Doanh nghiệp bất động sản cấp tốc 'đại phẫu'

"Đã là doanh nhân, chúng ta phải chấp nhận đối mặt với khó khăn và thách thức. Vì trở ngại này vừa vượt qua thì khó khăn khác sẽ đến", ông Bùi Thành Nhơn lý giải khi trở lại cầm trịch với vai trò Chủ tịch HĐQT và đại diện pháp luật của Novaland mới đây.

Thực tế, Novaland và các công ty bất động sản đang trải qua một "mùa đông" đầy khó khăn, đòi hỏi ở những người cầm lái một hướng đi thức thời.

Cuộc đại phẫu của các ông lớn

Với Novaland, trong thông cáo gần nhất, doanh nghiệp cho biết đang tinh giản các ngành nghề chưa cần thiết, cắt giảm nhân sự và điều chỉnh lại chiến lược. Tập đoàn phối hợp cùng các đơn vị tư vấn như EY - Parthenon, Red Capital, Công ty luật YKVN đánh giá tổng thể tình hình và đưa ra các giải pháp tái cấu trúc toàn diện.

Trước mắt, ông lớn này sẽ thu xếp nguồn vốn và tối ưu chi phí, tập trung nguồn lực tối đa để hoàn thiện các dự án trọng điểm đang triển khai như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và các dự án ở trung tâm TP.HCM.

Novaland đang "đại phẫu" dưới sự dẫn dắt của Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn. Ảnh: NVL.

Trong khi đó, tại Phát Đạt - một doanh nghiệp bất động sản lớn khác cũng vừa trải qua cú trượt dài về thị giá cổ phiếu tương tự Novaland, CEO Bùi Quang Anh Vũ lại nhấn mạnh không gặp khó về nguồn vốn hay dòng tiền.

Thách thức lớn nhất với Phát Đạt là thanh khoản chung của thị trường, do đó doanh nghiệp quyết định thay đổi chiến lược bán hàng và đa dạng hình thức thanh toán.

Trao đổi với Zing, ông Vũ cho biết thay vì chiến lược bán sỉ dự án như trước đây, doanh nghiệp đã thành lập công ty con Phát Đạt Realty để liên kết với các sàn môi giới từ Bắc vào Nam nhằm phân phối sản phẩm. Ông đánh giá cách này đang hiệu quả.

Song song đó, doanh nghiệp chủ trương nâng cao chất lượng sản phẩm nhưng với giá bán hợp lý, và phối hợp ngân hàng để hỗ trợ tín dụng cho người mua. "Tôi cảm nhận người có tiền vẫn còn tiền, do đó nếu biết khai thác thì vẫn bán được", ông Vũ khẳng định.

Hiện Phát Đạt đang đẩy nhanh tiến độ dự án Cadia Quy Nhon (Bình Định), đồng thời sắp tới đưa vào kinh doanh một dự án khoảng 5.000 căn hộ cao cấp ở Bình Dương và một dự án nghỉ dưỡng ở Phước Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Cuối năm nay, doanh nghiệp dự kiến hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng một dự án hơn 43 ha ở Bình Định, trên cơ sở đó xây dựng hạ tầng và triển khai bán hàng. Ngoài 4 dự án để triển khai đến hết tháng 12/2023, Phát Đạt còn một số quỹ đất khác để sẵn sàng gối đầu.

Nói riêng về kế hoạch huy động vốn, lãnh đạo Phát Đạt cho biết sẽ dựa trên tình hình thực tế từng thời điểm để lựa chọn kênh huy động phù hợp. Trong đó, doanh nghiệp đang lên kế hoạch để sẵn sàng đón sóng đầu tư quốc tế.

"Quan điểm chung của chúng tôi là chào đón nguồn vốn đầu tư ở cả cấp độ công ty lẫn dự án, tuy nhiên phải trên tinh thần đôi bên cùng có lợi và nhận vốn ngay", vị CEO Phát Đạt nói rõ.

Trong lúc này, một số doanh nghiệp bất động sản khác, điển hình như Nam Long, vẫn đang đẩy mạnh hợp tác với đối tác quốc tế. Thông qua Keppel Land, Mekong Capital... ở cấp độ công ty hay Nishi-Nippon Railroad, Hankyu Hanshin... ở cấp độ dự án, Nam Long không chỉ tận dụng được năng lực để phát triển sản phẩm mà còn có khả năng huy động vốn ở những thị trường giá rẻ.

