Đề xuất giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã mở ra cánh cửa khơi thông thị trường vốn cho các doanh nghiệp bất động sản. (Ảnh minh họa: Hạ Vũ).

Nghị định 08/2023/NĐ-CP liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được ban hành vào ngày 5/3/2023 được đánh giá bước đầu xây dựng được khuôn khổ pháp lý để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, bất cập trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đây là cơ sở pháp lý mở đường cho doanh nghiệp tiến gần hơn đến việc đạt được thỏa thuận với trái chủ, cũng như phát hành mới để tạm thời có nguồn vốn xoay chuyển khó khăn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), phạm vi điều chỉnh của Nghị định 08 chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và trái chủ (bao gồm cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận) và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác.

Bên cạnh những mặt tích cực mà chính sách mới mang lại, ông Châu cho rằng rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án, đồng thời tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, khó khăn lớn nhất nổi lên vào thời điểm hiện nay là tình trạng doanh nghiệp thiếu dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản trả lời cử tri TP HCM, yêu cầu ngân hàng thương mại có trách nhiệm mua lại trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp ngân hàng thực hiện hoạt động đại lý phát hành và có cam kết, ký hợp đồng với nhà đầu tư về việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành, kèm nội dung trong hợp đồng ký với nhà đầu tư có nêu rõ điều kiện, điều khoản về việc mua lại trái phiếu và phải tuân thủ quy định của NHNN về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng khi thực hiện cam kết này.

Thống đốc NHNN cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng chỉ được cung cấp dịch vụ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp theo đúng giấy phép được cấp; cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho nhà đầu tư theo phương án phát hành trái phiếu đã được duyệt.

Để thực hiện hiệu quả Nghị định 08, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp, ông Châu đề xuất NHNN cho phép các ngân hàng thương mại cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.

Ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các trái chủ. Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại, doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08.

Liên quan đến thông tin NHNN vừa giảm lãi suất điều hành, ông Châu cho rằng "chính sách này kéo theo xu thế các ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động tiết kiệm và giảm lãi suất cho vay một chút nhưng nhìn chung mặt bằng lãi suất cho vay vẫn còn cao".

"NHNN xem xét chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi suất cho vay thực chất hơn và quan trọng hơn là tạo điều kiện cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Cụ thể, NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương của Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được vay tín dụng đối với dự án đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, có tài sản bảo đảm cho khoản vay", ông Châu đề xuất.

Đề xuất thí điểm chuyển nhượng tài sản bảo đảm nợ xấu là dự án đủ điều kiện

Một trong những giải pháp Chủ tịch HoREA đề cập nhằm giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có đề cập đến nội dung này nhưng ông Châu đánh giá "không thông thoáng bằng quy định tại Nghị quyết 42/2017/QH14 vì đã đặt thêm yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án trước”.

"Việc xử lý tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng mà tài sản đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Nghị quyết 42 trong thời gian qua rất suôn sẻ, đã chứng minh tính hiệu quả và tính ổn định của cơ chế, chính sách thí điểm này nên rất cần thiết được luật hóa để áp dụng chung.

Khoản 1, Điều 10, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng cho phép “tổ chức tín dụng (…) được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; b) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Nghị quyết này đã được Quốc hội cho phép gia hạn đến năm 2025.

Khoản 4, Điều 41, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất quy định: "Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Việc thực hiện theo quy định tại Nghị quyết số 42 rất có lợi cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại trong xử lý nợ xấu có tài sản thế chấp là dự án bất động sản và lại càng có lợi cho các doanh nghiệp đã gây ra khoản nợ xấu này (chỉ là thiểu số doanh nghiệp).

Đáng lưu ý là cơ chế, chính sách“thí điểm về chuyển nhượng dự án cho thiểu số doanh nghiệp này nhưng lại không cho phép áp dụng cho đa số doanh nghiệp bất động sản khỏe mạnh, bình thường khác", ông Châu chia sẻ quan điểm.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, nếu cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết 42 thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08 sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn, hỗ trợ các trái chủ và tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thông thoáng, tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

"Việc cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42 để các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu, vừa tôn trọng và bảo đảm quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, vừa tạo được dòng tiền để vượt qua khó khăn, vừa giảm bớt lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng", ông Châu nhận định.

Kể từ sau khi Nghị định 08 có hiệu lực, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành hơn 23.800 tỷ đồng trái phiếu. Nhiều khả năng lượng lớn trái phiếu này được phát hành nhằm mục đích đảo nợ.

Các đợt phát hành lớn gồm có:Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên (2.750 tỷ đồng), Công ty TNHH Kinh doanh Nội thất Luxury Living (4.800 tỷ đồng), CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nam An (4.700 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô thị Ngôi sao Phương Nam (4.695 tỷ đồng) và Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (2.300 tỷ đồng),...