Đổ tiền vào shophouse sao cho trúng lớn?

Shophouse là cách gọi ngắn gọn của những căn nhà phố thương mại dịch vụ tại các dự án khu đô thị thấp tầng hoặc trong khối đế của các tòa nhà chung cư. Nhà đầu tư shophouse thường nhắm tới mục tiêu cho thuê mặt bằng kinh doanh. Hiện nay, gần như dự án bất động sản (BĐS) nào cũng sẽ dành một phần cho shophouse như là một cách gia tăng tiện ích cho khu vực. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư shophouse nào cũng sẽ trúng lớn khi đổ tiền vào sân chơi này bởi giá của một căn shophouse rất đắt đỏ.

Nơi ế ẩm, nơi lợi nhuận khủng

Chị Lan Hương (quận 9) chia sẻ: “Năm 2016, tôi mua ba căn shophouse có view nội khu tại một dự án ở quận 9 để đầu tư làm siêu thị mini. Thời gian đầu, hiệu quả kinh doanh rất tốt nhưng khi các căn shophouse mặt tiền bắt đầu hoạt động thì khách giảm hẳn. Dự án có 800 căn hộ nhưng có đến bốn shophouse làm siêu thị mini, cộng thêm vài cửa hàng tiện lợi. Chính kiểu kinh doanh ngẫu hứng, không được quy hoạch đã khiến cung vượt xa cầu. Sau nửa năm cầm cự, cuối cùng tôi phải đóng cửa”.

Chị Hương rao bán hoặc cho thuê lại cả ba căn shophouse nhưng đã 7-8 tháng mà vẫn chưa có khách hỏi. Tương tự, chị Thu Thủy, cư dân một dự án lớn ở quận 2, cũng cho biết nhiều căn shophouse ở khối đế chung cư chị treo bảng cho thuê đã lâu mà vẫn không có khách. Ban đầu chủ shop rao giá cho thuê 3.800 USD/tháng/căn diện tích 171 m2, sau đó hạ xuống 3.600 USD (tương đương 84 triệu đồng). Với giá thuê này, chưa kể chi phí nhân viên, điện, nước…, chủ kinh doanh đã bay mất 2,8 triệu đồng/ngày.

Ngược với tình hình trên, gần một ngàn shophouse ở khu đô thị Vạn Phúc (quận Thủ Đức) lại có tỉ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối. Tùy vào từng vị trí, diện tích giá thuê ở đây đạt mức 35-80 triệu đồng/căn.

Cùng điều kiện, mặt bằng kinh doanh tại chung cư Botanic (quận Phú Nhuận) cũng luôn trong tình trạng cháy hàng. Cô Minh, người thuê mặt bằng rộng 90 m2 ở tầng trệt dự án này làm siêu thị mini, cho biết: “Khu thương mại của dự án này luôn được lấp đầy. Cứ chủ này đi là chủ khác đến ngay. Dự án có giao thông rất thuận lợi, cư dân đông đúc và mặt bằng kinh doanh được bố trì rất phù hợp nên chủ các shophouse ở đây chẳng mấy khi phải lo lắng”.

Một dãy shophouse trong khu đô thị mới tại quận Thủ Đức. Ảnh: THÙY LINH

Lựa chọn miếng bánh ngon

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Tập đoàn Địa ốc Phú Đông Group, shophouse có hai loại, một loại nằm trong khối đế chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm, loại thứ hai nằm trong khu dân cư thấp tầng được sở hữu vĩnh viễn.

Loại thứ hai luôn có lợi thế rất nhiều và có giá trị gia tăng tốt nếu vị trí dự án đẹp. Do đó, khi khách hàng chọn đầu tư vào shophouse tại các chung cư thì cần phải chú ý đến các yếu tố như vị trí shophouse (mặt tiền hay nội khu), mật độ cư dân, ước đoán số lượng khách vãng lai có nhiều không, vị trí giao thông có thuận lợi không, với mức giá bán hiện tại thì còn cơ hội để sinh lời tốt không... “Nếu chọn một căn hộ shophouse chỉ vì niềm tin sẽ tăng giá thì khả năng đối mặt với thất bại là rất lớn” - ông Phúc nói.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cũng cho rằng nhà đầu tư mua shophouse thường đặt kỳ vọng lợi nhuận ở hai yếu tố, một là tăng giá do mức độ khan hiếm và hai là cho thuê. Thông thường số lượng căn shophouse chỉ chiếm tỉ lệ 1%-3% so với tổng số lượng sản phẩm của một dự án. Do là “hàng hiếm” nên ở giai đoạn 1-3 năm đầu phát triển dự án, giá căn shophouse có thể tăng gấp đôi so với giá chủ đầu tư đưa ra khi mở bán. Sau thời gian này, giá có thể chững lại nhưng người mua sẽ lại được hưởng lợi nhờ dòng tiền thu về từ việc cho thuê.

Nguyên lý là vậy nhưng tiềm năng từ hoạt động cho thuê hoặc kinh doanh của shophouse còn phụ thuộc vào mật độ lấp đầy của cư dân. Nếu số lượng người ở thực không cao thì khả năng giá trị gia tăng của shophouse ở dự án đó chưa chắc đã được như kỳ vọng. Mật độ bao gồm mật độ nội khu, tức là quy mô dự án càng lớn, cư dân ở càng đông thì khả năng kinh doanh của shophouse càng hiệu quả. Mật độ thứ hai liên quan đến lượng khách vãng lai trong bán kính khoảng 5 km phải đạt tỉ lệ 5.000-10.000 người/ngày. Shophouse cũng phải dễ nhận diện được trong khu vực thương mại của dự án, đây cũng sẽ giúp nâng cao khả năng kinh doanh hiệu quả cho shop.

“Nếu tỉ lệ cư dân ở thực lẫn khách vãng lai đều thấp thì dễ đoán shophouse ấy sẽ rơi vào trạng thái nằm chờ. Lúc này, việc kiếm khách chuyển nhượng hay cho thuê đều khó khăn” - bà Hương nhấn mạnh.

Một yếu tố khác giúp shophouse hoạt động hiệu quả là phụ thuộc vào khả năng vận hành tòa nhà của ban quản lý sau khi chủ đầu tư bàn giao nhà cho cư dân. Nếu chủ đầu tư có bộ phận quản lý vận hành dự án hiệu quả, chính sách kêu gọi các nhãn hàng tốt, kế hoạch chọn lựa và phân bổ các ngành hàng có mặt tại dự án phù hợp thì sẽ giúp nhà đầu tư có cơ hội đạt được lợi nhuận như mong muốn.

THÙY LINH