Đại biểu Trần Lan Phương đề nghị tăng cường bảo vệ người dân trong các dự án bất động sản

Đại biểu Trần Lan Phương, Phó Chủ tịch Thường trực Hội LHPN Việt Nam, góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ảnh: Ngọc Thành

Tại phiên thảo luận sáng 22/10 về các dự án luật, bà Trần Lan Phương, Phó Chủ tịch Thường trực Hội LHPN Việt Nam, đại biểu Quốc hội đoàn thành phố Hải Phòng, tán thành việc sửa đổi ba luật. 

Theo bà, việc hoàn thiện pháp luật cần hướng tới khơi thông nguồn lực phát triển, giảm chi phí tuân thủ, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Làm rõ điều kiện thu hồi đất, bảo đảm sinh kế sau di dời

Với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đại biểu Trần Lan Phương tập trung vào 3 vấn đề: thu hồi phần diện tích đất còn lại sau thỏa thuận, bố trí tạm cư và bảo đảm sinh kế, xác định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Dự thảo tại điểm i khoản 4 Điều 34 quy định việc thu hồi phần diện tích đất còn lại khi đạt trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất, đồng thời đáp ứng các điều kiện về thời hạn thỏa thuận và được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua.

Bà đề nghị làm rõ cách tính tỷ lệ thỏa thuận, thời điểm chốt danh sách và cách xử lý trường hợp đồng quyền hoặc chuyển quyền trong quá trình thỏa thuận; đồng thời ngăn việc chia nhỏ dự án để làm thay đổi tỷ lệ. Trước khi thu hồi đất, cần công khai kết quả thỏa thuận, tổ chức đối thoại và giải trình căn cứ bảo vệ quyền lợi của những người chưa đồng thuận.

"Đạt tỷ lệ là điều kiện xem xét, không thể thay thế toàn bộ điều kiện thu hồi đất", bà Trần Lan Phương nêu quan điểm.

Về tạm cư và bảo đảm sinh kế tại khoản 4, khoản 5 Điều 41, dự thảo cho phép cưỡng chế sau khi bố trí tái định cư hoặc tạm cư theo phương án được phê duyệt. Nữ đại biểu đề nghị quy định rõ thời hạn tạm cư, tiêu chuẩn chỗ ở, thời điểm bàn giao nhà chính thức và nguồn kinh phí.

Theo bà Trần Lan Phương, khi việc bàn giao chậm trễ, cơ quan chịu trách nhiệm phải tiếp tục bảo đảm chỗ ở và xử lý chi phí phát sinh, không để người dân gánh hậu quả.

Đại biểu đoàn thành phố Hải Phòng cũng đề nghị phân biệt rõ cơ chế này với quy định tại khoản 4 Điều 38 về thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án. Trường hợp này chỉ áp dụng khi không phải bố trí tái định cư và thuộc các trường hợp được liệt kê trong luật, tránh vận dụng mở rộng.

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng tham dự phiên họp tổ thảo luận sáng 22/10

Để bảo đảm sinh kế theo khoản 5 Điều 41, phương án di dời cần xác định việc làm, khả năng tiếp cận trường học, y tế và hỗ trợ phù hợp cho người yếu thế. Tiến độ giải phóng mặt bằng cần gắn với kết quả ổn định cuộc sống sau di dời.

Về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại khoản 5, khoản 6 Điều 76, dự thảo quy định chu kỳ ba năm và việc sửa đổi, bổ sung ngoài chu kỳ. Đại biểu đề nghị làm rõ thời điểm phải cập nhật, thời hạn hoàn thành và trách nhiệm khi chậm điều chỉnh.

Bà Trần Lan Phương cũng cho rằng, cần công khai phương pháp, dữ liệu chủ yếu và căn cứ xác định hệ số, đồng thời quy định đầu mối tiếp nhận yêu cầu kiểm tra, thời hạn trả lời và trách nhiệm sửa sai. Tại điểm e khoản 2 Điều 72, cần làm rõ tiêu chí xác định tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất, bảo đảm các trường hợp có điều kiện tương đồng được xử lý nhất quán giữa các địa phương.

