Đề xuất Nhà nước định giá đất bằng 80% thị trường, sử dụng đất có thời hạn

Đó là các đề xuất đáng chú ý tại Hội thảo chuyên đề 1 về đẩy mạnh cải cách thể chế - hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội trong khuôn khổ Diễn đàn KTXH Việt Nam 2022 diễn ra sáng 18/9.

Giá đất thấp hơn thị trường nhưng không chứng minh được ai “có lỗi”

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng, đất nước nào vốn hóa đất đai được thì sẽ phát triển được. Ông dẫn chứng ở Hà Nội nếu nơi nào biết đầu tư, giá đất tăng hàng trăm lần: “Các nước làm được việc đó, ta phung phí giá trị đất đai không làm được, giá trị đất đai không chui vào ngân sách mà nằm vào túi cá nhân sở hữu”.

Ông nhắc lại cách làm của Đà Nẵng đã làm tốt việc phát triển đầu tư vào đất, trong khi nhiều địa phương chưa làm được việc này. Đà Nẵng xây dựng trung tâm thành phố mới từ các làng chài ven biển Mỹ Khê, giá đất nông nghiệp ở khu đó tăng lên hàng trăm lần.

GS Đặng Hùng Võ.

“Mọi người hỏi tại sao các địa phương khác chưa học được kinh nghiệm của Đà Nẵng. Tôi cho rằng Đà Nẵng tính toán được nhưng đồng thời làm cho người dân đồng hành với chính quyền”, ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Liên quan đến giá đất, ông Võ lưu ý cần thay đổi tư duy giá thị trường với giá đất không phải là dựa số học mà dựa vào thống kê. Vốn hóa đất đai thành công hay không dựa vào giá thị trường.

“Trên công luận, ta vẫn nói rất mạnh mẽ rằng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”. Rồi có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có. Điều này để thấy rằng cái đúng, cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng” mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng”, GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Vì vậy, “khuyết điểm” là ban hành bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, có vẻ có lý nhưng không chứng minh được ai “có lỗi” cả.

“Mọi sự đều bình yên, mặc dù nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng chênh lệch giá đất giữa giá nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bị thu hồi đất bất bình… Nhưng tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về giá đất thị trường”, ông Võ nói

Trên thực tế, bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng cũng ghi thấp hơn thị trường nhằm “tránh thuế”. Ai cũng biết tăng bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất.

Nguyên Thứ trưởng TN-MT cho rằng, cần đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi. Đồng thời, chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền. Hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%.

Ngoài ra, pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định.

Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường. Ảnh: Hoàng Hà

Đồng thời lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của công chứng và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do nhà nước quy định.

Ông Võ lý giải, các giải pháp ở trên đưa ra hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn, khoảng một năm để triển khai.

“Theo tôi, chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, đó là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai”, ông Võ nhấn mạnh. Việt Nam nên học hỏi các nước công nghiệp, chỉ cần xác định được giá đất của nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết.

Nên quy định đất đai sử dụng có thời hạn

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đề nghị phải định ra được giá trị của mỗi loại đất đai gắn liền với mục đích sử dụng.

Mỗi mục đích sử dụng có một giá trị tương ứng, có thể định giá được giá trị của nó sát với giá trị thị trường bởi lẽ giá trị của đất đai có thể dùng kỹ thuật để định giá được, nhưng giá cả đất đai lại do người mua/bán trên thị trường tự quyết định.

“Một mảnh đất, một người muốn mua thì sẵn sàng trả giá cao hơn, người đang cần bán sẵn sàng bán giá thấp hơn... Giá thị trường rất muôn hình vạn trạng, không ai có thể nắm được”, ông Cường nêu thực tế.

Vì vậy ông đề nghị luật pháp định giá đất, hay bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai chứ không phải “giá thị trường”. Bởi giá thị trường là điều chúng ta không thể nào nắm bắt được.

GS.TS Hoàng Văn Cường

Theo ông, không nên để cho các nhà đầu tư tự thỏa thuận.

Khi Nhà nước thu hồi, nhà nước sẽ đền bù cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị tương ứng với đúng mục đích đất người ta sử dụng. Khi giao đất cho nhà đầu tư, Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị đất đai được giao để nhà đầu tư đầu tư phát triển.

Theo ông Cường, phương thức tự thỏa thuận chỉ nên được áp dụng trong hai trường hợp. Đó là khi người dân đóng góp đất đai vào để trở thành các cổ phần cùng đầu tư kinh doanh với DN; hoặc người dân tự thỏa thuận với nhau để thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai.

Ông Cường cho rằng, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu giá đất để xác định giá trị nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước. Việc này hoàn toàn có thể xử lý rất dễ dàng nếu định giá khởi điểm sát với giá trị thị trường.

“Khi có hiện tượng trả giá cao, chúng ta sẽ phát hiện được ngay để cảnh báo và ngăn chặn. Quan trọng hơn, chúng ta phải lựa chọn được những người tham gia đấu giá có đủ năng lực về mặt tài chính để bảo đảm khả năng thanh toán cho tài sản đấu giá đó”, ông phân tích.

Về thời hạn sử dụng đất, GS Hoàng Văn Cường cho rằng, nếu đất đai sử dụng có thời hạn. Khi đó bất động sản chỉ còn là một tài sản sử dụng và giá trị chỉ mang lại đúng bằng lợi ích kinh tế.

Nhưng khi đất đai được sử dụng lâu dài, thường được coi là sử dụng vĩnh viễn thì bất động sản không còn là tài sản sử dụng đơn thuần nữa mà là tài sản tích lũy cho tương lai.

“Đó là lý do giải thích vì sao đất đai ở những vùng khan hiếm như trung tâm ở Bờ Hồ giá đất đai cao hơn gấp nhiều lần so với mức sinh lợi của nó, vì mua đất đai giống như mua một tài sản tích lũy, giống như mua vàng...”, ông dẫn chứng.

Vì vậy, ông Cường đề nghị phải phân định tài sản bất động sản tồn tại như thế nào để xác định thời hạn đất đai tương ứng. Ví dụ, nhà ở, bản thân người dân đã đầu tư, cải tạo và duy trì mãi mãi, như vậy gần coi như một tài sản.

Ngược lại, những nhà chung cư hay các công trình kinh doanh thương mại, thời gian tồn tại có thời hạn, phải giao đất đai có thời hạn.

“Tôi kiến nghị với chung cư, chúng ta nên cho hình thức thuê đất thu tiền một lần theo thời hạn tồn tại của chung cư và các công trình đất đai đưa vào kinh doanh nên thuê đất có thời hạn để không ảnh hưởng đến những biến động trên thị trường”, ông Cường gợi mở.