Doanh nghiệp than khó vì tiền sử dụng đất cao, lo giá nhà bị đẩy lên

Tiền sử dụng đất đang "thả nổi"?

Ông Nguyễn Văn T. đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hải Dương, chia sẻ: “Chúng tôi sẵn sàng đóng thuế, đóng phí theo quy định, nhưng cái khó là hiện nay tiền sử dụng đất không có công thức rõ ràng. Việc xác định giá đất thường kéo dài nhiều tháng, khiến dự án bị đình trệ, chi phí tài chính tăng cao, rủi ro càng lớn”.

Theo ông T, tình trạng này không chỉ khiến doanh nghiệp chậm triển khai dự án, mà còn đẩy giá nhà tăng cao, xa rời khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Một nhà đầu tư dự án khu đô thị lớn tại Phú Thọ cho biết: "Tôi cảm giác tiền sử dụng đất như đang thả nổi. Tôi có dự án mấy trăm ha và được giao đất theo các giai đoạn khác nhau. Giai đoạn 1 đã tính xong phần tiền sử dụng đất nhưng giai đoạn 2 tính tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần giai đoạn 1 khiến doanh nghiệp ngã ngửa. Với tiền sử dụng đất quá cao, chúng tôi khó có thể hoàn thành dự án và "đội" vào giá bán rất nhiều".

Theo chủ đầu tư này, giai đoạn 1, tiền sử dụng đất tạm tính 12 triệu đồng/m2 nhưng đến giai đoạn 2 tính lên tới 60 triệu đồng/m2 doanh nghiệp "dở khóc, dở cười".

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đến nay, nhiều doanh nghiệp có dự án vẫn không thể triển khai do "tắc" khâu tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Bởi những rủi ro về tiền sử dụng đất tăng cao là điều dễ xảy ra.

Không những vậy, việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.

Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Dẫn chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.

Doanh nghiệp khổ vì tiền sử dụng đất cao.

Theo đó, chi phí tiền sử dụng đất đang chiếm phần lớn trong giá thành bất động sản. Khi phát sinh chi phí, chủ đầu tư sẽ buộc phải xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn. Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thủ đô Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua.

Quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung chưa thỏa đáng

Ngày 26/5/2025, Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất.

Trong đó, dự thảo vẫn giữ nguyên quy định các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết,… nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.

Nêu ý kiến về tiền sử dụng đất bổ sung, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng, quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thật thỏa đáng đối với các doanh nghiệp, nhất là trường hợp doanh nghiệp “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư. Nguyên nhân là các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền.

"Sau nhiều năm chờ đóng tiền sử dụng đất, mới đây, một chủ đầu tư bất động sản tại Thủ Đức đã choáng váng khi nhận được thông báo tiền sử dụng đất của dự án lên tới hơn 300 tỷ đồng. Trong khi đó, vào thời điểm trước đây đơn vị thẩm định giá đã ước tính tiền sử dụng đất chỉ hơn 50 tỷ đồng. Do cần tiền kinh doanh nên chủ đầu tư đã bán một số sản phẩm cho khách hàng với giá thành căn cứ trên tiền đất tạm tính", ông Châu dẫn chứng.

Hiện tại, chi phí từ tiền sử dụng đất này đã tăng tới hơn 5 lần. Điều này khiến chủ đầu tư đau đầu vì nếu tiếp tục bán với giá cũ thì chắc chắn lỗ nặng, còn nếu tăng giá để đảm bảo lợi nhuận thì giá bán sẽ rất cao và không phù hợp với sức cầu của thị trường.

Do đó, các chuyên gia pháp lý kiến nghị sửa đổi "điểm d Khoản 2 Điều 257" theo hướng không tính khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định giá đất, bởi điều này khiến doanh nghiệp phát sinh chi phí lớn, làm giá bất động sản tăng.

Ngọc Mai