ĐBQH đề xuất khắc phục 'khoảng trống' pháp lý về công chứng bất động sản

Thảo luận tại Tổ 12 (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ và Cà Mau) về ba dự án luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Phạm Hùng Hưng, Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ cho hay, khi thông qua các đạo luật này là tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực, tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch, bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, qua nghiên cứu kỹ hồ sơ dự thảo các luật, tổng hợp phản ánh từ cử tri, đại biểu nhận thấy có một số bất cập, thiếu thống nhất, mâu thuẫn và khoảng trống pháp lý về cơ chế công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản giữa ba đạo luật này.

Nếu không được hoàn thiện đồng bộ, dẫn đến rủi ro tranh chấp kéo dài và gia tăng áp lực rất lớn lên hệ thống Tòa án. Để góp phần hoàn thiện thể chế, ông Hưng đưa ra 5 đề xuất nhằm hoàn thiện thể chế, bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.

Đại biểu Phạm Hùng Hưng, Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ.

Đại biểu Phạm Hùng Hưng cho biết, trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi), có đề xuất bãi bỏ hoặc nới lỏng quy định bắt buộc công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất với lý do cắt giảm thủ tục hành chính. Tuy nhiên, khi đặt trong mối tương quan với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đề xuất này bộc lộ sự mâu thuẫn và phá vỡ tính liên kết “nhà luôn gắn liền với đất”.

Theo đại biểu, xung đột pháp lý có thể xuất hiện giữa đất trống và nhà gắn liền với đất. Theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, các giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp nhà ở, công trình xây dựng giữa các cá nhân bắt buộc phải qua công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, nếu Luật Đất đai bỏ công chứng bắt buộc, sẽ dẫn tới nghịch lý: Người dân chuyển nhượng một thửa đất trống (không có nhà) thì không cần công chứng; nhưng nếu trên thửa đất đó có một căn nhà cấp 4 hay căn biệt thự thì lại bắt buộc phải công chứng! Điều này tạo ra sự phân biệt pháp lý giữa đất có nhà và đất không có nhà, gây lúng túng cho cả người dân lẫn Văn phòng Đăng ký đất đai khi giải quyết hồ sơ đăng ký biến động.

Về bản chất của hoạt động công chứng, công chứng là định chế 'bảo đảm tư pháp phòng ngừa'. Công chứng viên có trách nhiệm pháp lý thẩm tra năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện, tình trạng tài sản chung vợ chồng/hộ gia đình, ngăn chặn tình trạng giả mạo chữ ký, ép buộc hoặc lừa dối...

Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống xác thực điện tử vẫn chưa đồng bộ 100%, đặc biệt ở vùng sâu vùng xa. Nếu bỏ công chứng bắt buộc, cơ quan đăng ký đất đai không có chức năng, thẩm quyền và năng lực kiểm tra tính hợp pháp của việc giao kết hợp đồng liên quan đến đất không có nhà, dẫn tới nguy cơ bùng nổ tranh chấp, lừa đảo chuyển nhượng nhà đất.

Từ những phân tích trên, đại biểu Phạm Hùng Hưng đề nghị giữ nguyên quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân trong Luật Đất đai như luật hiện hành, nhằm bảo đảm tính thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Phạm Hùng Hưng nêu bất cập trong quy định tại Điều 44 về việc miễn công chứng hợp đồng bất động sản khi một bên là doanh nghiệp.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, trừ khi các bên có yêu cầu. Quy định này nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, nhưng thực tiễn thi hành đã và đang bộc lộ những lỗ hổng rất lớn.

Theo ông Hưng, trong quan hệ giao dịch giữa doanh nghiệp bất động sản (chủ đầu tư) và khách hàng cá nhân, người dân luôn ở vị thế yếu hơn cả về chuyên môn pháp lý lẫn khả năng đàm phán. Hợp đồng mua bán thường là hợp đồng mẫu dài hàng chục trang do chủ đầu tư soạn sẵn với nhiều điều khoản bất lợi, thoái thác nghĩa vụ hoặc tiềm ẩn rủi ro thế chấp dự án trùng lặp.

Hậu quả là hàng ngàn vụ tranh chấp khiếu kiện kéo dài giữa người mua nhà và chủ đầu tư về tiến độ bàn giao, điều kiện pháp lý, quỹ bảo trì chung cư, chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đều xuất phát từ việc hợp đồng ban đầu không được kiểm soát tính hợp pháp và điều kiện bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Để khắc phục bất cập này, đại biểu Phạm Hùng Hưng đề nghị nghiên cứu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng quy định bắt buộc công chứng đối với các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và cá nhân, hoặc tối thiểu phải công chứng đối với các trường hợp khách hàng cá nhân có yêu cầu mà chủ đầu tư không được phép từ chối.

