Doanh nghiệp hiến kế để mỗi người dân Việt Nam có cơ hội chạm tay vào mái ấm của riêng mình

Tốc độ tăng giá nhà vượt quá xa so với tốc độ tăng thu nhập

Trong bối cảnh giấc mơ an cư ngày càng trở nên khó đạt với nhiều gia đình Việt Nam, câu chuyện phát triển nhà ở phù hợp túi tiền đang trở thành ưu tiên cấp thiết. Thị trường bất động sản buộc phải nhìn lại giá trị cốt lõi của mình: Phục vụ nhu cầu thật của người dân và tạo cơ hội để mỗi người có mái ấm ổn định.

THỊ TRƯỜNG CẦN QUAY VỀ GIÁ TRỊ CỐT LÕI

Trong nhiều năm qua, bất động sản liên tục biến động, khiến khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng dãn rộng. Trước thực trạng ấy, yêu cầu đặt ra cho Nhà nước, doanh nghiệp và các địa phương là phải cùng nhau tìm lời giải để người dân vẫn có thể tiếp cận chốn an cư một cách bền vững và thực chất.

Theo ông Dương Long Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Thắng Lợi Group chia sẻ rằng, khoảng năm 2010, một căn nhà ở Bến Cát (Bình Dương) chỉ khoảng 300 triệu đồng, trong khi thu nhập bình quân của người lao động đạt 5 – 7 triệu đồng/tháng, giúp họ chỉ cần vài năm tích lũy là có thể sở hữu nhà.

Thế nhưng hiện nay, thị trường bất động sản đã thay đổi sâu sắc: giá nhà tăng cao, sản phẩm lệch pha với nhu cầu, và cơ hội an cư ngày càng trở nên xa vời đối với phần lớn người dân. Dù biến động diễn ra liên tục, nhu cầu nhà ở thật vẫn chiếm tới 70 – 80% tổng nhu cầu thị trường, phản ánh đòi hỏi cấp thiết về chiến lược phát triển đô thị và sản phẩm phù hợp túi tiền.

Việt Nam có hơn 53 triệu người trong độ tuổi lao động và tốc độ đô thị hóa vượt 41%, khiến nhu cầu nhà ở tại các thành phố ngày càng lớn và thực chất hơn, đặc biệt là các sản phẩm có pháp lý minh bạch, tiện ích đầy đủ và giá bán hợp lý.

Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân đang chịu áp lực nặng nề từ nhiều thách thức. Trước hết, tốc độ tăng giá nhà vượt quá xa so với tốc độ tăng thu nhập. Trong suốt một thập kỷ, thu nhập người dân chỉ tăng 6 – 8% mỗi năm nhưng giá nhà tăng 12 – 20%/năm, tạo nên khoảng cách ngày càng rộng giữa khả năng tài chính và giá trị bất động sản.

Sản phẩm trên thị trường lại không phù hợp nhu cầu thực khi phần lớn là dự án cao cấp, diện tích lớn và vật liệu xa xỉ, đẩy giá bán lên mức mà đại đa số không thể tiếp cận, trong khi nhu cầu thật tập trung vào những căn hộ tiện ích vừa đủ, môi trường sống an toàn và chi phí vận hành hợp lý.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào của doanh nghiệp như giá đất, thuế, pháp lý và vật liệu xây dựng đều tăng mạnh, cộng thêm lãi suất vay biến động khiến giá nhà bị đội lên đáng kể. Người dân còn gặp khó khăn lớn khi tiếp cận tín dụng, bởi giai đoạn 2024 – 2025 lãi suất huy động và cho vay đều có xu hướng tăng, khiến áp lực trả nợ cao hơn và nhiều gia đình không thể vay để mua nhà dù có nhu cầu thực.

Chính sự chồng chất của các vấn đề này khiến bài toán an cư trở thành thách thức mang tính quốc gia, đòi hỏi sự vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ, địa phương và doanh nghiệp.

Trước bối cảnh đó, Chủ tịch Thắng Lợi Group nhận định, thị trường cần quay trở về giá trị cốt lõi: nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ. Chính phủ thời gian qua liên tục nhấn mạnh thông điệp này và triển khai các chính sách nhằm mở rộng cơ hội an cư cho người dân.

Về phía vĩ mô, cần hoàn thiện chính sách để đưa thị trường trở lại đúng nhu cầu thực, tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đồng thời triển khai cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu và cải cách thủ tục pháp lý để giảm chi phí, rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người dân. Nghị quyết 68 cùng các dự thảo sửa đổi luật mà Quốc hội đang bàn thảo đã tạo động lực quan trọng giúp doanh nghiệp tự tin đầu tư các dự án mới.

