xuất của Đông Nam Á và thế giới nhờ vào vị trí chiến lược và chiến lược “ngoại giao cây tre”, giúp đất nước nhanh chóng tham gia các cuộc đàm phán và ký kết hiệp định thương mại tự do.

Hơn nữa, các nhà sản xuất tại Việt Nam đã xây dựng được chuỗi cung ứng chặt chẽ, do đó kế hoạch đầu tư của họ thường có thời gian dài hơn so với độ trễ của các tác động từ chính sách thuế, trong khi việc dịch chuyển chuỗi cung ứng cần ít nhất 3-5 năm.

Nhìn chung, bất động sản công nghiệp Việt Nam đã hoạt động tốt dưới nhiều bối cảnh địa chính trị khác nhau, vì vậy các nhà đầu tư có thể tập trung vào xu hướng và kế hoạch dài hạn. Các nhà sản xuất có thể tận dụng những cơ hội tốt hiếm có về bất động sản, áp dụng công nghệ và thu hút lao động, đồng thời tiếp tục thận trọng và quan sát diễn biến đàm phán tiếp theo.

Bà Trang Bùi Tổng giám đốc Cushman & Wakefield

Tốt xấu đan xen

Với thị trường bất động sản công nghiệp, lĩnh vực sản xuất dù tăng trưởng mạnh mẽ nhưng vẫn đang trong quá trình phục hồi về sản lượng và việc làm sau dịch Covid-19, đặc biệt ở các lĩnh vực như may mặc và đồ nội thất. Dù chính sách thuế mới có thể tác động không nghiêm trọng như giai đoạn đỉnh điểm năm 2019, nhưng vẫn sẽ ảnh hưởng đáng kể đến các lĩnh vực chính.

Hoạt động sản xuất gần đây của các doanh nghiệp Trung Quốc đã chững lại và nhu cầu có thể điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn khi xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam tiếp tục diễn ra. Thị trường Việt Nam có thể quay trở lại trạng thái tương tự năm 2016, khi làn sóng đầu tư quốc tế đầu tiên bắt đầu hình thành và phát triển tài sản hướng đến thị trường rộng lớn hơn.

Với thị trường văn phòng cho thuê, hiệu suất chủ yếu được thúc đẩy bởi các công ty công nghệ giá trị cao, các công ty R&D và dịch vụ tại TP.HCM và Hà Nội. Những công việc mới trong lĩnh vực này vốn được tạo ra ở bất kỳ quốc gia nào nên dường như sẽ không sớm biến mất, song cũng không thể loại trừ hoàn toàn khả năng suy giảm. So với giai đoạn trước dịch, thị trường hiện đa dạng hơn, không còn phụ thuộc quá nhiều vào các ngành tài chính, bảo hiểm và tiêu dùng - những lĩnh vực dễ biến động, nhất là sau sự bùng nổ của thương mại điện tử.

Với phân khúc mặt bằng bán lẻ và khách sạn, mặc dù tỷ lệ lấp đầy đã khả quan hơn so với giai đoạn trước, nhưng giá thuê trung bình (ADR) và hiệu suất cho thuê vẫn còn khiêm tốn. Tâm lý tiêu dùng trong nước hiện đóng vai trò then chốt, có thể khiến quá trình phục hồi của các ngành này kéo dài hơn dự kiến.

Với thị trường nhà ở, phân khúc này chủ yếu chịu tác động từ tâm lý người mua và hiện vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn. Đây là một “điểm tựa” vững chắc cho các nhà đầu tư, nhưng ảnh hưởng đầu tiên sẽ thể hiện rõ nhất ở phân khúc căn hộ cao cấp khi nguồn cung đang chiếm ưu thế trên thị trường, trong khi căn hộ giá rẻ và trung bình tiếp tục khan hiếm nên ít chịu tác động hơn.

Ông Alex Crane Tổng Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam

Tính thanh khoản cần được ưu tiên hàng đầu

Chúng ta đang chứng kiến nhiều biến động kinh tế toàn cầu và năm 2025 dự báo sẽ tiếp tục có nhiều thay đổi lớn. Việt Nam đang trong quá trình quan sát và có những bước chuẩn bị để ứng phó.

Đối với cơ hội đầu tư bất động sản, mỗi phân khúc đều có tiềm năng riêng tùy vào mục đích sử dụng - mua để ở, để khai thác cho thuê, hay đầu tư chờ tăng giá. Trong bối cảnh giá bất động sản trong xu hướng tăng, đây vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, lựa chọn phân khúc nào lại là vấn đề cần cân nhắc kỹ.

Thời điểm hiện tại, mặt bằng giá của các sản phẩm trên thị trường đang ở mức rất cao. Căn hộ chào bán mới hầu hết có giá trên 100 triệu đồng/m2, còn nhà liền thổ phổ biến từ 250-300 triệu đồng/m2. Với mức giá này, rõ ràng không phải đối tượng nào cũng có thể tiếp cận, nên tính thanh khoản cần được ưu tiên hàng đầu.

Bên cạnh các dự án căn hộ hay nhà ở cao cấp, thị trường vẫn có những lựa chọn giá “mềm” hơn như nhà riêng lẻ, đất nền dự án…, mỗi sản phẩm sẽ phù hợp với từng nhóm đối tượng và mục tiêu đầu tư khác nhau.

Việt Dương