Doanh nghiệp này cũng đang có chiến lược lâu dài để xây dựng uy tín trên thị trường tài chính, qua đó đẩy mạnh huy động trái phiếu cho nguồn vốn trung và dài hạn.

Nguồn vốn và chiến lược kinh doanh là hai yếu tố mà các doanh nghiệp đang tập trung nhất. Ảnh: NLG.

Cơ hội cho doanh nghiệp tầm trung

Nhìn lại hai giai đoạn bất động sản đi xuống trước đây, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản tại Dat Xanh Services nhận xét các chủ đầu tư vượt qua được đều là những đơn vị đã tái cấu trúc theo hướng tập trung vào sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, song song với chuẩn bị cho chu kỳ mới bằng cách mở rộng quỹ đất.

Do đó, ông cho rằng thị trường hiện nay cũng đang có sự thanh lọc. "Các chủ đầu tư, môi giới kém chuyên nghiệp đã gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp làm tốt, doanh nghiệp tầm trung có cơ hội vươn lên", ông nói trong một tọa đàm mới đây.

Thực tế, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết do ngay từ khi xây dựng doanh nghiệp đã chọn hướng ít rủi ro đi kèm biên lợi nhuận thấp, nên giờ đây vẫn có cơ sở an toàn để cầm cự.

Đến nay, toàn bộ giỏ hàng sản phẩm của công ty đã bán được gần hết, tuy nhiên tiến độ dòng tiền bị ảnh hưởng, có trường hợp khách hàng lăn tăn không muốn mua tiếp. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn có thể xoay xở bằng cách cân đối các nguồn doanh thu và điều chỉnh chi tiêu.

"Tôi dự đoán năm sau vẫn đầy thách thức, kể cả với bất động sản ở thực, do đó ưu tiên hàng đầu là an toàn của hệ thống, như đảm bảo dòng tiền để thi công đúng tiến độ, có thể trả nợ các khoản vay và duy trì vận hành doanh nghiệp, đặc biệt là lương bổng nhân viên. Còn nhu cầu đầu tư như mua thêm quỹ đất thì tạm thời dừng lại", ông Phúc nói.

Trước mắt, trong năm 2023 Phú Đông chỉ mở bán một dự án khoảng 780 căn hộ với khoảng giá 1-1,5 tỷ đồng/căn. "Chiến lược của chúng tôi không phải bán nhanh nữa, mà có thể bán chậm hơn nhưng an toàn", ông nhấn mạnh.

Trao đổi với Zing, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng khuyến nghị 3 nhóm giải pháp lớn nhất cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Thứ nhất, song song với quá trình tái cấu trúc toàn thị trường đang diễn ra, bản thân mỗi doanh nghiệp phải tự tái cấu trúc danh mục sản phẩm cũng như bộ máy vận hành và cơ cấu nguồn vốn, dòng tiền.

Thứ hai, doanh nghiệp chủ động tìm kiếm các nguồn vốn mới. Thứ ba, nguồn vốn và nguồn lực nói chung cần được tối ưu thông qua việc rà soát xem dự án nào sắp hoàn thiện, chuẩn bị có sản phẩm thì ưu tiên đầu tư để có dòng tiền trước.

Đồng tình với quan điểm này, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh giải pháp căn cơ nhất trong ngắn hạn là khôi phục lòng tin của thị trường.

"Trong một năm tới các doanh nghiệp cần tập trung vào câu chuyện tồn tại, tiết giảm chi phí, tập trung vào sản phẩm sắp hoàn thiện, hạn chế hoặc tạm dừng những dự án ở giai đoạn xa, thậm chí chuyển nhượng những dự án chưa thể phát triển ngay.

Quan trọng nhất là tạo lòng tin bằng hành động cụ thể, xây dựng sản phẩm cụ thể để bàn giao cho khách hàng. Vì nếu không có lòng tin thì cho dù thị trường hồi phục cũng chưa chắc tìm được người mua", ông Hoàng nói.

Lan Anh