Định danh bất động sản sẽ là giải pháp giảm nguy cơ tranh chấp trên thị trường?

Từ ngày 1/3, khi Nghị định 357 của Chính phủ về xây dựng và quản lý Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, mỗi căn nhà, mỗi căn hộ và từng sản phẩm trong dự án đầu tư xây dựng sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt.

Theo đó, hệ thống cơ sở dữ liệu này được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương, với Bộ Xây dựng làm cơ quan chủ trì xây dựng, quản lý và vận hành trên phạm vi toàn quốc. UBND các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu tại địa phương, tạo nên mạng lưới thông tin liên thông và đầy đủ.

Mỗi mã định danh điện tử là một chuỗi ký tự gồm cả chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự, được cấp riêng cho từng căn nhà hoặc bất động sản. Điều đặc biệt, mỗi mã chỉ gắn với một sản phẩm duy nhất và theo suốt vòng đời của tài sản, từ khi hình thành, đưa vào sử dụng đến các lần giao dịch, chuyển nhượng hoặc thế chấp.

Cấu trúc mã định danh tích hợp nhiều lớp thông tin: mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình, định danh địa điểm và loại hình sản phẩm. Việc quản lý và cấp mã sẽ do Sở Xây dựng địa phương thực hiện thông qua hệ thống dữ liệu quốc gia.

Khi được áp dụng, mã định danh không chỉ là một “chứng minh thư” của bất động sản mà còn là cầu nối để kết nối thông tin về tình trạng pháp lý, quy hoạch, tiến độ dự án, giá giao dịch, hợp đồng công chứng và lịch sử biến động.

Đây không chỉ là thay đổi về kỹ thuật trong quản lý dữ liệu, mà được giới chuyên gia đánh giá là bước chuyển mang tính cấu trúc, góp phần định hình lại cách vận hành của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Ngoài ra, việc xây dựng hệ thống định danh tài sản bất động sản đang được xem là giải pháp quan trọng nhằm minh bạch hóa thông tin và giảm rủi ro pháp lý trên thị trường. Đây cũng được xem là bước đi quan trọng trong quá trình chuyển đổi số lĩnh vực quản lý đất đai tại Việt Nam.

Việc định danh hy vọng sẽ làm minh bạch thông tin pháp lý tài sản bất động sản

Ở góc nhìn pháp lý, việc xây dựng hệ thống định danh bất động sản liệu có góp phần giảm nguy cơ tranh chấp và mang một thị trường bất động sản minh bạch, hiện đại và an toàn hay không.

PV đã có cuộc trao đổi với Thạc Sỹ; Luật Sư Nguyễn Văn Duy - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hoàng Duy và Cộng sự để có cái nhìn khách quan hơn về vai trò mà Nghị định này mang đến khi được đưa vào áp dụng.

Từ góc độ pháp lý, việc xây dựng hệ thống định danh tài sản bất động sản có ý nghĩa như thế nào trong việc minh bạch hóa thông tin và hạn chế tranh chấp đất đai hiện nay?

Luật Sư Nguyễn Văn Duy: Dưới góc độ pháp lý, việc xây dựng hệ thống định danh bất động sản mang ý nghĩa then chốt, chuyển đổi phương thức quản lý từ thủ công, phân tán sang hệ thống dữ liệu tập trung có giá trị pháp lý tuyệt đối. Ý nghĩa cụ thể được thể hiện qua ba khía cạnh trọng tâm:

Thiết lập "Danh tính pháp lý" duy nhất cho tài sản: Việc gắn một mã số định danh duy nhất cho từng thửa đất, căn nhà tương đương với việc cấp "chứng minh thư" cho bất động sản. Điều này cụ thể hóa quy định tại Điều 163 Luật Đất đai 2024 về xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia tập trung. Nó loại bỏ hoàn toàn tình trạng hồ sơ thiếu đồng bộ hoặc thông tin chồng chéo giữa các loại giấy tờ qua các thời kỳ – vốn là nguyên nhân gốc rễ của đại đa số các vụ tranh chấp hiện nay.

