Đề xuất quy định niên hạn sử dụng căn hộ: Gỡ 'nút thắt' hàng chục năm trong cải tạo chung cư cũ

Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) cho rằng, đây là định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.

Một trong những vấn đề tồn tại nhiều năm qua là hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo, xây dựng lại diễn ra rất chậm.

VARS IRE cho rằng, nguyên nhân quan trọng là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu. Đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.

Đề xuất quy định niên hạn sử dụng căn hộ sẽ gỡ được nút thắt trong cải tạo chung cư, tập thể cũ. (Ảnh: Minh Đức).

Gỡ điểm nghẽn tồn tại hàng chục năm

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (cũ), cho rằng đây là giải pháp quan trọng để xử lý những vướng mắc kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ tại các đô thị.

Theo ông, thực tế nhiều dự án cải tạo chung cư hiện nay không thể triển khai do không đạt được sự đồng thuận của toàn bộ chủ sở hữu căn hộ về phương án bồi thường, tái định cư. Khi quyền sở hữu được xác lập lâu dài, nhiều cư dân dù sinh sống trong những tòa nhà đã xuống cấp nghiêm trọng vẫn không muốn di dời, dẫn đến quá trình cải tạo bị đình trệ trong nhiều năm.

Từ thực tế đó, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng Nhà nước nên quy định quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư gắn với tuổi thọ của công trình. Ông lưu ý chính sách này chỉ nên áp dụng đối với các dự án chung cư được xây dựng sau khi luật có hiệu lực, không hồi tố đối với các công trình hiện hữu nhằm bảo đảm tính ổn định của pháp luật và quyền lợi của người dân.

Theo vị chuyên gia, cách tiếp cận này sẽ giúp giảm bớt những tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai, khi các chung cư hết niên hạn sử dụng, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ông Phạm Đức Toản, Giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam, cũng cho rằng, việc quy định niên hạn sử dụng chung cư sẽ bảo đảm một số yếu tố như: Đảm bảo sự an toàn cho người sử dụng, đảm bảo tính pháp lý để sau này có thể dễ dàng thực hiện việc cải tạo, chỉnh trang, thậm chí là xây dựng lại.

“Đơn giản nhất là nhìn vào những tập thể cũ chỉ 4 -5 tầng, nhưng đến thời điểm bây giờ triển khai xây dựng lại rất khó khăn, khi liên quan đến tính sở hữu, nghĩa là đều quy định lâu dài. Cho nên khi chúng ta đã quy định được thời hạn sẽ có cơ sở pháp lý để thực hiện được việc cải tạo sau này. Bên cạnh đó bảo đảm yếu tố giảm giá nhà, bởi xác định nhà chung cư để ở chứ không phải tài sản hay là để đầu cơ”, ông Toản chỉ ra.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng khẳng định, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Khi chuyển sang chung cư sở hữu có thời hạn, người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với giá thị trường, giúp giá nhà giảm xuống.

“Nếu nhà nước chỉ cho sở hữu chung cư 50 năm, nhu cầu đầu tư sẽ giảm đi, giúp cho thị trường nắm bắt rõ những ai muốn sở hữu nhà 50 năm, 70 năm hay sở hữu lâu dài để chấp nhận mua giá khác nhau”, ông Khánh phân tích.

Cần có cơ chế thực thi phù hợp

Cần có cơ chế thực thi phù hợp để quyền lợi của chủ sở hữu được bảo đảm. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Dù đây là một đề xuất mang tính đột xuất, nhưng theo các chuyên gia, đây cũng là chính sách tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, tâm lý thị trường và xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản, do đó cần được thiết kế với lộ trình và cơ chế thực thi phù hợp.

VARS IRE cho rằng, phần lớn người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời. Tâm lý ưu tiên quyền sở hữu ổn định, lâu dài đã hình thành trong nhiều năm. Vì vậy, bất kỳ thông tin nào liên quan đến việc “giới hạn” thời gian sở hữu đều có thể khiến người dân xuất hiện tâm lý lo lắng.

Nếu không được truyền thông và quy định rõ ràng, người mua nhà có thể hình thành cảm giác “trả tiền một lần nhưng chỉ được sử dụng trong thời hạn nhất định”. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư, khiến một bộ phận nhu cầu dịch chuyển sang nhà thấp tầng hoặc đất nền do tâm lý ưu tiên tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài.

Trong khi đó, quỹ đất, đặc biệt tại khu vực trung tâm các đô thị lớn, ngày càng khan hiếm và không đủ để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở thấp tầng. Vì vậy, theo VARS IRE, thách thức lớn nhất của chính sách không nằm ở tính hợp lý về mặt kỹ thuật, mà nằm ở khả năng tạo dựng niềm tin và sự đồng thuận của thị trường.

Để chính sách đạt được mục tiêu quản lý nhưng không tạo ra tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản, VARS IRE kiến nghị một số giải pháp. Cụ thể, cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng.

Đồng thời, cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, cần xây dựng quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới nhằm hạn chế tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường trong giai đoạn đầu triển khai.

Cuối cùng, cần đẩy mạnh công tác truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách. Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm mất quyền sử dụng đất lâu dài, mà hướng tới quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ quyền lợi của người dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Đồng quan điểm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, cũng cho rằng, Dự thảo cần quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước và cơ quan quản lý khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng. Cơ chế bồi thường, tái định cư, bố trí nơi ở mới hoặc phương án tái thiết cần được thiết kế minh bạch để người dân yên tâm, tránh tâm lý lo ngại mất quyền lợi khi thời hạn sở hữu kết thúc.