Bảo đảm đồng bộ giữa các luật về đất đai, nhà ở

Tăng cường bảo vệ người mua bất động sản

ĐBQH Tô Huy Vũ ghi nhận nhiều điểm tiến bộ trong ba dự án luật, như tháo gỡ vướng mắc về cấp Giấy chứng nhận, bổ sung chính sách nhà ở cho thuê, rút ngắn thủ tục phát triển nhà ở xã hội và tăng cường bảo vệ người mua bất động sản. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng nhiều nội dung tác động trực tiếp đến tài sản, sinh kế của người dân vẫn chỉ dừng ở nguyên tắc chung, còn các tiêu chí, mức giới hạn và ngoại lệ quan trọng được giao cho Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh quy định. Riêng dự thảo Luật Nhà ở, cụm từ “Chính phủ quy định” tăng từ 37 lần lên 69 lần.

ĐBQH Tô Huy Vũ (Hà Nội) phát biểu thảo luận tại Tổ 1. Ảnh: Văn Tuyến

Bên cạnh đó, ba dự án luật còn những điểm thiếu thống nhất dù được xem xét tại cùng một kỳ họp. Từ những lập luận nêu trên, đại biểu cho rằng, quyền của người dân và tiền của Nhà nước phải được quy định ngay trong luật.

Liên quan đến quyền canh tác và chính sách đất sản xuất cho người nông dân, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và phụ nữ, ĐBQH Tô Huy Vũ đề nghị bảo đảm tính ổn định của quyền sử dụng đất nông nghiệp. Luật hiện hành quy định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được tiếp tục sử dụng đất sau 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn, nhưng dự thảo thay bằng quy định “được Nhà nước xem xét gia hạn”. Theo đại biểu, quyền tiếp tục canh tác theo luật khác căn bản với việc phải xin xem xét gia hạn.

Dự thảo cũng bỏ các mức trần hạn mức giao đất nông nghiệp như 2ha, 3ha, 10ha và 30ha, giao UBND cấp tỉnh tự quy định, dù đây là căn cứ xác định hạn mức nhận chuyển quyền, bồi thường và hỗ trợ sinh kế. Chính sách hỗ trợ tại Điều 15 chưa bao quát hộ mới thoát nghèo trong vòng 36 tháng và hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp thiếu đất.

Đối với quyền lợi của phụ nữ, quy định cho phép vợ chồng thỏa thuận chỉ ghi tên một người trên Giấy chứng nhận cần có cơ chế bảo đảm sự tự nguyện, tránh thiệt thòi cho phụ nữ nông thôn, miền núi. Đại biểu đề nghị khôi phục quy định tiếp tục sử dụng đất mà không phải làm thủ tục gia hạn; giữ khung hạn mức giao đất tối thiểu, tối đa trong luật; mở rộng đối tượng hỗ trợ và bổ sung thủ tục xác nhận sự tự nguyện, có người làm chứng khi chỉ ghi tên một người trên Giấy chứng nhận.

Kiểm soát nguy cơ mua nhà để cho thuê lại

Đối với các vấn đề về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, theo Báo cáo số 322, nhu cầu nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030 là 2,465 triệu căn, trong khi mục tiêu là 1 triệu căn và thực tế mới hoàn thành 184.040 căn, tương đương khoảng 18%. Đại biểu cho rằng chính sách cần vừa ngăn trục lợi, vừa bảo đảm người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở. Theo đó, dự thảo quy định sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho đối tượng đủ điều kiện nhưng chưa kiểm soát giá bán lại. Điều này có thể khiến người bán hưởng toàn bộ chênh lệch thị trường, đẩy giá cao sang người mua sau và gây khó khăn cho ngân hàng khi định giá, xử lý tài sản bảo đảm. Trong 5 năm đầu, dự thảo cũng chưa ràng buộc nghĩa vụ người mua phải ở thực, dẫn đến nguy cơ mua nhà để cho thuê lại.

