Dữ liệu đất đai minh bạch, mở đường đánh thuế bất động sản ngăn đầu cơ

Thuế hiện hành chưa đủ sức hạn chế đầu cơ

Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan yêu cầu nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; tập trung khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ đất, găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thật và khả năng chi trả của người dân. Thiết kế chính sách để việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ.

Nghiên cứu áp dụng chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, hạn chế đầu cơ, phát huy hiệu quả đất đai, chống lãng phí, lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Rà soát hoàn thiện chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, người có thu nhập thấp, người có nhà ở duy nhất, gia đình người có công với cách mạng.

(Ảnh minh họa)

Đây không phải là chủ trương mới. Trước đó, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 cũng đã yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng hoặc bỏ đất hoang.

Hiện nay, thuế đối với bất động sản tại Việt Nam chủ yếu gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định hiện hành, thuế sử dụng đất ở được tính theo biểu thuế lũy tiến từng phần với mức thuế suất từ 0,03% đến 0,15% tùy diện tích vượt hạn mức. Trong khi đó, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng.

Luật sư Nguyễn Văn Được, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho rằng mức điều tiết này còn thấp nên chưa tạo được áp lực đủ lớn để hạn chế đầu cơ. Theo ông, khi chi phí nắm giữ bất động sản gần như không đáng kể, nhiều nhà đầu tư vẫn sẵn sàng mua gom đất, chờ tăng giá rồi chuyển nhượng để hưởng chênh lệch.

Đồng quan điểm, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng nếu tiếp tục duy trì chính sách thuế như hiện nay, dòng vốn sẽ tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản thay vì sản xuất, kinh doanh, khiến giá đất và giá nhà ngày càng tăng, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ hình thành các đợt sốt đất và bong bóng bất động sản.

Đề xuất đánh thuế lũy tiến

Theo ông Nguyễn Văn Được, điều kiện để xây dựng chính sách thuế bất động sản hiện nay đã thuận lợi hơn nhiều so với trước đây. Thị trường bất động sản ngày càng minh bạch nhờ sự phát triển của các sàn giao dịch, việc mở rộng thanh toán không dùng tiền mặt và khung giá đất dần tiệm cận giá thị trường. Đặc biệt, mọi biến động liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, trong đó có cơ quan thuế, giúp việc theo dõi và quản lý giao dịch ngày càng đầy đủ.

Theo luật sư Được, việc định danh bất động sản cũng không phải là trở ngại lớn bởi đây là loại tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Dữ liệu cơ bản đã có trong các hệ thống quản lý hiện hành, điều cần thực hiện là chuẩn hóa và đồng bộ lên hạ tầng dữ liệu quốc gia theo Đề án 06, kết nối với số định danh cá nhân, căn cước công dân và mã số thuế.

"Khi thông tin trên giấy chứng nhận được cập nhật theo mã định danh thống nhất, cơ quan quản lý có thể xác định chính xác mỗi cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, ở đâu và thời gian nắm giữ là bao lâu. Đây là nền tảng quan trọng để xây dựng chính sách thuế công bằng, minh bạch và khả thi", ông Được nhận định.

Từ đó, ông Nguyễn Văn Được đề xuất nghiên cứu áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Theo hướng này, bất động sản được chuyển nhượng trong thời gian ngắn sẽ chịu mức thuế cao hơn, còn thời gian sở hữu càng dài thì thuế suất càng giảm nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng.

Đối với thuế tài sản, ông cho rằng không nên áp dụng máy móc theo số lượng nhà ở, chẳng hạn đánh thuế ngay từ căn nhà thứ hai, bởi nhiều trường hợp người dân mua thêm nhà để cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu của gia đình.

Thay vào đó, cần xây dựng ngưỡng diện tích hoặc giá trị nhà, đất được miễn hoặc chịu mức thuế thấp để bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân. Chỉ những trường hợp sở hữu vượt ngưỡng, bỏ hoang hoặc đầu cơ mới phải chịu mức điều tiết cao hơn.

"Chúng ta có thể nghiên cứu ngưỡng khoảng 70 m² ở khu vực nông thôn và 50 m² tại đô thị. Khi người sở hữu nhiều nhà, nhiều đất phải nộp thuế hằng năm, họ sẽ cân nhắc kỹ hơn giữa việc tiếp tục găm giữ bất động sản hay chuyển dòng vốn sang hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng sẽ có động lực đẩy nhanh tiến độ dự án, hạn chế tình trạng đất và dự án bỏ hoang kéo dài", luật sư Nguyễn Văn Được phân tích.

Trong khi đó ông Đặng Hùng Võ cho rằng, Việt Nam cần nghiên cứu xây dựng một sắc thuế bất động sản phù hợp với điều kiện thực tiễn, có thể dựa trên giá trị hoặc diện tích nhà, đất sở hữu, vừa góp phần hạn chế đầu cơ, sử dụng đất hiệu quả, vừa bảo đảm an sinh xã hội. Chính sách thuế cũng cần quy định mức điều tiết cao hơn đối với các trường hợp đầu cơ, bỏ hoang đất, đồng thời có cơ chế miễn, giảm cho các đối tượng theo chủ trương của Ban Chấp hành Trung ương.

Bên cạnh đó, theo ông Đặng Hùng Võ, sắc thuế phải bảo đảm tính khả thi, đủ khả năng nhận diện và ngăn chặn các hành vi né thuế. Thực tế, khi mức thuế cao được áp dụng, nhiều người có thể tìm cách chuyển nhượng tài sản cho người thân hoặc sử dụng các giao dịch dân sự khác để che giấu quyền sở hữu nhằm tiếp tục đầu cơ, tích trữ đất đai. Vì vậy, chính sách cần được thiết kế với các quy định đủ chặt chẽ để hạn chế những hành vi này.

Cùng với đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu tài sản, nâng cao tính minh bạch và yêu cầu giải trình nguồn gốc tài sản sẽ là những điều kiện quan trọng để triển khai hiệu quả chính sách thuế bất động sản trong thời gian tới.