Bảo vệ người mua nhà, hỗ trợ hộ khó khăn khi xây dựng lại chung cư

Đối với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nữ đại biểu tập trung vào ba vấn đề: thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, bảo vệ tiền ứng trước của người mua và hỗ trợ người dân không đủ khả năng đóng góp kinh phí xây dựng lại chung cư.

Về nghĩa vụ bố trí quỹ đất, nộp tiền và lựa chọn chủ đầu tư tại khoản 2 Điều 25, khoản 2 Điều 41, bà đề nghị xây dựng tiêu chí công khai khi địa phương lựa chọn bố trí đất trong dự án, bố trí đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.

Theo đại biểu, cần tránh tình trạng đã thu tiền nhưng quỹ nhà chưa hình thành, khiến người có nhu cầu vẫn phải chờ đợi.

Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư khi có từ hai nhà đầu tư đăng ký, đại biểu đề nghị cụ thể hóa cách so sánh, xử lý trường hợp ngang nhau và công khai kết quả. Cùng với đó, cần có cơ chế kiểm tra, xử lý vi phạm và thu hồi ưu đãi nếu chủ đầu tư không duy trì mục đích cho thuê trong suốt thời hạn dự án theo điểm d khoản 6 Điều 41.

Về bảo vệ tiền ứng trước tại điểm d, điểm đ khoản 1 và khoản 2 Điều 68, dự thảo tiếp tục miễn bảo lãnh đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, đồng thời giao Chính phủ quy định việc ứng tiền và điều kiện bán, cho thuê mua.

Theo nữ đại biểu, điều cần làm rõ là cơ chế bảo vệ thay thế khi dự án chậm tiến độ hoặc chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện.

Bà đề nghị luật xác lập nguyên tắc tiền ứng trước phải được theo dõi theo từng dự án, sử dụng đúng mục đích và chỉ thu theo tiến độ được xác nhận. Đồng thời, cần quy định trách nhiệm hoàn trả và phương án xử lý khi chủ đầu tư vi phạm.

"Cách vận hành cụ thể có thể giao Chính phủ, nhưng trách nhiệm bảo vệ người mua cần được thể hiện ngay trong luật", bà đề nghị.

Tại điểm c khoản 3 Điều 67, dự thảo quy định hoàn trả phần chênh lệch nếu giá quyết toán thấp hơn giá hợp đồng. Đại biểu đề nghị làm rõ thời hạn hoàn trả, xử lý chậm trả và công khai kết quả quyết toán để người mua có thể thực hiện quyền lợi của mình.

Đối với việc xây dựng lại chung cư, đại biểu lưu ý cần có phương án cho những hộ không đủ khả năng tài chính để đóng góp. Tại điểm b, điểm c khoản 5 Điều 113, dự thảo đặt ra phương án đóng góp kinh phí xây dựng lại hoặc chuyển giao quyền, nghĩa vụ sử dụng đất; trường hợp không thực hiện thì xử lý bồi thường theo quy định.

Theo bà, quy định này tác động trực tiếp đến nơi ở và tài sản của từng gia đình, vì vậy cần tính đến khả năng tài chính của người dân. Điểm a khoản 1 Điều 115 đã cho phép thỏa thuận nộp tiền theo tiến độ hoặc một lần sau bàn giao; khoản 4 cũng cho phép địa phương hỗ trợ ngân sách.

Đại biểu Trần Lan Phương đề nghị cụ thể hóa tiêu chí hỗ trợ người khó khăn, nguồn vốn cho phương án trả dần và cách bố trí chỗ ở phù hợp. Việc giãn thời điểm nộp tiền chưa giải quyết được trường hợp người dân thực sự không có khả năng thanh toán.

Bà cũng đề nghị làm rõ sự khác biệt giữa thời hạn sử dụng chung cư với kết quả kiểm định và quyền tiếp tục sử dụng đất theo Điều 106, tránh gây hiểu nhầm cho người dân. Khi phải di dời, trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời theo khoản 3 Điều 115 cần được thực hiện đầy đủ.

