Đề xuất đưa 5% tiền mua nhà vào tài khoản bảo đảm: Nếu có tranh chấp, xử lý thế nào?

Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bản trình Bộ Tư pháp thẩm định, 5% giá trị cuối cùng của nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) được đề xuất chuyển vào tài khoản đảm bảo mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua.

5% giá trị cuối cùng của nhà ở hình thành trong tương lai là khoản tiền khổng lồ với các chủ đầu tư, tuy nhiên nếu không quy định rõ, tranh chấp có thể xảy ra. Ảnh: HL

Số tiền này sẽ được giải ngân cho chủ đầu tư sau khi khách hàng nhận giấy chứng nhận về quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Ngoài ra, hai bên cũng có thể chọn hình thức khác để đảm bảo số tiền này, dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà. Còn theo luật hiện hành, người mua nhà trên giấy sẽ nộp 5% tiền còn lại khi căn hộ được cấp sổ hồng.

Theo chuyên gia, việc buộc chuyển 5% giá trị cuối cùng vào tài khoản đảm bảo tại ngân hàng có thể làm phát sinh thêm vướng mắc. Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nếu đề xuất trên được thông qua, cơ quan quản lý cũng cần quy định rõ về tài khoản đảm bảo như do bên nào mở, trách nhiệm trả phí hay lãi phát sinh thuộc về ai. "Nếu có tranh chấp, ngân hàng được giữ tiền đến khi nào và cơ chế xử lý khi phát sinh vấn đề", bà Trang nêu.

Ngoài ra, với quy định cho phép người mua và chủ đầu tư có thể lựa chọn hình thức khác để đảm bảo số tiền 5% cuối cùng theo dự thảo, chuyên gia này lo ngại chủ đầu tư thường là bên chiếm lợi thế trong giao dịch bất động sản. Vì vậy, trong trường hợp bên bán không muốn sử dụng tài khoản đảm bảo, theo bà Trang, người mua nhà có thể gần như mất đi lớp bảo vệ cuối cùng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan nói, thông thường người mua sẽ nhận sổ sau 6 tháng kể từ khi dự án hoàn thành và chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục, nghĩa vụ pháp lý. Ông Tuấn góp ý cân nhắc không điều chỉnh quy định hiện hành để làm phát sinh thêm thủ tục cho cả bên bán và bên mua. "Phần lớn tâm lý người mua đều muốn nhận sổ hồng sau khi mua nhà, nên khoản tiền 5% cuối cùng không phải vấn đề lớn", ông Tuấn cho hay.

Tại một số nước trong khu vực cũng áp dụng việc quản lý chặt chẽ dòng tiền khách hàng nộp trước cho nhà hình thành trong tương lai. Ví dụ Singapore yêu cầu các chủ đầu tư phải mở tài khoản dự án bất động sản riêng (project account). Theo đó, mọi khoản tiền khách hàng nộp và tiền doanh nghiệp vay để thực hiện dự án đều phải đổ vào tài khoản này. Tiền trong tài khoản này chỉ được dùng để nộp thuế, phí cho Nhà nước và chi trả các chi phí liên quan đến xây dựng dự án bất động sản. Sau khi hoàn thành dự án và cấp sổ, chủ đầu tư mới có thể rút toàn bộ tiền còn lại khỏi tài khoản.