Định giá đất thế nào để dân đồng tình, cán bộ không sợ

Toàn cảnh phiên họp tham vấn ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Ngọc Thắng

Không bỏ phương pháp thặng dư

Cuối tuần qua, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (cơ quan chủ trì thẩm tra Dự án Luật Đất đai sửa đổi) tổ chức phiên họp tham vấn ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo). Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, phiên bản mới nhất (Dự thảo ngày 1/8/2023) đã có nhiều thay đổi đáng chú ý so với Dự thảo được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ năm vừa qua.

Liên quan đến giá đất, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhấn mạnh sự thay đổi mới nhất là Dự thảo quy định rõ các phương pháp định giá đất và trường hợp nào áp dụng phương pháp nào để tránh tùy nghi và tránh rủi ro cho các cơ quan nhà nước.

Theo ông Hiếu, hiện còn có ý kiến khác nhau là nên chọn một, hai hay nhiều phương pháp để tham chiếu chọn phương pháp tốt nhất; phương pháp thặng dư có nên tiếp tục hay không.

Ngoài phương pháp thặng dư, các phương pháp khác được quy định tại Dự thảo là phương pháp so sánh, được áp dụng để định giá thửa, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đáp ứng yêu cầu tại một số điều, khoản của Dự thảo.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất nông nghiệp trừ trường hợp quy định để được áp dụng với phương pháp so sánh.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp cần định giá nhiều thửa đất đã có giá đất trong bảng giá đất mà không đủ thông tin quy định tại các điểm a, b và d, khoản 3, Điều 158 của luật này để áp dụng phương pháp so sánh đối với từng thửa đất.

Riêng phương pháp thặng dư, vấn đề được các chuyên gia, nhà đầu tư đặc biệt quan tâm thời gian qua, Dự thảo thiết kế 2 phương án.

Phương án 1: Bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện Dự thảo để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư.

Theo Ủy ban Kinh tế, đây là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới, việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra.

Phương án 2: Giữ quy định như tại Dự thảo luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm (bỏ phương pháp thặng dư).

Nhiều ý kiến tại phiên họp nghiêng về Phương án 1.

Ông Phùng Quốc Bình, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Kiên Giang cho biết, trong định giá đất hiện nay tại địa phương, 70% là áp dụng phương pháp thặng dư. Đối với từng giá đất cụ thể, cùng phương pháp thặng dư, thì đều có phương pháp khác kèm theo để tính toán giá đất cụ thể cho từng dự án.

“Dù là yếu tố giả định, nhưng nếu nó đúng thì đây là phương pháp khoa học để có con số xác định giá đất’, ông Bình nêu lý do cần giữ phương pháp thặng dư.

Vị đại biểu đến từ Kiên Giang cũng cho rằng, cần quy định trường hợp nào thì áp dụng phương pháp nào. Trong trường hợp dữ liệu đầu vào đầy đủ thì không cần phương pháp thặng dư, hoặc làm dự án lớn ở vùng nông thôn thành khu đô thị thì cũng khó áp dụng phương pháp này, nên tùy điều kiện để định hướng ở đâu dùng phương pháp nào thì tốt hơn.

Phải tìm hướng xử lý

Đồng tình luật hóa các phương pháp định giá đất, song Phó chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam, bà Cao Xuân Thu Vân bày tỏ băn khoăn khi mỗi phương pháp định giá lại cho ra một giá khác nhau.

Vì thế, theo bà Vân, phải quy định, nếu giá khác nhau thì lấy giá nào, lấy giá cao nhất hay xử lý như thế nào?

“Trong thực tiễn, chúng tôi họp, các đồng chí lãnh đạo nói, các đồng chí tối ngày tham mưu chính sách làm cho doanh nghiệp không tiếp cận được dự án. Thế là chúng tôi chọn phương pháp nào đó ổn, phù hợp cho doanh nghiệp. Sau đó, thanh tra, công an vào, hỏi tại sao lại chọn phương án giá thấp?”, Phó chủ tịch Hội Nông dân chia sẻ.

Bà Vân cho biết thêm, sau đó, khi tham gia giải quyết vụ việc, bà phải đi năn nỉ với doanh nghiệp để chọn phương án giá cao nhất nhằm “cứu cán bộ”. Vì “cán bộ cũng không làm gì tiêu cực trong việc định giá này”, bà Vân nói.

