ĐBQH đề nghị làm rõ thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản thuê mua

Kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán

Thảo luận tại hội trường, dẫn vụ việc liên quan đến các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, với hơn 3.900 căn hộ nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm, đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến (đoàn TP Hải Phòng) đặt câu hỏi vì sao những vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng, lại có thể diễn ra trong thời gian dài, để rồi hàng nghìn căn hộ được đưa vào giao dịch, người dân bỏ tiền mua, sinh sống nhiều năm, đến khi xử lý lại đứng trước nguy cơ mất nhà?

Đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến (đoàn TP Hải Phòng) phát biểu. Ảnh: Quang Vinh

Từ thực tế đó, ông Tiến cho rằng, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, bên cạnh việc tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho thị trường phát triển, cần đặc biệt chú trọng thiết kế những quy định chặt chẽ, đủ sức răn đe. Làm sao để chủ đầu tư không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm?

Cho rằng phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán, đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt; công khai những căn hộ đủ điều kiện bán và kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm.

“Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm” đại biểu nói.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận. Ảnh: Quang Vinh

Đại biểu cũng đề nghị hoàn thiện dự thảo theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt; công khai những căn hộ đủ điều kiện bán và kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm. Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm.

Tại Điều 5 dự thảo đã quy định các hành vi bị nghiêm cấm; Điều 59 quy định trách nhiệm quản lý nhà nước. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng cần làm rõ hơn trách nhiệm của từng cơ quan khi để xảy ra tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của người dân.

Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý sai phạm; đồng thời nghiên cứu chế tài đủ nghiêm, có cơ chế thu hồi khoản lợi bất hợp pháp, không để chủ đầu tư tiếp tục hưởng lợi từ những căn hộ vi phạm.

Cùng với đó, cần hoàn thiện các quy định liên quan theo hướng buộc chủ đầu tư phải hoàn trả, bồi thường, bảo đảm khắc phục hậu quả do mình gây ra, nhất là trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, ảnh hưởng đến quyền lợi và chỗ ở của người dân.

Đại biểu Quốc hội Trịnh Thị Tú Anh (đoàn Lâm Đồng) phát biểu. Ảnh: Quang Vinh

Làm rõ thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản thuê mua

Góp ý về thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản thuê mua, đại biểu Quốc hội Trịnh Thị Tú Anh (đoàn Lâm Đồng) cho rằng các quy định trong dự thảo Luật chưa thực sự thống nhất.

Tại khoản 6 Điều 2 quy định bên thuê mua được quyền sở hữu bất động sản sau khi hết thời hạn thuê mua và đã thanh toán đủ số tiền còn lại. Trong khi đó, điểm b khoản 2 Điều 11 xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu là khi bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Còn điểm d khoản 2 Điều 16 quy định bên thuê mua có quyền sở hữu kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Theo đại biểu, sự khác biệt này có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng không thống nhất, nhất là trường hợp bên thuê mua thanh toán trước hạn. Chẳng hạn, hợp đồng thuê mua có thời hạn 10 năm nhưng sau 7 năm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền. Khi đó, quyền sở hữu được xác lập ngay tại thời điểm thanh toán đủ tiền hay phải chờ đến khi kết thúc thời hạn thuê mua? Đặc biệt, nếu hợp đồng không có thỏa thuận riêng thì áp dụng quy định nào?

Ngoài ra, điểm b khoản 2 Điều 20 về thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai cũng quy định quyền sở hữu được xác lập sau khi hết thời hạn thuê mua và thanh toán đủ tiền.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận. Ảnh: Quang Vinh

Vì vậy, đại biểu đề nghị rà soát, chỉnh lý thống nhất làm rõ thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản thuê mua, đặc biệt trong trường hợp thanh toán trước hạn, bảo đảm tính thống nhất và tránh phát sinh tranh chấp khi thực hiện.

Về kế thừa quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, đại biểu tán thành với quy định  “bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua bất động sản với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng”.

Tuy nhiên, theo đại biểu đây mới là nguyên tắc chung, chưa làm rõ phạm vi và thời điểm kế thừa quyền, nghĩa vụ, nhất là đối với những nghĩa vụ hoặc vi phạm đã phát sinh trước thời điểm chuyển nhượng. Nếu không được xác định rõ, có thể phát sinh tranh chấp giữa các bên.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý, quy định ngay trong luật nguyên tắc xác định thời điểm, phạm vi kế thừa quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm đối với các vi phạm đã phát sinh trước khi chuyển nhượng, cũng như việc bảo đảm quyền lợi của bên thứ ba. Các nội dung về trình tự, hồ sơ và phương thức thực hiện có thể giao Chính phủ quy định chi tiết.