Minh bạch hóa quyền và nghĩa vụ thông qua dữ liệu số: Mã định danh cho phép các bên trong giao dịch và cơ quan quản lý truy xuất tức thời, chính xác thông tin về chủ sở hữu, diện tích, mục đích sử dụng và tình trạng quy hoạch. Việc công khai hóa lịch sử pháp lý và tình trạng tài sản (đang thế chấp, kê biên hay tranh chấp) tạo ra một "hệ sinh thái giao dịch an toàn", giúp người dân nhận diện rõ rủi ro trước khi thiết lập quan hệ hợp đồng, từ đó triệt tiêu các hành vi gian lận như bán một tài sản cho nhiều người.

Tạo lập chứng cứ pháp lý xác thực để giải quyết tranh chấp: Khi dữ liệu đất đai được số hóa và liên kết với hệ thống định danh, thông tin về tọa độ và ranh giới sẽ được xác định chính xác trên bản đồ địa chính số. Đây là cơ sở dữ liệu có giá trị chứng cứ tối cao, giúp cơ quan quản lý và Tòa án nhanh chóng xác minh thông tin, rút ngắn thời gian tố tụng và giải quyết triệt để các tranh chấp về ranh giới, diện tích vốn thường kéo dài do sai lệch đo đạc trước đây.

Luật Sư Nguyễn Văn Duy đánh giá việc định danh mang ý nghĩa then chốt cho hệ thống pháp lý

Theo ông, những loại tranh chấp bất động sản nào hiện nay có thể được giảm đáng kể nếu hệ thống định danh tài sản được triển khai đồng bộ trên toàn quốc?

Luật Sư Nguyễn Văn Duy: Dưới góc độ pháp lý, việc triển khai đồng bộ hệ thống định danh bất động sản sẽ tạo ra một cơ chế "hậu kiểm" và "tiền kiểm" chặt chẽ, giúp loại bỏ các kẽ hở pháp lý vốn là mầm mống của các vụ kiện tụng kéo dài. Dựa trên thực tiễn hành nghề, tôi nhận định các loại tranh chấp sau đây sẽ giảm thiểu đáng kể:

Tranh chấp về quyền sở hữu và nguồn gốc tài sản: Nhờ vào việc thiết lập mã số duy nhất như một "chứng minh thư" cho tài sản , các bên có thể xác định rõ ràng chủ thể có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này giúp chấm dứt tình trạng tranh chấp phát sinh từ việc hồ sơ đất đai thiếu đồng bộ, thông tin chồng chéo hoặc không đầy đủ qua các thời kỳ.

Tranh chấp phát sinh từ hành vi gian lận giao dịch: Hệ thống định danh cho phép kiểm soát trong thời gian thực về tình trạng pháp lý của tài sản. Do đó, sẽ hạn chế tối đa các hành vi vi phạm pháp luật như: một tài sản được bán cho nhiều người cùng lúc, hoặc chuyển nhượng trái phép khi tài sản đang nằm trong diện thế chấp ngân hàng, bị kê biên để thi hành án hoặc đang có quyết định ngăn chặn do tranh chấp. Điều này bảo vệ tính an toàn cho các giao dịch dân sự theo tinh thần của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản.

Tranh chấp về ranh giới và diện tích giữa các hộ liền kề: Việc tích hợp mã định danh với hệ thống bản đồ địa chính số là lời giải cho những xung đột kéo dài hàng thập kỷ do sai lệch trong đo đạc thủ công hoặc sử dụng bản đồ giấy cũ. Khi dữ liệu được số hóa và xác định chính xác theo hệ tọa độ quốc gia, thông tin về ranh giới thửa đất sẽ trở nên minh bạch và tuyệt đối, từ đó triệt tiêu các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp lấn chiếm đất đai.

