Hướng tới xây dựng Luật Đất đai ổn định, tránh phải sửa đổi liên tục

Sáng 22/10, thảo luận tại Tổ 2, Đoàn ĐBQH TP Hồ Chí Minh, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị các đại biểu Quốc hội tập trung thảo luận thật kỹ lưỡng, sâu sắc về 3 dự án: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh mục tiêu xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) có tuổi thọ lâu dài, ít nhất 5-10 năm, thậm chí 10 - 15 năm, chứ không phải vừa ban hành đã phải sửa đổi, đồng thời chia sẻ những lý do cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung của Nghị quyết số 18 của Trung ương, trong đó có việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo hướng thị trường, mở rộng quyền của người sử dụng đất, gắn thu hồi đất với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... Tuy nhiên, sau hơn một năm thực hiện, đặc biệt từ khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào hoạt động ngày 1/7/2025, Luật Đất đai đã bộc lộ một số điểm nghẽn lớn, tập trung ở quy hoạch, định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.

“Việc sửa đổi Luật lần này cần hướng tới xây dựng một đạo luật quy định khung nguyên tắc, kết hợp với cơ chế linh hoạt, bảo đảm tính ổn định, tránh phải sửa đổi liên tục; đồng thời đồng bộ với cải cách hành chính, chuyển đổi số và các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục quan tâm, hoàn thiện một số nhóm vấn đề trọng tâm.

Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo Chủ tịch Quốc hội, đây phải là ưu tiên hàng đầu nếu muốn xây dựng một đạo luật có tính ổn định lâu dài.

Thứ hai, hoàn thiện thể chế về giá đất, bảo đảm cân bằng, ổn định, minh bạch, giữ nguyên tắc sát giá thị trường nhưng không tuyệt đối hóa theo nguyên tắc thị trường thuần túy.

“Mục tiêu lâu dài là giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo khả năng dự báo cho thị trường. Bất kỳ nhà đầu tư nào đến Việt Nam cũng quan tâm đến việc tìm kiếm quỹ đất sạch để triển khai dự án. Nhà đầu tư trong nước khi đến một địa phương để xây dựng nhà hàng, khách sạn, nhà máy hoặc các công trình khác cũng cần phải có quỹ đất sạch”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Thứ ba, hoàn thiện quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền của người dân và hiệu quả thực hiện dự án. Chủ tịch Quốc hội lưu ý là phải lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống của người dân sau thu hồi đất ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây là yêu cầu đã được đặt ra trong nhiều Nghị quyết của Đảng. Chẳng hạn, nơi ở cũ của người dân có thể chỉ có nhà và đất nhưng thiếu trường học, trạm y tế, khu thương mại, nhà trẻ và các công trình thiết yếu. Nếu nơi ở mới được bố trí đồng bộ các hạ tầng này thì chất lượng sống của người dân được cải thiện, dù diện tích đất hoặc khoảng cách địa lý có thể khác trước.

Thứ tư, hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng linh hoạt, giảm thủ tục. Thứ năm, một số nội dung then chốt để Luật có tính ổn định lâu dài như điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai; chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; bảo đảm quyền của người sử dụng đất và tăng cường giám sát. 

Trước đó, Quốc hội đã nghe Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình; Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội (UBKTTC) Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.

Bên cạnh đó, theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027. Điều này đòi hỏi phải ban hành Luật trước ngày 1/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý.

Về cơ sở thực tiễn, qua 2 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song thực tiễn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng hai con số, việc sửa đổi Luật để khơi thông nguồn lực đất đai là yêu cầu cấp thiết.

Khái quát nhóm chính sách trọng tâm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo Luật không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định về nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo Luật đã kế thừa các căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án sử dụng đất trước đó.

Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cơ bản kế thừa quy định hiện hành. Đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng đối với dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình, hiệu quả sử dụng đất hoặc phát triển đồng bộ hạ tầng theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, kể cả đấu giá đất thuê trả tiền hằng năm; các trường hợp còn lại được thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền hằng năm. Phân định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và các trường hợp không phải xin phép; cho phép giải quyết yêu cầu không tiếp tục thực hiện đối với trường hợp đã được chuyển mục đích, chuyển hình thức sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng trong thời gian thi công; hoàn thiện quy định quản lý, sử dụng đất sau cổ phần hóa theo hướng được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện quyền tương ứng với hình thức sử dụng đất mà không phải xem xét lại nguồn gốc đất đã được xác định tại thời điểm cổ phần hóa.

Về tài chính đất đai, giá đất, so với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; đồng thời, kế thừa và hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 theo hướng thể chế quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng...

Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư…

Trình bày Báo cáo tóm tắt thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm UBKTTC Phan Văn Mãi cho biết, UBKTTC tán thành với sự cần thiết ban hành Luật nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW. Tuy nhiên, để bảo đảm chất lượng dự thảo Luật, UBKTTC đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện nhiều nội dung quan trọng.

Về phân loại đất, UBKTTC đề nghị chỉ phân loại đất thành các loại hợp lý, thực sự cần thiết cho công tác quản lý theo chỉ tiêu sử dụng đất tại quy hoạch. Đặc biệt, ngoại trừ các loại đất phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo Quy hoạch sử dụng đất quốc gia (đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng, đất an ninh), các loại đất còn lại không quản lý theo chỉ tiêu cứng mà quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội đúng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát quy định tại nghị định hướng dẫn Luật Quy hoạch và thống nhất trong quá trình ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Đồng thời thống nhất trong quá trình tổ chức thi hành, bảo đảm đúng yêu cầu tại Nghị quyết số 21, bảo đảm nguyên tắc: ngoại trừ các loại đất phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia, các loại đất còn lại thì không quản lý theo chỉ tiêu cứng về sử dụng đất mà quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp xã, UBKTTC nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm tinh giản thực chất hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo tinh thần Nghị quyết số 21, rõ ràng về mục đích, ý nghĩa, vai trò của kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Bảo đảm đúng tính chất của một loại kế hoạch, không biến thành một hình thức khác của quy hoạch. Kế hoạch cấp xã chỉ mang tính chất tổng hợp nhu cầu để theo dõi tiến độ công việc, không có giá trị pháp lý bắt buộc và không phải căn cứ pháp lý để cho phép triển khai dự án đầu tư.

Về công chứng, chứng thực hợp đồng, UBKTTC đề nghị thực hiện đúng Kết luận số 290/KL-UBTVQH16, rà soát xác định rõ các trường hợp bắt buộc công chứng để quy định cụ thể tại Luật hoặc Nghị định, bảo đảm đồng bộ với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Công chứng.

Về tháo gỡ các vướng mắc khác về đất đai, khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ chỉ đạo tiếp tục rà soát các vấn đề cần phải tháo gỡ như quy định giá đất tại các khu, cụm công nghiệp được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách (tức là đầu tư công); hay là vấn đề định giá các tài sản công là trụ sở làm việc để cho thuê, để đưa đất vào khai thác hiệu quả…