Doanh nghiệp địa ốc dồn dập huy động vốn, trả lãi trái phiếu hơn 12%/năm

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang đối mặt với những thách thức lớn về thanh khoản khi lượng tồn kho trong quý II năm nay đã vượt ngưỡng 39.000 căn. Đáng chú ý là phân khúc nhà ở riêng lẻ ghi nhận mức tăng trưởng tồn kho mạnh mẽ hơn 46% so với cùng kỳ. Tâm lý thận trọng của nhà đầu tư được thể hiện rõ qua mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước giảm khoảng 5% chỉ trong vòng một tháng.

Doanh nghiệp địa ốc gặp khó vì dòng tiền.

Việc thanh khoản chậm khiến dòng tiền từ hoạt động bán hàng không thể bù đắp cho các khoản chi phí khổng lồ từ tiền sử dụng đất, xây dựng cho đến lãi vay và vận hành bộ máy. Khi cánh cửa tín dụng ngân hàng không còn rộng mở, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tìm đến những kênh huy động khác dù chi phí vốn đắt đỏ hơn khá nhiều.

Dữ liệu từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy một làn sóng phát hành trái phiếu mới với lãi suất tăng vọt. Trong tháng 8, nhóm bất động sản đã chào bán thành công gần 4.000 tỷ đồng trái phiếu với mức lãi suất bình quân xấp xỉ 12,2%/năm. Điển hình là Vinhomes đã phát hành 3.000 tỷ đồng qua hai lô trái phiếu với lãi suất lần lượt là 11% và 12,5%/năm. Tổng công ty Đô thị Kinh Bắc cũng huy động 700 tỷ đồng với kỳ hạn 3 năm cùng mức lãi suất 12% cho kỳ tính lãi đầu tiên.

Cá biệt có những doanh nghiệp chấp nhận mức lãi suất lên tới 13% như trường hợp của Công ty cổ phần Tandoland khi huy động 258 tỷ đồng để đầu tư vào các dự án tại Tây Ninh.

Có thể thấy, mặt bằng lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang cao hơn khoảng từ 3 - 4 điểm % so với trái phiếu ngân hàng, phản ánh mức rủi ro ngày càng lớn mà các doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt.

Bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc phân tích ngành bất động sản tại Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), nhận định mặt bằng lãi suất trái phiếu bất động sản đã tăng mạnh so với giai đoạn trước 2026. Mức sàn cho hình thức trả lãi thả nổi trước đây dao động 9,5-10%, nhưng nay cao hơn.

"Điều này khiến rủi ro tái cấp vốn của doanh nghiệp bất động sản tăng lên rõ rệt", bà Trúc nói. Rủi ro tái cấp vốn là khả năng doanh nghiệp không thể vay được khoản tiền mới để trả hoặc thay thế cho khoản nợ cũ khi đến hạn. Điều này có thể dẫn đến tình trạng hụt hoặc mất thanh khoản.

Không chỉ chịu sức ép từ nguồn vốn cho sản xuất kinh doanh trong thời gian tới, doanh nghiệp bất động sản còn phải chuẩn bị nguồn tiền cho lượng trái phiếu lớn sẽ đáo hạn trong những tháng cuối năm.

Theo các chuyên gia từ VIS Rating, khoảng 235.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đến hạn trong vòng 12 tháng tới. Riêng giai đoạn từ tháng 8 đến cuối năm, tổng dòng tiền phải thanh toán dự kiến gần 175.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, áp lực nặng nề nhất đè lên vai các doanh nghiệp bất động sản với nghĩa vụ trả nợ khoảng 79.000 tỷ đồng.

Dữ liệu từ FiinGroup chỉ ra tháng 12 sẽ là "điểm rơi" nguy hiểm nhất khi nợ gốc và lãi phải trả tập trung dồn dập. Một phần áp lực này còn đến từ các lô trái phiếu từng được gia hạn theo Nghị định 08. Việc kéo dài thời hạn thanh toán chỉ là giải pháp tạm thời giúp doanh nghiệp có thêm thời gian thu xếp vốn nhưng đồng thời lại khiến nghĩa vụ tài chính tái tích tụ và trở nên nặng nề hơn vào các kỳ sau.

Thực tế thị trường đã xuất hiện thêm nhiều doanh nghiệp bất động sản thông báo không thể trả gốc, lãi đúng hạn cho trái phiếu. Công ty cổ phần Bông Sen đang gây chú ý với khoản nợ gốc 4.800 tỷ đồng cùng hơn 3.000 tỷ đồng tiền lãi chưa thể chi trả do tài khoản bị phong tỏa. Tương tự, Công ty H.T.L cũng đang chậm thanh toán hơn 1.400 tỷ đồng cho hai lô trái phiếu với lý do tín dụng bị siết chặt và thị trường giao dịch không thuận lợi.

Để tạo nguồn tiền, nhiều doanh nghiệp đã bán tài sản và chuyển nhượng dự án. Novaland là một ví dụ điển hình khi doanh nghiệp này đã hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị hơn 11.200 tỷ đồng, đạt khoảng 72% kế hoạch thanh lý tài sản để bổ sung nguồn lực trả nợ. Ngoài ra, doanh nghiệp này vẫn đang tiếp tục chào bán nhiều tài sản khác với giá trị hàng nghìn tỷ đồng.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng chọn cách thu hẹp quy mô để đảm bảo an toàn tài chính. Công ty Phát Đạt thực hiện chuyển nhượng phần vốn tại dự án Đồng Nai Riverside cho đối tác ngoại, trong khi Quốc Cường Gia Lai thu về hơn 243 tỷ đồng từ việc bán các nhà máy thủy điện IaGrai 1, IaGrai 2 và Ayun Trung. Những động thái này cho thấy ưu tiên hàng đầu hiện nay của các chủ đầu tư là củng cố dòng tiền thay vì mở rộng quỹ đất bằng mọi giá.

Tình trạng này tạo ra một vòng lặp tài chính tốn kém khi doanh nghiệp phải liên tục đàm phán gia hạn, hoán đổi tài sản hoặc phát hành nợ mới với lãi suất cao hơn để duy trì sự tồn tại.

Theo các chuyên gia xếp hạng tín nhiệm, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên mạnh mẽ. Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu và đòn bẩy nợ cao sẽ gặp rủi ro cực lớn, trong khi những doanh nghiệp có dự án sạch và minh bạch về dòng tiền mới có hy vọng vượt qua "cơn bão" này.