Tranh chấp liên quan đến tính pháp lý của quy hoạch và mục đích sử dụng: Khi mọi thông tin quy hoạch được tích hợp vào mã định danh, người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng truy xuất thông tin chính xác từ hệ thống dữ liệu đất đai. Việc này ngăn ngừa các tranh chấp phát sinh từ việc bên bán cung cấp thông tin sai lệch về quy hoạch hoặc mục đích sử dụng đất để trục lợi

Những tranh chấp liên quan đến tài sản bất động sản sẽ có nguy cơ được giảm thiểu

Khi mỗi bất động sản được gắn mã định danh và tích hợp dữ liệu giao dịch, thế chấp, quy hoạch…, điều này sẽ tác động ra sao đến trách nhiệm pháp lý của các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng?

Luật Sư Nguyễn Văn Duy: Việc mỗi bất động sản được gắn mã định danh tích hợp dữ liệu giao dịch, thế chấp, quy hoạch giúp thiết lập một "hệ sinh thái trách nhiệm" minh bạch hơn:

Đối với bên chuyển nhượng (Bên bán):

Nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực: Mã định danh khiến bên bán không thể che giấu hoặc cung cấp thông tin sai lệch về tình trạng pháp lý của tài sản. Mọi thông tin về việc tài sản đang thế chấp, bị kê biên thi hành án hay vướng tranh chấp đều được hệ thống hóa công khai.

Trách nhiệm pháp lý tăng cao: Nếu bên bán cố tình thực hiện các giao dịch gian lận (như một tài sản bán cho nhiều người), mã định danh sẽ là bằng chứng thép để cơ quan chức năng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc dân sự do lịch sử giao dịch được cập nhật thời gian thực.

Đối với bên nhận chuyển nhượng (Bên mua):

Nghĩa vụ tự kiểm tra: Người mua có cơ sở pháp lý vững chắc và công cụ dễ dàng để kiểm tra trước tình trạng pháp lý, quy hoạch của tài sản.

Hạn chế rủi ro cá nhân: Việc truy xuất dữ liệu từ mã định danh giúp người mua tránh được các rủi ro mua phải tài sản đang bị hạn chế giao dịch, từ đó bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp và giảm thiểu các tranh chấp phát sinh sau khi nhận chuyển nhượng.

Đối với Cơ quan quản lý và các tổ chức hành nghề bổ trợ tư pháp (Công chứng):

Trách nhiệm xác minh nhanh chóng: Hệ thống dữ liệu tập trung giúp rút ngắn thời gian xác minh và xử lý hồ sơ. Khi có tranh chấp phát sinh, cơ quan quản lý và Tòa án có căn cứ dữ liệu rõ ràng để phân định trách nhiệm của các bên một cách công bằng và minh bạch.

Nâng cao tính an toàn pháp lý: Sự liên thông dữ liệu giúp các Văn phòng Công chứng ngăn chặn hiệu quả các giao dịch vi phạm pháp luật ngay từ khâu thiết lập hợp đồng.

Trong trường hợp thông tin định danh bất động sản trên hệ thống dữ liệu có sai lệch so với thực tế, trách nhiệm pháp lý sẽ thuộc về cơ quan quản lý hay các bên tham gia giao dịch?

Luật Sư Nguyễn Văn Duy: Trong trường hợp thông tin định danh trên hệ thống dữ liệu có sự sai lệch so với thực tế, trách nhiệm pháp lý sẽ được xác định dựa trên nguyên tắc lỗi và nghĩa vụ cung cấp thông tin:

Về phía Cơ quan quản lý: Cơ quan Nhà nước có trách nhiệm đảm bảo tính chuẩn xác, thống nhất trong quá trình cập nhật, số hóa và lưu trữ dữ liệu đất đai. Mọi sai sót do lỗi tác nghiệp trong quá trình nhập liệu hoặc quản lý hệ thống gây thiệt hại cho người dân phải được xử lý theo quy định về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước.

