Định giá đất cần dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn

Chia sẻ quan điểm về dự án Luật quan trọng này, Phó trưởng Đoàn chuyên trách, Phụ trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hòa Bình Đặng Bích Ngọc cho biết: Dự thảo đã bổ sung nhiều quy định trên cơ sở ý kiến góp ý của cử tri, Nhân dân; có sự sàng lọc, đánh giá tương đối sâu sắc về từng nhóm vấn đề. Tuy vậy, các căn cứ pháp lý điều chỉnh về giá đất và định giá đất rất cần dựa trên cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.

Cần mở rộng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư

Theo đại biểu, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được chuẩn bị công phu, nghiêm túc, có nhiều điểm đổi mới phù hợp với các quan điểm, định hướng đổi mới chính sách pháp luật về đất đai theo Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16.6.2022, Hội nghị lần thứ Năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Đoàn ĐBQH tỉnh Hòa Bình tại Kỳ họp thứ Năm, Quốc hội Khóa XV

ĐBQH Đặng Thị Bích Ngọc đánh giá, vấn đề định giá đất là nội dung rất quan trọng của dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Kết quả định giá đất sẽ được sử dụng cho nhiều mục đích, mục tiêu khác nhau liên quan đến tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế, tiền phí, tiền đền bù, giao dịch để chuyển nhượng, đấu giá, mua bán quyền sử dụng đất… Dự thảo mới nhất đã đưa ra 4 phương pháp định giá đất khá phù hợp. Trong đó, bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới. Mặc dù, được đưa vào Dự thảo song phương pháp này đã bị thu hẹp đối tượng áp dụng so với quy định hiện hành.

Tại điểm c, khoản 5, Điều 159 của Dự thảo quy định: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này”.

Theo quy định hiện hành, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Trên thực tế, phương pháp thặng dư phản ánh được giá trị thị trường của khu đất cần định giá bao gồm các yếu tố: mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; mật độ xây dựng; chiều cao công trình; hệ số sử dụng đất; phản ánh được giá trị dòng tiền trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mang tính thực tiễn cao. Như vậy, chiếu theo quy định pháp luật hiện hành, các trường hợp áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư đã bị bó hẹp.

Việc thu hẹp đối tượng áp dụng có ưu điểm là chỉ rõ hơn trường hợp nào sẽ áp dụng phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, trong trường hợp không thể áp dụng được các phương pháp khác và cũng không được áp dụng phương pháp thặng dư thì sẽ dẫn đến lỗ hổng pháp lý, có thể gây ách tắc trong triển khai. Thực tế, có rất nhiều dự án nhà đầu tư mua gom đất trong dân là đất nông nghiệp, thậm chí là đất lúa chuyển sang làm dự án, không phải đất phi nông nghiệp. Nếu áp dụng như quy định tại Dự thảo sẽ có nhiều dự án bất động sản áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất và tính tiền sử dụng đất đối với loại dự án này. Trong khi đó, các phương pháp khác gần như không thể áp dụng được, dẫn đến dự án không thể triển khai, gây lãng phí nguồn lực, thất thu ngân sách.

Vì vậy, phạm vi áp dụng nên cân nhắc mở rộng hơn cho phù hợp và cũng tăng thêm tính linh hoạt đối với phương pháp thặng dư, nên bao gồm cả những thửa đất, khu đất khi có thay đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng trong tương lai. Ngoài ra, việc mở rộng đối tượng áp dụng như đề cập tại đây sẽ bảo đảm việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo đại biểu, để phương pháp thặng dư được sử dụng một cách tối ưu nhất, việc khắc phục các các yếu tố giả định ban đầu như: dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí, cụ thể: mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu thị trường; đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của đất; chấp nhận sai lệch giữa các phương pháp định giá đất (trường hợp cần thực hiện từ 2 phương pháp trở lên đối với một số lô/thửa đất/bất động sản).

Nên quy định thu hồi đất đối với các dự án đầu tư xây dựng đa mục đích

Bàn về nội dung thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 của Dự thảo, đại biểu Đặng Bích Ngọccho rằng: tại điểm a, khoản 1 nên bổ sung đối với trường hợp dự án bến thủy nội địa; bến cảng. Đồng thời, bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án đầu tư xây dựng đa mục đích quy mô lớn như: dự án khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng kết hợp vui chơi giải trí tại các khu vực ở nông thôn…

ĐBQH Đặng Bích Ngọc tham gia ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ Năm, Quốc hội Khóa XV

Bởi, thực tế, việc phân định ranh giới cụ thể của từng loại đất đa mục đích trong cùng một dự án là rất khó. Do đó, không thể phân chia 2 hình thức Nhà nước thu hồi đất và thỏa thuận nhận chuyển nhượng. Mặt khác, đối với dự án lớn, quan trọng, tiến độ thi công yêu cầu nhanh, cấp bách thì một số nhà đầu tư, doanh nghiệp không thể đàm phán, thỏa thuận được với hàng nghìn người dân trong một thời gian ngắn. Vì vậy, để thuận lợi trong triển khai thực hiện dự án, nhà đầu tư, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.

Liên quan đến chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, đại biểu Đặng Bích Ngọc cho biết: Điều 17 của Dự thảo quy định trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số đã cụ thể thẩm quyền ban hành chính sách (khắc phục việc chưa rõ về thẩm quyền tại Điều 27 Luật Đất đai năm 2013). Theo đó, phương án 1 của Dự thảo quy định thẩm quyền ban hành Khung chính sách là Thủ tướng Chính phủ. Tuy nhiên, tùy từng đặc tính, vùng miền của từng địa phương và khả năng cân đối đất ở, đất sản xuất, giao cho “UBND tỉnh theo điều kiện thực tế của địa phương, quy định cụ thể chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống trên địa bàn”.

Quy trình trên phù hợp với tình hình thực tiễn và phát huy hiệu quả của việc triển khai chính sách. Song, Khung chính sách áp dụng còn nhiều bất cập tại địa phương như liên quan đến việc xác định thế nào là thiếu đất sản xuất theo định mức của địa phương. Do đó, đối với Khung chính sách về hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 17, nên chọn phương án 1 và giữ quy định về Khung chính sách.

Chỉ còn vài ngày nữa sẽ diễn ra Kỳ họp thứ Sáu, cử tri, Nhân dân kỳ vọng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) khi được thông qua sẽ tạo hành lang pháp lý quan trọng, góp phần giải quyết được những vướng mắc trong hệ thống pháp luật về đất đai hiện nay. Đồng thời, sẽ khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai; góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội tiếp tục phát triển.

TRẦN TÂM