Điều gì đang thực sự quyết định thị trường bất động sản?

Lưu tin

Khi thị trường bất động sản vẫn còn nhiều biến động, rất nhiều người trong nghề, đặc biệt là đội ngũ bán hàng đều đặt ra một câu hỏi: thị trường bất động sản năm 2026 sẽ đi về đâu? Liệu đây sẽ là một năm khó khăn, hay sẽ là bước ngoặt mở ra chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường?

Khi phân tích thị trường bất động sản, điều quan trọng nhất cần theo dõi là thanh khoản, và thanh khoản sẽ chịu ảnh hưởng bởi năm yếu tố lớn.

Thứ nhất là lãi suất và tín dụng, yếu tố tác động trực tiếp đến khả năng vay vốn của nhà đầu tư, giá bất động sản và tâm lý người mua. Hiện nay, lãi suất cho bất động sản ở mức khoảng 13-14%, trong khi nhiều ngành khác như nông nghiệp chỉ khoảng 5-6%, cho thấy tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt hơn so với nhiều lĩnh vực khác.

Đầu năm 2026, Chính phủ có xu hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản hơn, nhưng đây không phải tín hiệu tiêu cực.

Ngược lại, đây là bước điều chỉnh cần thiết để tránh đẩy giá quá cao, hạn chế bong bóng bất động sản và tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững.

Tuy nhiên, bất động sản liên quan đến rất nhiều ngành khác như xây dựng, ngân hàng, vật liệu, logistics, tài chính, nên lãi suất cao khó kéo dài lâu và nhiều khả năng sẽ được điều chỉnh trong 1-2 quý tới.

Thứ hai là pháp lý và nguồn cung, một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường.

Trong năm 2025, khoảng 2.000-3.000 dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, điều này sẽ tác động trực tiếp đến nguồn cung, cùng với các điều chỉnh mới về luật sẽ có hiệu lực. Dự kiến nguồn cung năm 2026 có thể tăng khoảng 50% so với 2025, trong khi năm 2025 cũng đã tăng 50% so với 2024.

Đối với những người làm môi giới và phân phối, đây là tín hiệu quan trọng khi nguồn cung tăng tạo ra nhiều cơ hội bán hàng, khách hàng có nhiều lựa chọn hơn, nhưng thanh khoản sẽ phân hóa mạnh.

Những dự án có vị trí tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu, chiến lược bán hàng thông minh, giá hợp lý và dịch vụ tốt sẽ chiếm lĩnh thanh khoản.

Thứ ba là tiềm năng tăng trưởng GDP. Bất động sản luôn gắn liền với tăng trưởng kinh tế, và Việt Nam hiện nằm trong nhóm các nền kinh tế lớn của Đông Nam Á, với tốc độ tăng trưởng GDP duy trì khoảng 8-9% mỗi năm, cao hơn nhiều nước trong khu vực.

Quy mô GDP khu vực tham khảo: Indonesia hơn 1.200 tỷ USD, Singapore, Thái Lan, Philippines khoảng 500-600 tỷ USD. Một nền kinh tế tăng trưởng mạnh kéo theo nhu cầu nhà ở tăng, nhu cầu đầu tư tăng và đô thị hóa mạnh hơn, đây chính là nền tảng dài hạn cho bất động sản.

Thứ tư là hạ tầng, một trong những động lực mạnh nhất của thị trường bất động sản.

Hiện nay, Việt Nam đang triển khai hơn 500 dự án hạ tầng lớn, bao gồm cao tốc, sân bay, cảng biển và các dự án chỉnh trang đô thị. Đặc biệt, dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam với tốc độ dự kiến 320 km/h có thể rút ngắn thời gian di chuyển giữa Hà Nội và TP.HCM xuống còn khoảng 5 giờ, mở ra cơ hội cách mạng hóa logistics và phát triển đô thị.

Thứ năm là tâm lý thị trường. Hiện nay, nhiều người vẫn còn thận trọng vì lãi suất cao, tình hình chiến tranh trên thế giới, giá dầu tăng, lo ngại lạm phát và giá bất động sản ở một số điểm trung tâm bị đẩy quá cao. Tuy nhiên, phần lớn đây là tâm lý ngắn hạn.

Những nhà đầu tư thực sự hiểu thị trường ra quyết định dựa trên dữ liệu, xu hướng kinh tế, chu kỳ thị trường và thực tế diễn ra, chứ không dựa trên nỗi sợ. Trong lịch sử, những người thành công nhất luôn là những người nhìn thấy cơ hội trước khi thị trường thực sự bùng nổ.

Từ những yếu tố trên, tôi có ba nhận định cho thị trường bất động sản 2026.

Thứ nhất, thị trường sẽ không bùng nổ ngay, nhưng thanh khoản sẽ cải thiện rõ rệt, tăng khoảng 30%.

Thứ hai, thị trường sẽ phân hóa rất mạnh giữa các dự án, thanh khoản sẽ trải đều cho nhiều dòng bất động sản thay vì chỉ tập trung vào một vài chủ đầu tư lớn. Những dự án hàng đầu là bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, giá hợp lý; tiếp theo là bất động sản đô thị ở các thành phố lớn có khả năng khai thác dòng tiền; cuối cùng là bất động sản nghỉ dưỡng từ 2–3 tỷ, khả năng khai thác dòng tiền tốt.

Thứ ba, những người tham gia thị trường sớm trong giai đoạn này có thể đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới. Thị trường bất động sản năm 2026 có thể chưa phải là thời điểm dễ dàng, nhưng trong mỗi giai đoạn biến động luôn tồn tại những cơ hội lớn cho những người chuẩn bị tốt và nhìn xa hơn đám đông.

Câu hỏi quan trọng không phải là “thị trường có khó khăn hay không?” hay “chiến tranh trên thế giới bao giờ dừng?” mà là bạn có đủ dữ liệu và radar để nhìn thấy cơ hội khi thị trường đang thay đổi hay không.

Ông Lê Xuân Nga, Phó chủ tịch BHS Group