Đại biểu Trần Lan Phương đề nghị làm rõ điều kiện thu hồi đất, bảo vệ tiền ứng trước của người mua nhà và trách nhiệm của chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án. Ảnh: Lâm Hiển

Không để khách hàng gánh rủi ro khi giao dịch bất động sản

Với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, đại biểu Trần Lan Phương đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị phân phối và bên nhận chuyển nhượng dự án, đồng thời tăng cơ chế bảo vệ khách hàng trong giao dịch.

Về tiền đặt cọc và khoản 5% còn lại tại khoản 5 Điều 18, khoản 1 Điều 20, dự thảo giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu đề nghị làm rõ trách nhiệm đối với các khoản giữ chỗ, phí ưu tiên hoặc thỏa thuận có bản chất huy động vốn trái quy định; xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phân phối theo hành vi thực tế, tránh đổi tên khoản thu để né quy định.

Các điểm b, c, d khoản 1 Điều 20 đã quy định tài khoản giữ 5%, quyền hưởng lãi của người mua và điều kiện chuyển tiền cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị cân nhắc việc cho phép chuyển tiền ngay khi người mua đồng ý tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, dù chưa nhận được giấy.

Bà đề nghị chỉ giải ngân theo lựa chọn này khi hồ sơ thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư đã đầy đủ, nghĩa vụ liên quan đã hoàn thành và người mua được giải thích rõ hậu quả pháp lý, có xác nhận riêng về việc tự làm thủ tục.

Cơ chế này cũng cần quy định rõ chủ tài khoản, quyền kiểm soát, các khoản phí và cách xử lý tranh chấp, bảo đảm khoản tiền giữ lại tạo động lực hoàn tất giấy tờ cho khách hàng.

Về chuyển nhượng dự án tại khoản 4 Điều 30 và Điều 32, dự thảo vẫn đặt điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời có quy định riêng đối với dự án sử dụng quỹ đất thanh toán hợp đồng BT.

Đại biểu Trần Lan Phương đề nghị đánh giá riêng hai trường hợp: chủ đầu tư chưa nộp được tiền do cơ quan nhà nước chưa xác định nghĩa vụ tài chính và trường hợp nghĩa vụ đã được xác định nhưng chủ đầu tư không thanh toán.

Nếu cho phép bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chưa hoàn thành, luật cần quy định rõ điều kiện, thời hạn nộp, bên chịu khoản chênh lệch và biện pháp bảo đảm thanh toán. Việc chuyển nhượng không thể chỉ dựa vào thỏa thuận giữa hai doanh nghiệp để xóa trách nhiệm đối với vi phạm trước đó.

Điều 32 đã quy định trách nhiệm bàn giao hồ sơ và kế thừa nghĩa vụ. Đại biểu đề nghị cụ thể hóa việc kiểm kê tiền khách hàng đã nộp, tình trạng thế chấp, các hợp đồng còn hiệu lực và tiến độ bàn giao, bảo đảm khách hàng biết rõ bên nào tiếp nhận trách nhiệm và có căn cứ yêu cầu thực hiện.

Về mã định danh bất động sản và hợp đồng mẫu tại khoản 3 Điều 9, khoản 10 Điều 61 và Điều 34, dự thảo cho phép bất động sản chưa được cấp mã tiếp tục giao dịch theo quy định pháp luật.

Đại biểu đề nghị làm rõ cách xử lý khi bất động sản đã có mã nhưng dữ liệu sai hoặc hệ thống gián đoạn, gồm cơ quan chịu trách nhiệm sửa dữ liệu, thời hạn xử lý và phương thức tiếp nhận thay thế.

Đối với hợp đồng mẫu, điểm b khoản 2 Điều 34 yêu cầu tuân thủ pháp luật bảo vệ người tiêu dùng, trong khi khoản 3 quy định miễn thủ tục đăng ký, công khai theo pháp luật khác.

Bà Trần Lan Phương đề nghị xác định rõ đầu mối kiểm tra, tiếp nhận phản ánh và xử lý điều khoản bất lợi cho khách hàng. Việc công khai hợp đồng mẫu chỉ phát huy tác dụng bảo vệ khi người mua có cơ chế yêu cầu sửa đổi những điều khoản vi phạm.