Đề xuất siết các khoản thu của chủ đầu tư trước khi được phép huy động vốn

Sáng 22/10, Trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo cơ bản kế thừa phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ việc không áp dụng luật này đối với giao dịch nhà ở xã hội và nhà ở chính sách.

Về kinh doanh quyền sử dụng đất, theo ông Tùng, dự thảo sửa đổi các quy định liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản, nhằm bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư và các quy định có liên quan.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng; thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng chéo với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Dự thảo cũng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng. Theo đó, khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc xử lý theo thỏa thuận của các bên.

Ông Tùng cũng khẳng định dự thảo luật đã sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật, đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất dùng chung.

Bên cạnh đó, dự thảo luật đã có một số quy định mới như bổ sung quy định giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch bất động sản.

Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Quốc hội.

Đối với các dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo bổ sung quy định mang tính nguyên tắc về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Theo đó, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh theo quy định. Chính phủ sẽ quy định chi tiết nhằm bảo đảm thống nhất với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và pháp luật đất đai.

Một điểm mới khác là đề xuất cấp mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Về phân quyền, phân cấp, dự thảo đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, thay vì thuộc thẩm quyền của Thủ tướng như quy định hiện hành.

Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rà soát, đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục; đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Đề nghị kiểm soát chặt khoản thu trước khi được phép huy động vốn

Trình bày báo cáo thẩm tra dự án luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị tiếp tục rà soát nhiều quy định nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và kiểm soát rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với các dự án trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu dẫn chiếu chung đến pháp luật về PPP, thay vì lặp lại quy định về phạm vi dự án BT được thanh toán bằng hình thức giao đất, nhằm tránh cách hiểu khác nhau.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, ông Mãi đề nghị quy định rõ trong luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng được giữ lại, cũng như phương án xử lý rủi ro phát sinh.

Các đại biểu tham dự kỳ họp. Ảnh: Quốc hội.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ yếu tố tự nguyện trong trường hợp bên mua, thuê mua tự thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận; phân biệt thỏa thuận đặt cọc với hoạt động huy động vốn để thực hiện dự án; đồng thời kiểm soát các khoản thu khác có bản chất huy động vốn trước thời điểm được phép.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu cơ chế xử lý trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai dự án hoặc chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trong khi có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết tiếp tục thực hiện dự án, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Theo cơ quan thẩm tra, quy định cần hướng tới hạn chế tình trạng dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời, cần đánh giá các phương án thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí, nghĩa vụ liên quan và trách nhiệm đối với khách hàng.

Một số ý kiến đề nghị cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng các điều kiện nhất định; đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm của các bên và cơ chế bảo vệ bên thứ ba.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ông Mãi đề nghị nghiên cứu kỹ việc sửa đổi khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cần giải quyết, giá trị gia tăng của chính sách và cơ chế kiểm soát rủi ro, cơ quan thẩm tra đề nghị chưa đưa các quy định này vào dự thảo luật.

Cơ quan thẩm tra cũng yêu cầu làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu.

Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ một số trường hợp liên quan đến hai dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi: Đề nghị Chính phủ rà soát kỹ lưỡng, xác định rõ những trường hợp thực sự cần thiết, bắt buộc phải công chứng để quy định cụ thể tại luật hoặc nghị định. Quy định thống nhất Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi. Đối với phương án đề xuất giao quy định tại nghị định, đề nghị bổ sung nội dung cụ thể tại dự thảo nghị định, đồng thời có phương án sửa đổi, bổ sung luật công chứng.

Theo Cổng thông tin Quốc hội