Theo đại biểu, đây là công cụ pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở.

Đại biểu Phạm Hùng Hưng cũng cho rằng, thời gian qua, một trong những nguyên nhân hàng đầu gây bất ổn thị trường bất động sản là tình trạng chủ đầu tư hoặc các đơn vị môi giới 'lách luật' huy động vốn trái phép thông qua các hình thức: Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ, biên bản góp vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Luật Kinh doanh bất động sản có quy định mức đặt cọc tối đa không quá 5% giá bán khi nhà ở đủ điều kiện. Tuy nhiên, Luật chưa quy định cơ chế kiểm soát hình thức của hợp đồng đặt cọc này. Nhiều đối tượng đã lợi dụng hợp đồng đặt cọc viết tay, không công chứng để thu tiền tỷ của khách hàng, sau đó chuyển nhượng một căn hộ cho nhiều người hoặc ôm tiền bỏ trốn.

Trước thực trạng này, ông Hưng đề nghị bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai: Đối với các giao dịch đặt cọc bất động sản có giá trị lớn hoặc đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, bắt buộc phải được công chứng.

Theo đại biểu, công chứng viên sẽ là người rà soát đầu tiên xem dự án đã có giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán/huy động vốn hay chưa, chặn đứng ngay từ đầu vấn nạn lừa đảo huy động vốn trái phép.

Một bất cập khác được đại biểu Phạm Hùng Hưng đề cập là cơ chế chia sẻ dữ liệu và liên thông giữa Cơ quan Đăng ký đất đai với Cơ sở dữ liệu Công chứng.

Theo ông Hưng, tình trạng 'một thửa đất đem bán hoặc công chứng ủy quyền nhiều lần' hoặc 'đất đã bị kê biên thi hành án, đã bị phong tỏa nhưng vẫn ký công chứng trót lọt' vẫn xảy ra ở một số địa phương.

Nguyên nhân trực tiếp là sự thiếu đồng bộ về hạ tầng thông tin. Hiện nay, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai của ngành Nông nghiệp & Môi trường và Cơ sở dữ liệu công chứng của ngành Tư pháp hiện vẫn vận hành tách rời, chưa được kết nối liên thông. Khi công chứng viên tra cứu tình trạng dữ liệu đất đai, thông tin cập nhật chậm, tạo kẽ hở cho lừa đảo.

Để khắc phục tình trạng này, đại biểu Phạm Hùng Hưng đề nghị luật hóa nghĩa vụ kết nối, chia sẻ dữ liệu bắt buộc trong Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng: Quy định rõ Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và Hệ thống thông tin nhà ở, thị trường bất động sản phải liên thông với Cơ sở dữ liệu công chứng.

Khi một giao dịch bất động sản được công chứng, hệ thống tự động khóa tạm thời tình trạng giao dịch trên cổng dữ liệu đất đai quốc gia để ngăn ngừa chuyển nhượng trùng lặp.

Bất cập thứ năm được đại biểu Phạm Hùng Hưng nêu ra là giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng công chứng và nguy cơ thất thu thuế, rủi ro vô hiệu hợp đồng.

Theo ông Hưng, tình trạng giao dịch bất động sản 'hai giá' (giá thanh toán thực tế cao gấp nhiều lần giá ghi trên hợp đồng công chứng để trốn thuế) là một vấn nạn nhức nhối kéo dài nhiều năm qua.

Luật Đất đai dự kiến bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường. Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu thanh toán qua ngân hàng đối với dự án. Nhưng đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân với cá nhân, việc xác định giá tính thuế vẫn còn nhiều bất cập, tạo rủi ro pháp lý cho cả công chứng viên lẫn các bên giao kết.

Về hệ quả, đại biểu cho biết, khi phát sinh tranh chấp hoặc bị cơ quan điều tra vào cuộc, các hợp đồng ghi sai giá trị thực tế có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự, đẩy người mua ngay tình vào cảnh trắng tay.

Để giải quyết vấn đề này, ông Hưng đề nghị cần quy định đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản để xây dựng cơ chế minh bạch giá giao dịch, khuyến khích chuyển khoản ngân hàng qua hợp đồng công chứng, quy định rõ trách nhiệm giải trình của các bên tham gia giao dịch và bảo vệ trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên khi các bên cố tình gian dối về giá chuyển nhượng.

“Công chứng không phải là 'rào cản' gây chậm trễ cho thị trường bất động sản, mà chính là 'công cụ pháp lý' bảo vệ tài sản của người dân và bảo đảm nguồn thu ngân sách bền vững", ông Hưng nói.

Từ phân tích trên, ông Hưng đề nghị các cơ quan soạn thảo rà soát các quy định về công chứng, chứng thực trong bộ ba dự án luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật để bảo vệ người dân, doanh nghiệp và toàn xã hội.