Ở cấp địa phương, quy hoạch đô thị cần hướng đến nhu cầu thực của người dân, phát triển theo mô hình đô thị nén “15 phút” với đầy đủ dịch vụ thiết yếu trong bán kính di chuyển ngắn, đồng thời đầu tư hạ tầng giao thông đồng bộ để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao chất lượng sống.

Từ phía doanh nghiệp, yêu cầu cấp thiết lúc này là phát triển sản phẩm đúng nhu cầu thực, ưu tiên giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch, chất lượng đảm bảo và đặt mục tiêu phục vụ cư dân sống tốt thay vì chạy theo các phân khúc xa xỉ.

Thực tế phát triển tại Bình Dương cho thấy, từ chỗ không có căn hộ vào năm 2015, đến nay phân khúc này đã bùng nổ, chứng minh xu thế tất yếu rằng đô thị muốn phục vụ số đông thì phải phát triển nhà cao tầng.

Nhìn xa hơn, ông Dương Long Thành đánh giá, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam còn dư địa phát triển ít nhất 20 năm nữa trước khi tiến đến trạng thái bão hòa như nhiều quốc gia, và chính trong giai đoạn này, sự phối hợp nhịp nhàng giữa Nhà nước, địa phương và doanh nghiệp sẽ quyết định khả năng hiện thực hóa giấc mơ mái ấm của hàng triệu người dân Việt Nam.

GIA TĂNG QUỸ ĐẤT SẠCH

Để người dân sớm có nhà, các chuyên gia cho rằng cần tập trung vào việc phát triển nhà ở giá rẻ. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nhận định, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội đang phát triển với tốc độ rất nhanh, thậm chí nhanh hơn đáng kể so với phân khúc nhà ở cao cấp.

Theo ông Nghĩa, điều quan trọng nhất hiện nay không phải là việc doanh nghiệp hay người mua thiếu nguồn lực tài chính, mà là bài toán tạo quỹ đất sạch cho các dự án. Nếu quỹ đất được giải phóng sớm, thủ tục minh bạch và mặt bằng bàn giao đúng tiến độ, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể huy động vốn ngay từ ngân hàng, đối tác đầu tư, hoặc từ chính những người có nhu cầu đăng ký mua nhà.

Vì vậy, vị chuyên gia nhấn mạnh rằng việc chuẩn bị đất sạch chính là “nút thắt lớn nhất” cần được tháo gỡ trước khi nói đến các giải pháp tài chính hay cơ chế thị trường.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia

Bên cạnh đó, TS. Nghĩa cho rằng khuôn khổ pháp lý dành cho nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ hiện nay đã cởi mở hơn nhiều so với trước. Các quy định về bán hàng, quản lý, phân phối căn hộ đã có những điều chỉnh phù hợp, giúp thị trường vận hành linh hoạt hơn.

Tuy nhiên, thách thức đáng lưu ý là các dự án nhà ở giá rẻ vẫn phải tuân thủ các chuẩn mực về môi trường giống như phân khúc cao cấp. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải dành quỹ đất cho các tiện ích và hạ tầng như công viên, mặt nước, bể bơi, hệ thống thoát nước, khu xử lý rác thải… Tất cả những hạng mục này đều có chi phí cao và yêu cầu kỹ thuật phức tạp, khiến giá thành phát triển dự án tăng lên đáng kể.

Một trở ngại khác là đặc thù của các dự án nhà ở giá rẻ thường không có quy mô lớn như các khu đô thị vài trăm ha được triển khai bởi những tập đoàn lớn như của ông Phạm Nhật Vượng. Khi không thể quy hoạch tổng thể trên một diện tích rộng, chi phí làm hạ tầng đồng bộ, tiện ích nội khu và đặc biệt là kết nối giao thông với các khu đô thị lân cận hoặc trung tâm việc làm trở nên cao hơn nhiều. Các dự án chỉ vài chục đến dưới một trăm ha thường gặp khó khăn trong việc tối ưu hóa chi phí mà vẫn đảm bảo tiêu chuẩn.

Dù còn nhiều thách thức về đất đai, hạ tầng và chi phí môi trường, TS. Lê Xuân Nghĩa vẫn tỏ ra lạc quan. Ông kỳ vọng rằng trong thời gian tới, số lượng dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ có thể tăng gấp 3–4 lần so với trước đây. Khi nguồn cung tăng mạnh, thị trường sẽ trở nên “dễ thở” hơn, mở ra nhiều cơ hội an cư cho người thu nhập trung bình và thấp, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đang rất cấp bách của xã hội.

Giang Hồng