Đến lượt nhà phố 'phát sốt' theo thị trường

“Đỏ mắt” tìm nhà dưới 3 tỷ đồng

Cả tuần nay, chị Mai Anh (48 tuổi, trú tại Hà Nội) tìm mua bất động sản để đầu tư. Tuy nhiên, khi tìm hiểu phân khúc nhà phố, chị giật mình trước mức giá không tưởng của dòng sản phẩm này.

“Tôi nhờ môi giới tìm một căn nhà có sổ đỏ chính chủ, giá khoảng 3 tỷ đồng, diện tích tối thiểu là 30 m2, ngõ rộng ít nhất 2 m, nằm tại các khu vực Thanh Xuân, Hà Đông, Nam Từ Liêm và Đống Đa. Môi giới nghe xong chỉ cười trừ, vì không thể tìm được căn nhà đáp ứng các điều kiện trên trong thời điểm hiện tại”, chị Mai Anh cho biết.

Tham khảo nhiều môi giới, những căn nhà có giá dưới 3 tỷ đồng tại nội đô sẽ buộc phải “hy sinh” một trong 4 yếu tố, bao gồm tính pháp lý, diện tích nhà, bề rộng của ngõ và yếu tố phong thủy.

Anh Hoài Nam, nhà đầu tư, đồng thời là một môi giới viên nêu thực tế, hiện mặt bằng giá nhà tại phường Nhật Tân (quận Tây Hồ) đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Song vẫn có một số căn được rao bán với giá thấp hơn 2,5 lần, chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2. Đổi lại, những căn nhà trên không có sổ đỏ, được xây dựng trên đất nông nghiệp, nằm xen kẹt trong khu dân cư.

“Nhà nội thành giá 3 tỷ đồng chỉ có ngõ rộng 1,5 m, vừa đủ để hai xe máy tránh nhau. Diện tích cũng không quá lớn, khoảng 25 m2. Trong trường hợp khác, những căn nhà tầm tiền đó thường có phong thủy xấu như nằm cạnh cột đèn, thóp hậu, ngõ cụt… Để sở hữu một ngôi nhà có sổ đỏ chính chủ, ô tô đỗ cửa, nằm trong nội đô, số tiền mà khách hàng cần chuẩn bị ít nhất là 6-7 tỷ đồng”, anh Hoài Nam chia sẻ.

Dù mức giá cao là vậy, nhưng tính thanh khoản của dòng sản phẩm này vẫn rất tốt. Chị Trần Tố Hoài, một môi giới viên vui mừng khoe, từ đầu năm tới nay, chị đã bán được 3 căn nhà phố. Thậm chí, những sản phẩm có giá triệu USD cũng nhận được sự quan tâm tăng vọt so với năm ngoái. Chị Hoài khẳng định, nhu cầu về nhà phố có pháp lý tốt chưa bao giờ giảm sút, ngay cả trong thời điểm thị trường đi xuống.

Với mức tài chính thấp hơn, nhà đầu tư có thể tìm mua những căn nhà tại ngoại thành ở khu vực Quốc Oai, Thanh Trì, Gia Lâm… Dẫu vậy, mức giá tính trên diện tích cũng không hề thấp, chẳng hạn tại Hoài Đức, một căn nhà mặt ngõ, ô tô đỗ cửa, có giá khoảng 60 - 90 triệu đồng/m2.

“Nếu nhà đầu tư chọn mua những căn ở ngoại ô thì phải tính tới độ trễ khi muốn bán, do tính thanh khoản của sản phẩm sẽ không cao bằng nhà phố nội đô. Tuy nhiên, nhà ở ngoại thành lại có ưu thế về diện tích và dư địa tăng giá. Cùng một số vốn bỏ ra, mức lợi nhuận tại vùng ven thường cao hơn so với nhà phố khu vực trung tâm”, ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Property nhận định.

Nhà đầu tư nên bình tĩnh

Theo ông Ngô Xuân Chúc, Giám đốc một trung tâm giao dịch bất động sản tại Hà Nội, những căn nhà nội đô đang có giá bán rất cao và mức tăng không đồng đều. Chẳng hạn, với phố Hoàng Văn Thái (quận Thanh Xuân), giá bán nhà tại đây đang tăng mạnh. Trong khi đó, những khu như Khâm Thiên, Văn Chương (quận Đống Đa) lại tăng khá chậm.

“Hiện giới đầu tư đang săn lùng những căn nhà ở vùng ven, tọa lạc xung quanh Vành đai 4. Những nơi này còn nhiều dư địa phát triển và khả năng sinh lời cao. Việc nhà đầu tư lướt sóng, lãi khoảng 15 - 20% là phổ biến”, ông Chúc cho hay.

Những căn nhà tại ngoại thành cũng là “con gà đẻ trứng vàng” cho nhà đầu tư. Đây là những căn nhà liền kề có chiều cao 4 tầng, diện tích khoảng 30 m2, sở hữu lối đi chung rộng 2 m. Giá bán mỗi căn rơi vào khoảng 2,5 tỷ đồng. Theo tiết lộ của ông Chúc, nhà đầu tư có thể “bỏ túi” khoản lãi 500 triệu đồng chỉ sau vài tháng.

“Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, sẽ siết chặt hoạt động phân lô. Nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ đi mua gom đất để tách thửa. Đây cũng là một trong những lý do khiến thị trường đất nền sôi động trong thời gian gần đây”, ông Chúc bình luận.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, phân khúc nhà phố là một kênh đầu tư an toàn, giá bán luôn có xu hướng đi lên theo thời gian. Tính thanh khoản của sản phẩm cũng rất tốt, chủ nhà có thể “chốt” giao dịch ở mọi thời điểm, bất chấp các biến động của thị trường.

“Nhà phố là một kênh trú ẩn tài sản an toàn để tránh lạm phát. Ngoài ra, sản phẩm còn có thể khai thác cho thuê và tạo ra dòng tiền đều đặn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, giá bán của nhà phố thường ở mức rất cao. Tại các quận trung tâm Hà Nội, một căn nhà rộng 30 m2, nằm trong ngõ hẹp, đã có giá dao động khoảng 4,5 - 6 tỷ đồng. Do đó, hiệu quả đầu tư trên giá vốn của phân khúc này không bằng một số loại hình bất động sản khác”, ông Toản phân tích.

Trước cơn sốt của phân khúc nhà phố, CEO của EZ Property khuyến nghị, nhà đầu tư nên giữ thái độ bình tĩnh. Đây vốn là loại hình bất động sản không dành cho số đông. Bản thân giá bán sản phẩm cũng rất khó đoán định, do số tiền luôn biến động theo cảm tính của chủ nhà và độ “chịu chơi” của khách mua.

“Trong tất cả các giai đoạn của thị trường, phân khúc nhà phố luôn ghi nhận những cơn sóng ngầm. Một số nhà đầu tư kỳ cựu, có tiềm lực, sẵn sàng bỏ ra gần chục năm để âm thầm mua gom các nhà liền nhau để hợp khối. Mới đây, tại phố Cầu Gỗ (quận Hoàn Kiếm) một căn nhà rộng 22 m2, mặt tiền 2,8 m, được bán với giá 39 tỷ đồng. Nhưng phải hiểu, giao dịch này không phản ánh giá trị thực của thị trường, mà chỉ là một nước cờ trong cả một chiến lược lớn”, ông Toản nói thêm.

Thanh Vũ