Phát biểu cuối phiên họp, về vấn đề định giá đất, đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân nêu rõ, hiện vẫn còn các ý kiến khác nhau. Có ý kiến đề nghị như Dự thảo trình tại Kỳ họp thứ năm của Quốc hội, tức là không có phương pháp thặng dư. Ý kiến khác đề nghị đưa phương án thặng dư vào. Còn một luồng ý kiến nữa là đề nghị không đưa phương pháp định giá đất vào luật, mà giao Chính phủ quy định chi tiết sau này.

Với tư cách cơ quan soạn thảo, ông Ngân đồng ý luật hóa các phương pháp định giá đất. Đồng thời, thiết kế theo hướng Chủ tịch Quốc hội đã gợi ý, tức là phải có các van, khóa để hạn chế những thiếu sót, hạn chế đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết Luật Đất đai hiện hành.

“Chẳng hạn, phương pháp này, phương pháp kia có sai số nhiều, gây thất thu cho Nhà nước, mất cán bộ, có sơ hở bắt tay với người định giá…, chúng tôi cố gắng thiết kế đảm bảo giảm thiểu các hạn chế, đồng thời có cách đối chiếu, so sánh phương pháp để tìm ra phương pháp tính đúng, tính đủ, phù hợp với thị trường”, ông Ngân nói.

Chủ tịch Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Kinh tế, với tư cách là cơ quan thẩm tra, ủng hộ bổ sung phương pháp thặng dư vào Dự thảo luật với điều kiện phương pháp này phải tiến hành cùng phương pháp khác để có sự so sánh.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cũng dẫn lại câu chuyện Phó chủ tịch Hội Nông dân Cao Xuân Thu Vân chia sẻ và nêu vấn đề: khi đưa ra nhiều phương pháp để định giá đất thì chọn giá nào. Khi không chọn phương án có giá cao, thì cơ quan thanh tra, kiểm tra, điều tra vào thì sao?

“Chị Vân có nói là phải vận động doanh nghiệp chọn giá cao hơn để cứu cán bộ… Chỗ này phải tìm hướng để xử lý”, ông Thanh nêu rõ.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trong tháng 8/2023, sau đó xin ý kiến tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, trước khi trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ sáu (tháng 10/2023).

Có thể dùng vốn của ngân hàng thương mại tạo quỹ đất sạch

Sử dụng vốn ngân sách để tạo quỹ đất sạch cho dự án phải thu hồi đất là giải pháp tốt nhất để giải quyết vấn đề địa tô chênh lệch - nguyên nhân của nhiều bức xúc, khiếu kiện đối với các dự án giải tỏa đền bù thời gian qua. Đây là giải pháp xử lý hài hòa lợi ích giữa người bị thu hồi đất, Nhà nước và nhà đầu tư. Nếu thực hiện đấu thầu, đấu giá mà lợi ích của người thu hồi đất chịu thiệt một chút, nhưng họ biết rằng, phần chịu thiệt ấy là Nhà nước có lợi, chứ không phải nhà đầu tư, thì họ sẽ đồng thuận hơn.

Nhưng vốn ở đâu? Nếu ta có cơ chế để cho ngân hàng thương mại vào thì không phải không khả thi. Ngân hàng thương mại không thiếu vốn. Nếu giao quyền cho tổ chức phát triển quỹ đất, đưa ngân hàng thương mại vào cho vay để đền bù, giải phóng mặt bằng, đấu thầu, đấu giá hoàn tiền lại cho ngân hàng thương mại, thì có khả năng thực hiện được.

- PGS. Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Pháp luật (Văn phòng Chính phủ)

Cốt lõi là giá đất phù hợp nguyên tắc thị trường

Phân bổ chênh lệch địa tô là chủ trương rất lớn cần thể chế hóa. Nếu áp dụng đấu thầu, đấu giá trong dự án thu hồi đất sẽ tăng thu triệt để cho Nhà nước và người dân sẽ đồng thuận hơn. Tuy nhiên, việc phân bổ chênh lệch địa tô hài hòa không đồng nghĩa với việc dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất, cốt lõi của Luật Đất đai là cần phải đảm bảo giá đất phù hợp nguyên tắc thị trường.

Nếu định giá đất sát thị trường thì sẽ không có chuyện thất thoát, lãng phí và địa tô được phân bổ phù hợp, bởi cơ sở hình thành chênh lệch địa tô là chuyển mục đích sử dụng đất. Quyền của Nhà nước đối với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân là quyền quyết định mục đích sử dụng đất và quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại giá trị thấp sang giá trị cao. Nếu định giá đất đầu vào, tức là đất trước khi thu hồi, và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất đều sát thị trường, thì địa tô chênh lệch vẫn được đảm bảo, mà không cần thiết phải đấu giá.

- ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia độc lập

Nguyễn Lê