Định giá Seaprodex (SEA) hơn 13.400 tỷ đồng khi SCIC thoái vốn: Sức hút từ đất vàng Đồng Khởi và Cám Con Cò

Định giá đấu giá cao gấp 4,6 lần tổng tài sản và vướng mắc tại khu đất số 2, 4, 6 Đồng Khởi

Theo phương án công bố, Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước SCIC sẽ tiến hành đấu giá trọn lô 79,23 triệu cổ phiếu SEA, tương ứng 63,38% vốn điều lệ của Tổng Công ty Thủy sản Việt Nam Seaprodex vào ngày 29/09/2026. Mức giá khởi điểm được đưa ra là hơn 8.509 tỷ đồng, tương đương khoảng 107.400 đồng cho mỗi cổ phiếu. Mức giá khởi điểm này cao hơn 45% so với thị giá 74.000 đồng của cổ phiếu SEA đang giao dịch trên thị trường chứng khoán. Trước thời điểm thông tin thoái vốn xuất hiện, thị giá SEA đã có nhịp tăng trưởng 60% từ vùng 50.000 đồng lên sát ngưỡng 80.000 đồng.

Về cơ cấu cổ đông hiện tại, nhóm doanh nghiệp liên quan Tập đoàn Novaland đang sở hữu tổng cộng 32,47% vốn và là nhóm cổ đông lớn thứ hai chỉ xếp sau SCIC. Trong đó, Công ty Cổ phần Địa ốc Ngân Hiệp nắm giữ 24,03% vốn và Công ty Cổ phần Đầu tư Redwood nắm giữ 8,44% vốn. Xét theo mức giá khởi điểm của SCIC, toàn bộ doanh nghiệp Seaprodex được định giá ở mức hơn 13.400 tỷ đồng. Mức định giá này cao gấp 4,6 lần tổng tài sản ghi nhận trên sổ sách kế toán của doanh nghiệp, vốn chỉ đạt khoảng 2.905 tỷ đồng tại thời điểm cuối tháng 06/2026.

Sự chênh lệch lớn giữa định giá đấu giá và giá trị sổ sách bắt nguồn từ khối tài sản đắc địa mà Seaprodex đang quản lý, tâm điểm là khu đất số 2, 4, 6 đường Đồng Khởi, nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính. Khu đất sở hữu ba mặt tiền đường tại giao lộ Đồng Khởi và Tôn Đức Thắng với tổng diện tích 1.522,2 mét vuông, trong đó diện tích không phạm lộ giới đạt 1.458,1 mét vuông. Vị trí này được đánh giá là một trong những quỹ đất hiếm hoi còn lại tại khu lõi trung tâm TPHCM, được quy hoạch phát triển tổ hợp phức hợp gồm khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao tối đa 20 tầng.

Trên báo cáo tài chính, chi phí liên quan khu đất số 2, 4, 6 đường Đồng Khởi đang được ghi nhận ở mức hơn 692 tỷ đồng. Ủy ban Nhân dân TPHCM đã phê duyệt giá đất theo thị trường từ tháng 12 năm 2015. Doanh nghiệp sau đó vay 250 tỷ đồng từ Công ty Bắc Nam 79 thông qua việc thế chấp 22 triệu cổ phần Proconco để hoàn tất nghĩa vụ tài chính với cơ quan thuế vào tháng 01 năm 2017. Mặc dù đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất, tính đến ngày 30/06/2026, Seaprodex vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên dự án chưa thể triển khai xây dựng. Khoản tiền 692 tỷ đồng trên sổ sách chưa phản ánh đúng giá trị thương mại thực tế của khu đất đắc địa này.

Khoản đầu tư ngàn tỷ vào thương hiệu Cám Con Cò và cơ cấu tài chính

Cùng với giá trị tiềm năng từ bất động sản, Seaprodex còn nắm giữ danh mục đầu tư tài chính quy mô lớn với khoản góp vốn chiến lược chiếm 22,08% cổ phần tại Proconco, doanh nghiệp sở hữu thương hiệu thức ăn chăn nuôi Cám Con Cò. Khoản đầu tư ban đầu có giá gốc gần 547 tỷ đồng đã tăng trưởng mạnh mẽ, đạt giá trị ghi sổ gần 1.143 tỷ đồng vào cuối tháng 06/2026. Con số này tăng khoảng 77 tỷ đồng so với đầu năm và chiếm hơn 90% tổng giá trị vốn góp tại các công ty liên kết của tổng công ty.

Hoạt động kinh doanh của Proconco liên tục đóng góp nguồn thu lớn vào kết quả chung của Seaprodex. Trong sáu tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận hơn 74,4 tỷ đồng lợi nhuận từ các công ty liên kết, đóng góp tỷ trọng lớn vào tổng lợi nhuận trước thuế 103 tỷ đồng của toàn hệ thống. Riêng khoản cổ tức tiền mặt thu về từ Proconco trong nửa đầu năm đạt gần 41,93 tỷ đồng, tạo nguồn tiền dồi dào phục vụ các hoạt động của doanh nghiệp.

Bên cạnh Proconco, Seaprodex còn rót vốn vào mạng lưới các công ty trong ngành như Đồ hộp Hạ Long, Xuất nhập khẩu Thủy sản Miền Trung, Thủy sản số 4, Thủy sản số 5, Công nghiệp Thủy sản và Đóng sửa tàu Nhà Bè. Tổng giá trị đầu tư tài chính dài hạn tính đến cuối tháng 06/2026 đạt gần 1.379 tỷ đồng, trong đó phần vốn phân bổ tại các đơn vị liên doanh, liên kết chiếm gần 1.255 tỷ đồng. Về tài sản thanh khoản, doanh nghiệp sở hữu hơn 32,5 tỷ đồng tiền mặt cùng 442,6 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn, đưa tổng lượng tiền dự trữ lên mức xấp xỉ 475 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính bán niên 2026 cho thấy Seaprodex đạt doanh thu thuần gần 435 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 100 tỷ đồng. Cơ cấu hình thành lợi nhuận cho thấy mảng bán hàng và cung cấp dịch vụ chỉ mang về gần 72,9 tỷ đồng lợi nhuận gộp, thấp hơn phần lãi 74,4 tỷ đồng nhận về từ các công ty liên kết. Thực tế này phản ánh cơ cấu hoạt động của doanh nghiệp đang dựa chủ yếu vào hiệu quả từ danh mục đầu tư tài chính và các tài sản liên kết thay vì lĩnh vực kinh doanh thủy sản truyền thống.