Về phía các bên tham gia giao dịch: Dù có hệ thống định danh, các bên vẫn có nghĩa vụ thực hiện các bước kiểm tra thực địa để đảm bảo tính khớp xác của tài sản. Tuy nhiên, khi dữ liệu đã được đồng bộ hóa, đây sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để các cơ quan tài phán (như Tòa án) hoặc cơ quan hành chính (Văn phòng đăng ký đất đai) nhanh chóng truy xuất lịch sử, từ đó phân định trách nhiệm một cách công bằng và minh bạch dựa trên dữ liệu gốc được lưu trữ.

Để hệ thống định danh bất động sản thực sự phát huy hiệu quả, theo ông, cần hoàn thiện những quy định pháp lý nào liên quan đến đăng ký đất đai, giao dịch và chia sẻ dữ liệu?

Luật Sư Nguyễn Văn Duy: Để hệ thống định danh bất động sản thực sự trở thành "công cụ quản trị" hiệu quả, cần tập trung hoàn thiện các nhóm quy định sau:

Quy định về đăng ký và cập nhật biến động: Cần thiết lập cơ chế bắt buộc cập nhật mọi giao dịch, biến động về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào hệ thống dữ liệu theo mã định danh duy nhất. Điều này nhằm đảm bảo tính "đúng, đủ, sạch, sống" của dữ liệu đất đai theo tinh thần chuyển đổi số quốc gia.

Hành lang pháp lý về chia sẻ và bảo mật dữ liệu: Cần ban hành quy định cụ thể về việc kết nối, chia sẻ dữ liệu liên thông giữa cơ quan đăng ký đất đai, Tòa án, cơ quan Thuế và hệ thống Ngân hàng. Điều này phải đi kèm với quy định về bảo mật thông tin cá nhân và an ninh dữ liệu quốc gia.

Tiêu chuẩn hóa bản đồ địa chính số: Hoàn thiện các quy chuẩn kỹ thuật về số hóa tọa độ ranh giới thửa đất để liên kết trực tiếp với mã định danh, nhằm triệt tiêu các tranh chấp ranh giới phát sinh từ sự sai lệch đo đạc.

Ông đánh giá thế nào về khả năng kết nối dữ liệu định danh bất động sản với các hệ thống khác như thuế, ngân hàng, công chứng? Việc này có thể giúp phòng ngừa rủi ro pháp lý cho người dân và doanh nghiệp ra sao?

Thạc Sỹ - Luật Sư Nguyễn Văn Duy: Tính khả thi trong kết nối dữ liệu: Hệ thống định danh dựa trên mã số duy nhất cho phép các cơ quan như Văn phòng đăng ký đất đai, Tòa án, cơ quan Thuế và Ngân hàng kết nối, chia sẻ dữ liệu liên thông. Khi mọi thông tin được đồng bộ trên một hệ thống chung, việc xác minh thông tin tài sản trở nên nhanh chóng và chính xác tuyệt đối.

Phòng ngừa rủi ro pháp lý cho người dân và doanh nghiệp:

Ngăn chặn giao dịch bất hợp pháp: Thông qua mã định danh, người mua và doanh nghiệp có thể kiểm tra trực thời (real-time) tình trạng pháp lý của tài sản, bao gồm việc tài sản có đang bị thế chấp tại ngân hàng, đang bị kê biên thi hành án hay đang vướng vào các tranh chấp pháp lý hay không.

Loại bỏ gian lận thương mại: Việc kết nối này giúp triệt tiêu tình trạng một tài sản bị bán cho nhiều người hoặc chuyển nhượng trái phép khi đang trong tình trạng hạn chế giao dịch.

Minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính: Liên thông với hệ thống Thuế giúp các bên xác định rõ ràng các nghĩa vụ tài chính liên quan đến bất động sản, tránh các rủi ro về truy thu thuế hoặc tắc nghẽn hồ sơ khi làm thủ tục sang tên.

Nâng cao an toàn cho các tổ chức trung gian: Các tổ chức công chứng và ngân hàng có cơ sở dữ liệu xác thực để kiểm soát rủi ro trong việc công chứng hợp đồng và thẩm định tài sản thế chấp, từ đó bảo vệ trật tự an toàn giao dịch bất động sản

Xin cảm ơn ông!

Hải Đăng