Đại biểu đề nghị bổ sung nghĩa vụ ở thực trong 5 năm đầu; nghiên cứu cơ chế bán lại sau 5 năm thông qua Quỹ nhà ở địa phương hoặc hoàn trả một phần thặng dư đất đai; làm rõ quyền lợi chuyển tiếp của các hộ đã mua nhà theo Luật Nhà ở năm 2023 và bổ sung con nuôi hợp pháp vào diện ưu tiên đối với hộ có từ hai con.

Quang cảnh thảo luận tại Tổ 1. Ảnh: Văn Tuyến

Về nhà ở cho thuê, đến năm 2030 dự kiến cần 217.430 căn, trong đó nhà lưu trú công nhân cần 121.630 căn, cao hơn 10 lần mức hiện có. Tổng nhu cầu vốn khoảng 87.597 tỷ đồng, với 86,6% là vốn tư nhân. Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ khung giá thuê của tỉnh là mức trần bắt buộc hay chỉ mang tính tham chiếu, đồng thời bỏ nguyên tắc không tính chi phí đầu tư phần nhà ở thương mại vào giá thuê. Đại biểu đề nghị khôi phục nguyên tắc này, quy định khung giá thuê của tỉnh là mức trần bắt buộc, gắn ưu đãi với tỷ lệ căn hộ giá thấp dành cho công nhân, người trẻ và làm rõ nguồn tín dụng dài hạn để huy động vốn tư nhân.

Đối với nội dung về bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai và cơ chế tiền kiểm – hậu kiểm, ĐBQH Tô Huy Vũ nhấn mạnh việc chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm phải đi đôi với cơ chế bảo vệ người mua nhà và kiểm soát an toàn tín dụng. Dự thảo Luật Nhà ở lùi thời điểm giải chấp từ trước khi ký hợp đồng xuống thời điểm ký hợp đồng, đồng thời cho phép thỏa thuận không giải chấp hoặc để người mua trở thành bên thế chấp thay chủ đầu tư. Dự thảo cũng bỏ văn bản thông báo đủ điều kiện bán của cấp tỉnh và không ràng buộc vốn vay thế chấp phải phục vụ chính dự án, có thể đẩy rủi ro sang người mua và ngân hàng.

Đối với khoản 5% giá trị hợp đồng được giữ lại, đại biểu chỉ ra những khoảng trống: chưa quy định thời hạn nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; chưa khẳng định khoản tiền thuộc sở hữu người mua và phải được bảo toàn; chưa làm rõ ai chịu phí bảo lãnh; thiếu cơ chế hậu kiểm và xử lý điều khoản hợp đồng bất công. Về thủ tục mở bán, cơ quan cấp tỉnh có 8 ngày để kiểm tra, trả lời nhưng dự thảo chưa xác định hệ quả nếu quá hạn không phản hồi, dễ tạo cơ chế xin – cho và làm tăng chi phí doanh nghiệp.

Đại biểu đề nghị giữ nguyên tắc vốn vay thế chấp chỉ sử dụng cho chính dự án. Nếu cho phép không giải chấp, phải công khai tình trạng thế chấp, lập thỏa thuận ba bên và kiểm soát dòng tiền qua tài khoản chuyên dùng. Luật cần khẳng định khoản 5% thuộc sở hữu người mua, ấn định thời hạn nộp hồ sơ cấp sổ, buộc chủ đầu tư bồi thường nếu chậm cấp do lỗi của mình và quy định bảo lãnh trước khi ký hợp đồng với chi phí minh bạch.

Kiểm soát chặt tình trạng phân lô, bán nền

Đối với quản lý vận hành chung cư, quỹ bảo trì, lưu trú căn hộ và cải tạo chung cư cũ, ĐBQH Tô Huy Vũ cho rằng cần khôi phục các quy định cụ thể về quản lý quỹ bảo trì chung cư. Dự thảo đã bỏ các mốc thời hạn cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì 2%, bỏ quy định cấm sử dụng quỹ cho quản lý vận hành, yêu cầu về hóa đơn và báo cáo Hội nghị nhà chung cư, đồng thời chưa xác định rõ trách nhiệm khi tòa nhà chưa có Ban quản trị.

Đại biểu đề nghị quy định tài khoản phong tỏa riêng, thời hạn và thẩm quyền cưỡng chế cụ thể, cấm sử dụng quỹ bảo trì cho quản lý vận hành, gắn việc sử dụng quỹ với kế hoạch bảo trì dài hạn và nghĩa vụ báo cáo cư dân.

