Doanh nghiệp môi giới bất động sản phải 'gồng' chi phí để hoạt động

Ảnh minh họa: Thanh Xuân

Doanh nghiệp môi giới bất động sản đang chịu áp lực lớn về tài chính khi lợi nhuận suy giảm, chi phí tăng, hoa hồng chậm thanh toán và khả năng tiếp cận vốn còn hạn chế. Trong khi nguồn thu chưa ổn định, các đơn vị vẫn phải duy trì bộ máy vận hành, chi trả chi phí hoạt động và ứng trước nhiều khoản để phục vụ quá trình phân phối sản phẩm. Diễn biến thị trường cùng tâm lý khách hàng thận trọng hơn càng khiến dòng tiền của doanh nghiệp thêm khó khăn. Những áp lực này đặt hoạt động môi giới trước nhiều thách thức.

ÁP LỰC TÀI CHÍNH GIA TĂNG

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa thông tin về tình hình sức khỏe của các doanh nghiệp môi giới bất động sản trong quý 3/2026. Báo cáo tài chính bán niên 2026 của một số đơn vị cho thấy doanh thu tăng so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận sau thuế lại giảm. Các chi phí, khoản phải thu và trích lập dự phòng đều tăng mạnh.

Theo thống kê từ các hội viên VARS, giai đoạn 2025 – 2026, có 65% doanh nghiệp môi giới ghi nhận thời gian nhận phí bị kéo dài từ 6 đến 12 tháng. Khoảng 25% các khoản phí hoa hồng bị treo trên một năm, hoặc rơi vào tình trạng tranh chấp pháp lý. Trong bối cảnh này, chỉ những chủ đầu tư lớn uy tín trong nước và chủ đầu tư nước ngoài mới là lựa chọn tin tưởng của doanh nghiệp, nhờ khả năng chi trả đúng tiến độ. Song song với đó, doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ cũng gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn do trở ngại về việc chứng minh tài chính.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định hiện nay, mức độ quan tâm và hành vi tìm kiếm trực tuyến bất động sản của khách hàng trên các cổng thông tin vẫn duy trì ổn định. Tổng số dư tiền gửi tiết kiệm của khối khách hàng cá nhân tại hệ thống tổ chức tín dụng tiếp tục ở mức dồi dào. Đặc biệt, thông tin từ các sàn giao dịch và đơn vị môi giới cho thấy lượng khách hàng liên hệ tư vấn, đặt lịch khảo sát thực địa và đi xem dự án vẫn rất cao.

Nhu cầu tìm hiểu tài sản là nhu cầu hiện hữu, không phải sự quan tâm ảo, tuy nhiên, lượng khách hàng quan tâm chưa chuyển hóa tương xứng thành quyết định mua sản phẩm. Tâm lý thận trọng khiến khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Chính độ trễ và sự dè dặt này cũng góp phần tạo nên áp lực.

“Các doanh nghiệp môi giới đang phải gồng chi phí để hoạt động trong tình trạng nguồn thu giảm và chậm. Sức khoẻ doanh nghiệp môi giới ở mức rất yếu, thậm chí còn yếu hơn giai đoạn 2022-2023, bởi doanh nghiệp phải ứng trước nhiều khoản, trong khi dòng tiền chưa được đảm bảo”, VARS nhận định.

GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN GIẢM

Chia sẻ thêm về thị trường tại sự kiện bất động sản gần đây, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam, cũng nhận xét giao dịch đang giảm mạnh. Với doanh nghiệp, từ đầu năm đến nay, lượng giao dịch sụt khoảng 90%, gần như đóng băng trên thị trường. Hiện, giao dịch chỉ tập trung vào hai phân khúc chính là nhà ở xã hội và phân khúc thị trường thứ cấp của các dự án đang hoàn thiện và đã ổn định dân cư.

Thực tế, tình trạng này không chỉ diễn ra ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, mà còn cả các tỉnh, thành xung quanh. Chẳng hạn, một dự án thuộc trung tâm TP. Hải Phòng có giá đất khoảng 20 triệu/m2, nhưng từ đầu năm đến nay gần như không bán được sản phẩm nào. Để tồn tại, doanh nghiệp phải áp dụng chiết khấu, giảm giá, hoặc ân hạn lãi suất từ 6 - 12 tháng. Song những biện pháp này chỉ tạo ra được một lượng giao dịch nhỏ.

“Khách hàng hiện tại không dũng cảm đi mua nhà trừ khi giá rẻ đến mức “giật mình”. Hầu hết, doanh nghiệp đều ở trạng thái “sống mòn”, phải bóc “lương khô” để duy trì vì huy động vốn từ khách hàng khá khó khăn. Các dự án thi công chậm là phải dừng do chi phí vốn quá lớn mà hàng không bán được. Room tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản gần như cạn kiệt, các ngân hàng lớn chỉ dành vốn cho những tập đoàn lớn.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, có một thực tế đáng chú ý là nguồn cung bất động sản ghi nhận dấu hiệu cải thiện nhưng lượng giao dịch lại giảm. Số liệu từ Bộ Xây dựng chỉ ra quý 3/2026, thị trường có hơn 59.000 căn nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đối với nhà ở xã hội, con số là hơn 216.000 căn. Tuy nhiên, thị trường chỉ đạt hơn 92.000 giao dịch, giảm so với cùng kỳ năm trước và giảm khoảng 8% so với quý liền trước.

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh ngày càng khó khăn, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lưu ý các sàn giao dịch và đơn vị môi giới cần phát huy vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư và khách hàng, góp phần nâng cao hiệu quả phân phối và khả năng hấp thụ sản phẩm.

Theo đó, các đơn vị phải tăng cường kết nối cung – cầu, chủ động phản ánh nhu cầu, khả năng tài chính và mức giá chấp nhận của khách hàng, qua đó hỗ trợ chủ đầu tư điều chỉnh sản phẩm và chính sách bán hàng phù hợp. Chất lượng tư vấn cũng cần nâng cao, tập trung vào tính pháp lý, giá trị sử dụng và khả năng tài chính của người mua, ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Còn VARS khuyến nghị phát triển hoạt động môi giới theo hướng chuyên nghiệp, chuẩn hóa thông tin, nâng cao đạo đức nghề nghiệp, hạn chế hoạt động tạo "sóng giá" và đầu cơ, góp phần ổn định thị trường. Việc phối hợp với chủ đầu tư hướng tới cơ chế phân phối minh bạch, chính sách hợp tác hợp lý, qua đó cải thiện thanh khoản và hiệu quả tiêu thụ dự án.