Diễn biến trái chiều giữa thị trường bất động sản tỉnh và hai thành phố lớn

Nhu cầu bất động sản ở thực tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh phục hồi

Nhu cầu đối với bất động sản để ở tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã phục hồi trở lại với giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục tăng.

Sau giai đoạn đối mặt với nhiều khó khăn và thanh khoản giảm mạnh từ nửa sau 2022 và kéo dài đến 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp đã có sự cải thiện trong nửa sau năm 2023, đặc biệt tại các thành phố cấp 1 (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh).

Cụ thể, số liệu của hãng tư vấn thị trường CBRE cho thấy, trong quý 3/2023, TP.Hồ Chí Minh có 3.625 căn hộ được mở bán (tăng 189% so với quý liền trước) trong khi Hà Nội có 3.000 căn mở bán mới (tăng 5% so với quý liền trước), và tỷ lệ hấp thụ đạt trên 80%.

Đối với sản phẩm thấp tầng (bất động sản gắn với đất), đã có sự phân hóa khi thị trường TP.Hồ Chí Minh chưa ghi nhận thêm sản phẩm mới, còn Hà Nội ghi nhận 710 căn mới (tăng 367% so với quý liền trước, tập trung tại các khu đô thị mới).

Về giá bán, so với quý 2/2023, giá trung bình mỗi căn hộ tiếp tục duy trì ở mức cao và tăng 4% tại TP.Hồ Chí Minh và tăng 7% tại Hà Nội. Trong khi với sản phẩm thấp tầng thì giá bán có xu hướng duy trì so với quý trước.

Mức tăng giá giao dịch thứ cấp tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh qua các quý gần đây. (Nguồn: VDSC, Viện Kinh tế Xây dựng)

Hãng chứng khoán Rồng Việt Securities (VDSC) nhận định, các dữ liệu trên cho thấy nhu cầu trên thị trường bất động sản tại các thành phố cấp 1 (Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh) đã có dấu hiệu phục hồi trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trong nửa sau năm 2023.

Đà hồi phục của thị trường đang được hỗ trợ bởi mặt bằng lãi suất cho vay giảm, giúp tăng nhu cầu khách hàng có nhu cầu ở thực, và các chủ đầu tư tung ra loạt chính sách bán hàng hỗ trợ mạnh cho người mua như: cho phép thanh toán 30% - 40% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà; hỗ trợ một phần lãi suất cho vay, ân hạn gốc và lãi vay trong vòng 2 - 4 năm đầu tiên; tặng gói nội thất giá trị cao…

Các chuyên gia phân tích tại VDSC nhận định các chủ đầu tư sẽ tiếp tục duy trì chính sách hỗ trợ người mua và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở, đặc biệt là phân khúc chung cư sẽ tiếp tục được đẩy mạnh bán hàng trong năm 2024.

Đối với các sản phẩm thấp tầng, VDSC đánh giá, giá bán ở thị trường thứ cấp có thể phục hồi rõ ràng hơn trong nửa sau năm 2024, từ đó hỗ trợ việc bán hàng các sản phẩm này trên thị trường sơ cấp.

Thị trường bất động sản các tỉnh vẫn chưa tạo đáy xong

Đối với các thành phố cấp 2 (Hải Phòng , Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai,…), dữ liệu của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, giá bán trên thị trường thứ cấp của sản phẩm thấp tầng (sản phẩm tiêu thụ chính tại các thị trường này) vẫn đang có xu hướng giảm tại hầu hết các địa phương, sau khi tăng mạnh và tạo đỉnh trong giai đoạn 2021 - 2024.

Trong bối cảnh, thị trường thứ cấp chưa có dấu hiệu tạo đáy và phục hồi. VDSC nhận định giá bán trên thị trường sơ cấp và khả năng bán hàng tại các thành phố cấp 2 cũng sẽ phục hồi chậm hơn so với các thành phố cấp 1.

Mức tăng giá giao dịch thứ cấp tại một số thị trường cấp 2 qua các quý gần đây. (Nguồn: VDSC, Viện Kinh tế Xây dựng)

Nhận định về tác động của Luật Đất đai (sửa đổi) đến thị trường bất động sản trong thời gian tới, các chuyên gia phân tích của VDSC cho biết, Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra một khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh, qua đó tác động rõ nét tới các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Theo đó, hiện tượng đầu cơ, gom đất nông nghiệp, phát triển dự án không phù hợp với quy hoạch chung củ các chủ đầu tư sẽ bị hạn chế tối đa, giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Các doanh nghiệp có quỹ đất đang vướng mắc pháp lý, phần nhiều các dự án sẽ cần đợi đến năm 2025 khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực và các Nghị định hướng dẫn được hoàn chỉnh, để có thể tiếp tục quá trình pháp lý để đưa dự án vào khai thác.

Bên cạnh đó, những thay đổi quan trọng liên quan đến nguyên tắc định giá đất, đặc biệt là tiền sử dụng đất sẽ tính sát hơn với giá thị trường, tăng hiệu quả cho hoạt động thu ngân sách Nhà nước nhưng cũng đòi hỏi các chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính tốt hơn để phát triển các dự án trong tương lai, VDSC đánh giá.

Duy Quang