Đối với lưu trú trong căn hộ, dự thảo bỏ từ “ngắn hạn” trong quy định cho thuê để ở hoặc lưu trú, làm rộng phạm vi áp dụng và có thể phát sinh rủi ro về an ninh, phòng cháy, chữa cháy, quá tải hạ tầng. Đại biểu đề nghị giữ cụm từ “lưu trú ngắn hạn”, kèm điều kiện được Hội nghị nhà chung cư thông qua, đăng ký lưu trú và giới hạn số khách.

Các đại biểu tham gia ý kiến tại thảo luận Tổ 1. Ảnh: Văn Tuyến

Về cải tạo chung cư cũ, cả nước có 2.930 chung cư cũ, riêng Hà Nội có 2.160 nhà nhưng mới kiểm định khoảng 39%, mới có 33 dự án hoàn thành. Đại biểu đề nghị làm rõ phạm vi áp dụng quy định về thời hạn sử dụng chung cư; giữ nghĩa vụ ghi niên hạn thiết kế trong hợp đồng; quy định tỷ lệ đồng thuận của cư dân khi lựa chọn nhà đầu tư. Đồng thời, cần có cơ chế tín dụng ưu đãi trả góp dài hạn hoặc thuê mua cho hộ khó khăn khi xây dựng lại chung cư.

Đáng chú ý, về chống đầu cơ, phân lô bán nền, nghĩa vụ quỹ đất 20% và xử lý dự án chậm triển khai, ĐBQH Tô Huy Vũ đề nghị quy định ngay trong luật khung mức thu lũy tiến đối với dự án chậm đưa đất vào sử dụng, mốc tính 60 tháng và hậu quả pháp lý khi thu hồi đất. Cần làm rõ công cụ thuế chống đầu cơ, cơ chế giám sát chuyển nhượng hợp đồng chưa có Giấy chứng nhận và phân biệt dự án chậm triển khai với dự án đã hoàn thành phần lớn hạng mục.

Đối với chuyển nhượng dự án, điều kiện phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng có thể gây đình trệ giao dịch, nhất là khi chủ đầu tư cạn vốn. Đại biểu đề nghị cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính dưới sự giám sát của Nhà nước, đồng thời có phương án bảo vệ người mua đã nộp tiền.

Về phân lô bán nền, dự thảo bỏ điều kiện nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật trước khi bán và chưa có chế tài đối với đất nền bỏ hoang. Quy định về quỹ đất nhà ở xã hội cũng bỏ tỷ lệ cụ thể như mức 20%, cho phép nộp tiền tương đương nhưng chưa có tiêu chí rõ ràng.

Đại biểu đề nghị giữ điều kiện nghiệm thu hạ tầng trước khi bán đất nền, bổ sung chế tài với đất bỏ trống, quy định rõ tỷ lệ quỹ đất nhà ở xã hội và ưu tiên bố trí quỹ đất tại chỗ. Đồng thời, cần thống nhất các quy định về thu hồi đất, chuyển nhượng hợp đồng và xử lý dự án chậm triển khai để hạn chế đầu cơ, bảo vệ người mua và bảo đảm nguồn cung nhà ở xã hội.

Ngoài ra, ĐBQH Tô Huy Vũ cũng nhấn mạnh việc khắc phục triệt để 6 điểm lệch nhịp giữa ba đạo luật và bảo đảm điều kiện thực thi ở cấp xã, hạ tầng dữ liệu. Theo đó, đại biểu đề nghị xử lý sáu điểm chưa thống nhất giữa ba dự thảo luật: cơ chế giải quyết xung đột pháp luật; thời điểm có hiệu lực; điều kiện về đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội; nơi nhận thế chấp của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; và điều kiện giao đất, cấp Giấy chứng nhận đối với dự án đối ứng BT... Đồng thời, đại biểu đề nghị rà soát đồng bộ các luật liên quan, thống nhất thời điểm có hiệu lực và quy định chuyển tiếp, tránh phát sinh khoảng trống hoặc mâu thuẫn khi áp dụng...