Đề xuất bỏ quy hoạch sử dụng đất, mỗi thửa đất có mã định danh riêng

Trình bày tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh việc sửa đổi nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.

Theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang được thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027. Do đó, Luật cần được ban hành trước ngày 1/3/2027 để tránh tạo khoảng trống pháp lý.

Sau 2 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới nhưng vẫn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số, việc sửa đổi Luật được xác định là yêu cầu cấp thiết nhằm khơi thông nguồn lực đất đai.

Dự thảo gồm 13 chương, 112 điều, giảm 3 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024. Các quy định liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất và còn phù hợp tiếp tục được quy định trong Luật; những nội dung chi tiết về trình tự, thủ tục được giao Chính phủ quy định.

Đề xuất bỏ quy hoạch sử dụng đất, đổi mới cơ chế giao đất

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo kế thừa các căn cứ của Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ dựa trên việc đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án sử dụng đất trước đó.

Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cơ bản được kế thừa từ quy định hiện hành.

Theo dự thảo, đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng đối với các dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình, hiệu quả sử dụng đất hoặc phát triển đồng bộ hạ tầng theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, bao gồm cả đấu giá đất thuê trả tiền hằng năm. Các trường hợp còn lại được thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng.

Dự thảo cũng cho phép người được Nhà nước cho thuê đất lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm; phân định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và không phải xin phép.

Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Quốc hội.

Về tài chính đất đai và giá đất, dự thảo bỏ quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất như trong Luật Đất đai năm 2024. Thay vào đó, dự thảo hoàn thiện các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp xác định giá đất theo bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh.

Dự thảo bổ sung quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cũng như cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng.

Việc Nhà nước quyết định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ trình tự, thủ tục định giá; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đối với quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và chế độ sử dụng đất, dự thảo hướng tới bảo đảm quyền tiếp cận đất đai công bằng, công khai, tiết kiệm, hiệu quả, đồng thời tiếp tục hoàn thiện chính sách hỗ trợ đồng bào dân tộc thiểu số.

Người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và cá nhân là người dân tộc thiểu số được hưởng chính sách hỗ trợ đất đai có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng phải hoàn thành nghĩa vụ này khi đăng ký biến động.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về tách thửa, hợp thửa đất; giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số. Về phân loại đất, dự thảo chia thành 3 nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển.

Mỗi thửa đất có mã định danh duy nhất

Về cải cách hành chính, chuyển đổi số và phân cấp, phân quyền, dự thảo quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Đăng ký đất đai và Giấy chứng nhận bằng giấy hoặc điện tử có giá trị pháp lý như nhau. Cơ quan giải quyết thủ tục không được yêu cầu người dân cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Về thẩm quyền, cấp xã thực hiện các nhiệm vụ đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện thẩm quyền đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và các dự án liên xã. UBND cấp tỉnh được phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp xã tùy tình hình thực tế và năng lực.

Đối với thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, dự thảo quy định bắt buộc hòa giải trước khi cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp.

Với trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND, cấp xã giải quyết lần đầu. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, người dân có thể khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi Chủ tịch UBND cấp tỉnh; quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành. Đối với khiếu nại, người dân có quyền khởi kiện tại Tòa án nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND các cấp.

Đề nghị làm rõ nhiều chính sách quan trọng

Trình bày báo cáo tóm tắt thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết cơ quan thẩm tra tán thành sự cần thiết ban hành Luật nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21. Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị công phu, nghiêm túc, đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét.

Tuy nhiên, Ủy ban đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện nhiều nội dung. Về phân loại đất, cơ quan thẩm tra cho rằng ngoài những loại đất cần kiểm soát chặt chẽ về diện tích như đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng và đất an ninh, các loại đất còn lại không nên quản lý theo chỉ tiêu cứng mà cần gắn với định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Ủy ban đề nghị quy định rõ trong Luật những nội dung quản lý quan trọng tác động lớn đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và cộng đồng, trong đó có bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm tính ổn định và áp dụng thống nhất trên cả nước.

Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp xã, cơ quan thẩm tra yêu cầu xác định rõ mục đích, ý nghĩa và vai trò, tránh biến kế hoạch thành một hình thức khác của quy hoạch. Kế hoạch này chỉ mang tính tổng hợp nhu cầu, theo dõi tiến độ công việc, không có giá trị pháp lý bắt buộc và không phải căn cứ pháp lý để cho phép triển khai dự án đầu tư.

Thủ tướng Lê Minh Hưng cùng các đại biểu tham dự phiên họp. Ảnh: Quốc hội.

Về công chứng, chứng thực hợp đồng, Ủy ban đề nghị rà soát, xác định rõ các trường hợp bắt buộc công chứng, bảo đảm đồng bộ với các dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Công chứng.

Đối với trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại, cơ quan thẩm tra nhận định hồ sơ chưa đánh giá tác động chi tiết về ưu, nhược điểm của hai phương án do Chính phủ trình, đồng thời đề nghị Chính phủ thống nhất một phương án chính sách. Nếu lựa chọn phương án 1, Chính phủ cần báo cáo xin ý kiến cấp có thẩm quyền theo Kết luận số 290.

Về đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận, Ủy ban đề nghị tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh chuyển đổi số và có giải pháp giải quyết dứt điểm các trường hợp tồn đọng.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị rà soát quy định về giá đất tại các khu, cụm công nghiệp được đầu tư bằng ngân sách Nhà nước và việc định giá tài sản công là trụ sở làm việc để cho thuê, khai thác hiệu quả đất đai.

Đối với đất sau cổ phần hóa và chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công lập, cần phân biệt rõ nguồn gốc, bản chất sử dụng đất giữa doanh nghiệp nhà nước thuê đất và đơn vị sự nghiệp công lập được giao đất để xây dựng cơ chế quản lý phù hợp.

Về điều khoản thi hành, Chính phủ cần làm rõ tính khả thi của thời điểm Luật có hiệu lực, bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.