Doanh nghiệp địa ốc điều chỉnh giá trước sức ép kép

Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, giá nhà tăng mạnh trong thời gian dài, còn hàng tồn kho tiếp tục phình lên. Nhiều sức ép cùng lúc đang buộc doanh nghiệp thay đổi cách bán hàng, cơ cấu sản phẩm và chia sẻ lợi ích với người mua để đưa dòng tiền quay trở lại.

Nhiều áp lực

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, thị trường địa ốc đã phục hồi nhưng mức độ phục hồi giữa các phân khúc không đồng đều. Chung cư trung cấp vẫn duy trì giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024-2026, trong khi phân khúc cao cấp chậm lại rõ rệt.

JLL dự báo đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể chưa tới 50% tổng nguồn cung mới, thấp hơn mức 70-80% của giai đoạn 2024-2025.

Người mua cũng bớt chạy theo tâm lý đám đông, chú trọng nguồn vốn và dòng tiền cá nhân thay vì dựa vào các khoản vay ngắn hạn trong thời gian ân hạn. Khi phải thanh toán những khoản tiền cuối cùng trước lúc nhận nhà, một bộ phận khách hàng bắt đầu chững lại.

Doanh nghiệp địa ốc vẫn chịu nhiều sức ép trong quá trình hồi phục.

Số liệu tại thị trường phía Nam phản ánh rõ sức ì thanh khoản thời gian qua. Theo DKRA Consulting, tháng 8/2026, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận giảm 5% so với tháng trước, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 11%, giảm 5 điểm phần trăm.

Nhà phố, biệt thự có sức cầu cải thiện nhưng lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 8% nguồn cung sơ cấp; bất động sản nghỉ dưỡng còn khó khăn hơn khi lượng tiêu thụ giảm 64%. Giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM cuối tháng 8 dao động 38,5-520 triệu đồng/m2, cho thấy mặt bằng giá cao đang trở thành rào cản lớn đối với người mua ở thực.

Sức ép đầu tiên vì thế đến từ chính mặt bằng giá. Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường VARS, cho rằng hai yếu tố chính làm thanh khoản suy giảm là lãi suất và giá nhà.

Sau một giai đoạn dài trong năm 2024 và 2025, giá nhà liên tục tăng, khiến người mua cảm thấy mức giá hiện tại quá cao so với thu nhập. Một bộ phận người trẻ vì vậy chuyển sang thuê nhà thay vì cố sở hữu bằng mọi giá.

Đáng chú ý, áp lực được khuếch đại bởi hàng tồn kho. Theo Bộ Xây dựng, cuối quý II/2026, cả nước có khoảng 39.300 sản phẩm bất động sản tồn kho đủ điều kiện đưa ra thị trường nhưng chưa giao dịch hoặc chưa tiêu thụ hết.

Hơn 12.800 căn hộ chưa bán được, tăng khoảng 22% so với quý trước và gần gấp bốn lần cùng kỳ năm trước; nhà ở riêng lẻ tồn hơn 15.300 sản phẩm, tăng 46% theo quý; đất nền tồn khoảng 11.148 sản phẩm, tăng 25%.

Cùng lúc, nguồn cung mới phục hồi với hơn 59.000 căn từ 131 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa ra thị trường trong quý II, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.

Chủ đầu tư điều chỉnh giá

Sức ép với doanh nghiệp địa ốc còn nằm ở chi phí vốn. Theo S&I Ratings, quý II/2026, chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động khoảng 7,2 điểm phần trăm.

Lãi suất ưu đãi tại 6/8 ngân hàng được khảo sát tăng lên 7,9-9,5%/năm, trong khi lãi suất cho vay thương mại và mua nhà phổ biến khoảng 12-14%/năm. Đối với chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng, chi phí vay ngân hàng đã vượt 12%/năm.

Dư địa xử lý tài chính cũng không còn rộng. Nhiều doanh nghiệp từng phải bán tài sản hoặc chuyển nhượng dự án để bổ sung dòng tiền. Khi tín dụng được kiểm soát và khả năng huy động vốn mới hạn chế, phương án xoay xở tiếp tục bị thu hẹp.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, cho biết các chủ đầu tư hiện tập trung triển khai dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất. Chuyển nhượng tài sản trở thành cách rút ngắn vòng quay vốn, giảm nhu cầu đòn bẩy và đưa tiền về các dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai nhanh hoặc phù hợp hơn với sức mua.

Trong hoàn cảnh đó, điều chỉnh giá không nhất thiết chỉ là giảm trực tiếp giá niêm yết. Theo ông Lê Đình Chung, khi thanh khoản chậm, doanh nghiệp phải điều chỉnh để bán được hàng. Thị trường đang chứng kiến việc cơ cấu lại sản phẩm, chuyển từ tập trung quá nhiều vào cao cấp sang những phân khúc thấp hơn, đồng thời phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Ở thị trường thứ cấp, mức điều chỉnh đã rõ hơn, với giá giảm khoảng 10-20%. Còn trên thị trường sơ cấp, giá khó giảm mạnh bởi chủ đầu tư vẫn chịu áp lực chi phí đầu vào.

Vì vậy, doanh nghiệp sử dụng chiết khấu thanh toán sớm, giãn tiến độ thanh toán, tài trợ lãi suất hoặc ưu đãi khác để giảm số tiền khách hàng phải bỏ ra ban đầu. Thực chất, đây cũng là một hình thức điều chỉnh giá trị giao dịch, khi doanh nghiệp phải chia sẻ một phần lợi nhuận để đổi lấy dòng tiền.

Ông Lượng, đại diện chủ đầu tư dự án căn hộ kèm shophouse tại TP.HCM cho biết kế hoạch 3 tháng cuối năm tại công ty ông được xây dựng thận trọng. Lý do là bởi khách vẫn tìm hiểu dự án nhưng thời gian “chốt đơn” kéo dài, thậm chí có thời điểm không phát sinh giao dịch dù doanh nghiệp đã tăng chi phí quảng cáo và mở rộng kênh tiếp cận.

“Thay vì kỳ vọng tiêu thụ lượng lớn sản phẩm, chúng tôi đặt mục tiêu duy trì lượng giao dịch vừa phải mỗi tháng để từng bước giải phóng hàng tồn, thu dòng tiền”, ông Lương chia sẻ.

Thận trọng cũng là tâm lý chung của nhiều doanh nghiệp địa ốc trong quý cuối năm 2026, khi không mở bán đồng loạt, chia giỏ hàng thành nhiều đợt nhỏ và căn cứ sức hấp thụ của đợt trước để quyết định lượng hàng, chính sách và thời điểm tiếp theo. Một số dự án dự kiến tung lượng lớn sản phẩm trong quý IV đã thu hẹp giỏ hàng hoặc lùi lịch mở bán khi lượng khách đăng ký trước chưa đạt kỳ vọng.

Có thể thấy, khi người mua ngày càng tỉnh táo với giá và đòn bẩy tài chính, doanh nghiệp muốn bán được hàng phải tiến gần hơn đến nhu cầu thực. Điều chỉnh giá, cơ cấu sản phẩm, chia nhỏ giỏ hàng hay tăng ưu đãi vì thế không còn là giải pháp tình thế, mà đang trở thành yêu cầu vận hành, thậm chí là “cứu cành” cho chủ đầu tư.